Kat Mülkiyeti Yönetimi
Modern şehir hayatında toplu yaşamın vazgeçilmezi olan apartman ve siteler, Hukuken "Paylı Mülkiyet" ve "Bağımsız Bölüm" arasındaki hassas dengeye dayanır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), bu yaşam Alanlarıındaki dirlik ve düzeni sağlamak adına yöneticinin yetkilerini, aidat borçlarını ve ortak Alanlarıın kullanımını belirleyen anayasal bir çerçevedir.
Komşuluk uyuşmazlığından öte, aidatların ödenmemesi icra takibine; yönetim kurulu kararlarının geçersizliği ise mülkiyetin değer kaybına yol açabilecektir. Bu makalede aidat sorumluluğunu, "Yönetim Planı"nın gücünü ve kat malikleri kurulu kararlarına itiraz mekanizmalarını 1000+ kelimeyle tahlil edeceğiz.
1. Kat Maliklerinin Borçları ve Aidat (m. 20)
Kat malikleri, ana gayrimenkulün genel giderlerine (Kapıcı, kalorifer, elektrik vb.) arsa payları oranında veya yönetim planındaki oranlarda katılmakla yükümlüdür. - Gecikme Tazminatı: Aidatını zamanında ödemeyen bir malik, aylık %5 gecikme tazminatı ödemek zorundadır (Pek çok banka faizinden daha yüksektir). - İcra Takibi: Yönetici, ödenmeyen aidatlar için doğrudan İlamsız İcra Takibi başlatabilir. Mülk sahibi "evimde oturmuyorum" diyerek aidattan kaçamaz.
2. Ortak Alanlarıın Kullanımı ve Tecavüz
Çatı, asansör, merdiven boşluğu, bahçe veya otopark gibi Alanları "Ortak Alan"dır. Bir kat malikinin ortak alanı kendi bağımsız bölümüne katması (Örn: Koridoru kapatıp daireye eklemek) Hukuken geçersizdir. Diğer herhangi bir malik, mahkeme kanalıyla bu haksız el atmanın önlenmesini her zaman isteyebilir (m. 19).
3. "Yönetim Planı": Apartmanın Anayasası
Yönetim planı, apartmanın nasıl yönetileceğini belirleyen ve tüm malikleri bağlayan en üst belgedir. Tapuda kayıtlıdır. Eğer bir yasak (Örn: Evcil hayvan yasağı veya işyeri açma yasağı) yönetim planında varsa, malikler buna uymak zorundadır. Planı değiştirmek için kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu gerekir.
4. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali (m. 33)
Yönetimin aldığı bir karar (Örn: Dış cephe boyası için fahiş harcama) Hukuka veya yönetim planına aykırıysa, her bir malik bu kararın iptali için Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açabilir. - Dava Süresi: Toplantıya katılan ve aykırı oy kullanan malik için karar tarihinden itibaren 1 ay; toplantıya katılmayan malik için ise tebliğden itibaren 1 ay, her halükarda 6 aydır. ⌛
5. Yöneticinin Hak ve Görevleri
Yönetici, kat maliklerinin "vekilidir". Aidatları toplamak, defterleri tutmak, sigorta yaptırmak ve ortak Alanlarıın bakımını sağlamakla yükümlüdür. Eğer yönetici görevini suistimal ederse ("Hesap Verme Borcu"na aykırılık), malikler yöneticinin azlini (görevden alınmasını) hakimden isteyebilirler.
6. Evcil Hayvan ve Gürültü Uyuşmazlıkları
KMK m. 18 uyarınca malikler birbirlerini rahatsız etmemekle yükümlüdür. Tahammül sınırını aşan gürültü veya koku kirliliği (Örn: Fazla sayıda hayvan besleme), hakimin müdahalesiyle sonlandırılabilir.
Uzman Görüşü ve Stratejik Danışmanlık
Kat mülkiyeti davalarında en kritik belge "Karar Defteri"dir. Çoğu kez toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmaması (Taahhütlü mektup veya imza karşılığı bildirim), alınan tüm kararları Hukuken sakat (yok hükmünde) hale getirir. Milyonluk asansör yenileme veya dış cephe kaplama ihalelerinin iptal olması, apartmanı büyük bir kaosa sürükleyebilir. Bu nedenle profesyonel yönetim şirketlerinin denetimi ve kat maliklerinin haklarını koruyacak bir Hukuki gözetim şarttır.
Şişman Hukuk Bürosu olarak, site ve apartman yönetim süreçlerinde; aidat alacaklarının icra yoluyla tahsili, geçersiz kurul kararlarının iptali ve yönetim planlarının revizesi konularında kapsamlı bir uzmanlık sunuyoruz. Komşuluk barışı, Hukukla başlar.