Kat Mülkiyeti ve Apartman Yönetimi

Giriş

Giderek kalabalıklaşan modern şehir hayatında toplu yaşamın en temel formu olan apartmanlar, rezidanslar ve siteler; Hukuken "Paylı Mülkiyet" ve "Bağımsız Bölüm" hakları arasındaki hassas dengeye dayanır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), bu toplu yaşam alanlarındaki dirlik ve düzeni sağlamak adına yöneticinin yetkilerini, aidat borçlarını, ortak alanların kullanımını ve kat malikleri kurulunun işleyişini belirleyen adeta bir "anayasal çerçevedir".

Toplu yaşam alanlarındaki sorunlar basit bir komşuluk uyuşmazlığından çok daha ötedir. Ödenmeyen aidatlar icra takiplerine ve mülkün satışına; yönetim kurulu kararlarının usulsüzlüğü milyonluk ihalelerin iptaline; ortak alan tecavüzleri ise komşular arası ağır tazminat davalarına dönüşebilir. Bir kat malikinin "kendi evimde istediğimi yaparım" mantığıyla hareket etmesi Hukuken mümkün değildir. Bu makalede aidat ve avans sorumluluğunu, "Yönetim Planı"nın bağlayıcı gücünü, ortak alanlara tecavüz durumlarını ve kat malikleri kurulu kararlarına karşı açılacak iptal davalarını 1000+ kelimeyle, Yargıtay uygulamaları ışığında tahlil edeceğiz.

Ortak Giderlere (Aidat ve Avans) Katılma Borcu (KMK m. 20)

Kat maliklerinin apartmana veya siteye karşı en temel ve ertelenemez borcu "aidat (ortak gider avansı)" borcudur. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan veya güvenlik görevlisi maaşları, elektrik, su, asansör bakımı, sigorta primleri ve dış cephe onarımları bu kapsamdadır.

Aidat Nasıl Paylaştırılır?
Aksine bir hüküm (Yönetim Planında özel bir paylaşım kuralı) yoksa:

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine kat malikleri EŞİT olarak katılır.
• Sigorta primleri, bütün ortak yerlerin bakım/onarım giderleri ve yönetici aylığı gibi giderlere ise her kat maliki ARSA PAYI ORANINDA katılır.

Gecikme Tazminatı (%5 Aylık Ceza):
Aidatını veya ortak gider avansını zamanında ödemeyen bir malik, geciktiği günler için AYLIK %5 oranında gecikme tazminatı ödemek zorundadır (Bu oran yıllık %60'a denk gelir ve piyasadaki birçok temerrüt faizinden çok daha caydırıcıdır).

"Ben Kullanmıyorum" Savunması Geçersizdir:
Kanun çok nettir: Bir kat maliki "Ben giriş kattayım asansörü kullanmıyorum", "Benim dairem boş, kimse oturmuyor" veya "Havuzu hiç kullanmıyorum" diyerek aidat ve ortak gider payını ödemekten KESİNLİKLE kaçınamaz.

Kiracının ve Ev Sahibinin Sorumluluğu:
Aidat borcunun asıl muhatabı kat malikidir (ev sahibidir). Ancak o dairede kiracı oturuyorsa, kiracı da aidatlardan kendi kira bedeli tutarı kadar ev sahibiyle birlikte "müteselsilen (ortaklaşa)" sorumludur. Yönetici, aidatı ister ev sahibinden isterse kiracıdan doğrudan İcra Takibi yoluyla tahsil edebilir.

Ortak Alanların Kullanımı ve Haksız Tecavüzler (El Atmanın Önlenmesi)

Ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalan; temel ve ana duvarlar, taşıyıcı kolonlar, çatı, asansör, merdiven boşluğu, sığınak, bahçe ve otopark gibi yerler "Ortak Alan (Ortak Yer)"dır. Kat malikleri ortak alanlar üzerinde arsa payları oranında "Ortak Mülkiyet" hakkına sahiptir.

Ancak bir kat malikinin veya kiracının ortak alanı kendi şahsi kullanımına tahsis etmesi (Örneğin; koridoru demir kapıyla kapatıp daireye eklemek, ortak bahçeyi çitle çevirip şahsi hobi bahçesi yapmak, çatı katını odaya katmak veya sığınağı depo olarak kullanmak) Hukuken Müdahale (Tecavüz) sayılır.

Böyle bir durumda, diğer kat maliklerinden HERHANGİ BİRİ (Yönetici olmasına gerek yoktur), Sulh Hukuk Mahkemesinde "Müdahalenin Men'i ve Eski Hale Getirme" (El Atmanın Önlenmesi) davası açabilir. Hakim, yapılan haksız imalatın yıkılmasına (kal'ine) ve masrafların işgalci malikten alınmasına karar verir.

Apartmanın Anayasası: "Yönetim Planı" (KMK m. 28)

Yönetim planı, apartmanın veya sitenin yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen en üst belgedir. Kat mülkiyeti kurulurken Tapu Müdürlüğü'ne verilir.

Yönetim planı, bütün kat maliklerini, onların mirasçılarını ve o binayı sonradan satın alan kişileri BAĞLAR. (Satın alan kişi "benim haberim yoktu" diyemez, çünkü tapu sicilinin aleniyeti ilkesi geçerlidir).

• Örneğin yönetim planında "Meskenlerde kedi, köpek vb. evcil hayvan beslenemez" veya "Mesken olarak kayıtlı yerlerde doktor muayenehanesi açılamaz" gibi yasaklar varsa, bu yasaklar KESİNDİR. Şikayet halinde hayvanın tahliyesi mahkeme kararıyla sağlanır.
• Yönetim planını değiştirmek son derece zordur; bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5 Çoğunluk) oyu şarttır.

Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali Davası (KMK m. 33)

Apartmanın en yetkili organı "Kat Malikleri Kurulu"dur. Ancak kurulun aldığı kararlar kanuna, yönetim planına veya hakkaniyete aykırı olamaz. Örneğin, gereksiz yere lüks bir harcama yapılmasına karar verilmesi veya kanuni çoğunluk (nisap) sağlanmadan (Örn: Toplantıya katılanların yarıdan 1 fazlası olmadan) karar alınması hukuka aykırıdır.

Hukuka aykırı bir kararın iptali için Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılabilir. Süreler çok kritiktir:

• Toplantıya Katılanlar İçin: Toplantıya bizzat veya vekaleten katılıp karara "Aykırı (Ret) Oyu" verenler, karar tarihinden başlayarak 1 AY içinde dava açmalıdır. (Olumlu oy verenler iptal davası AÇAMAZ).
• Toplantıya Katılmayanlar İçin: Kurula katılmayan malikler için süre, kararın kendilerine "tebliğ veya bir şekilde öğrenme" tarihinden itibaren 1 AY; ve her halükarda karar tarihinden itibaren 6 AYDIR.
• Eğer alınan karar "Mutlak Butlanla" (Örn: Ortak mülkiyet hakkını tamamen yok sayan, eşitlik ilkesini temelden bozan bir karar) sakatsa, süre sınırı olmaksızın her zaman iptal edilebilir.

Yöneticinin Hukuki ve Cezai Sorumluluğu

Kat malikleri kurulu tarafından (Sayı ve arsa payı çoğunluğuyla) seçilen yönetici (veya yönetim kurulu/şirketi), kat maliklerine karşı aynen bir "Vekil" gibi sorumludur. (Borçlar Kanunu Vekalet Sözleşmesi hükümleri uygulanır).

• Hesap Verme Borcu: Yönetici, topladığı aidatları, yaptığı harcamaları ve banka kayıtlarını kurula (veya denetçilere) ibraz etmek, her yıl hesap vermek zorundadır.
• Tazminat (Hukuki Sorumluluk): Yönetici; görevini ihmal ederse, asansör bakımını yaptırmadığı için kaza olursa, sigortayı yenilemeyi unutursa veya aidatları tahsil etmeyerek alacakların zaman aşımına uğramasına neden olursa, apartmanın uğradığı zararı Kendi Şahsi Malvarlığından ödemekle (Tazminatla) yükümlü tutulur.
• Cezai Sorumluluk: Yöneticinin apartman kasasındaki (bankadaki) parayı kendi şahsi işlerinde kullanması "Güveni Kötüye Kullanma" (TCK m. 155), makbuzlarda oynama yapması ise "Özel Belgede Sahtecilik" (TCK m. 207) suçunu oluşturur. Hapis cezası söz konusudur.

---

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)