Kentsel Dönüşüm Süreci
Türkiye, deprem riski yüksek bir coğrafyadadır ve bu riskin bertaraf edilmesi amacıyla 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı "Kentsel Dönüşüm Kanunu", riskli yapıların yıkılarak yerine güvenli binaların yapılmasını hedefler. Ancak, kentsel dönüşüm sadece bir inşaat faaliyeti değil; mülkiyet hakkının geçici olarak askıya alındığı veya el değiştirdiği karmaşık bir Hukuk sürecidir. ⚖️
Yıllardır emek verdiğiniz mülkünüzün; müteahhitlerle yapılan sözleşmeler, azınlık haklarının korunması ve yeni yapıdaki şerefiye farkları nedeniyle değer kaybetmesini önlemek için yasal süreci en ince ayrıntısıyla bilmek gerekir. Bu makalede "Riskli Yapı" tespitinden, yeni kabul edilen "Salt Çoğunluk" kuralına kadar kentsel dönüşüm Hukukunu 1000+ kelimeyle tahlil edeceğiz.
1. Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreci
Kentsel dönüşümün ilk adımı, binanın riskli olup olmadığının lisanslı kuruluşlarca raporlanmasıdır. - Tebligat: Riskli yapı raporu kesinleştiğinde, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından maliklere tebliğ edilir. - İtiraz: Tebliğden itibaren 15 gün içinde bu rapora itiraz edilebilir. Eğer itiraz edilmezse bina "Yıkım" sürecine girer (Kural olarak 60+30 gün).
2. Karar Alma Mekanizması: Yeni Salt Çoğunluk Kuralı
Eskiden 2/3 çoğunlukla alınan kararlar, yapılan yasal değişiklikle artık paydaşların Salt Çoğunluğu (%50 + 1) ile alınabilmektedir. - Azınlık Hakları: Karara katılmayan (muhalif) maliklerin payları, diğer maliklere veya satış memurluğu kanalıyla açık artırma usulü ile satılabilir. Bu noktada "Hakkın Kötüye Kullanılması" ve "Değer Kaybı" iddialarıyla mahkemeye başvurulması kritiktir.
3. Müteahhitlik Sözleşmeleri (Kat Karşılığı)
Kentsel dönüşümde en büyük risk, müteahhit firmanın mali yetersizliği veya teknik hatalarıdır. Sözleşmede; "İnşaat süresi", "Kira yardımı garantisi", "Teknik şartname" ve "Gecikme cezaları" her bir milimetresiyle hesaplanmalıdır. Sözleşme NOTER önünde yapılmalıdır.
4. Kira Yardımı ve Taşınma Desteği
6306 sayılı Kanun kapsamında mülkünü tahliye eden maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine; belirli bir süre (18-48 ay) boyunca devlet tarafından kira yardımı veya bir defaya mahsus taşınma desteği sağlanır.
5. Yıkım Kararı ve İdare Mahkemesi Davaları
Eğer bir yapı "Riskli Alan" ilan edilmişse veya yıkım kararı haksız ise İdare Mahkemesi'nde "Yürütmenin Durdurulması" talepli iptal davaları açılabilir. Ancak yasaya göre bu davalar tahliye sürecini kendiliğinden durdurmaz; hakimin YD kararı vermesi şarttır.
6. Re-Inşaat Sonrası Değer Kaybı ve Şerefiye
Yeni binadaki kat dağıtımı (Şerefiye), bazen haksız paylaşımlara neden olur. "Dükkan payları", "Manzaralı katlar" gibi konularda mağdur edilen malikler, Asliye Hukuk Mahkemesi'nde tazminat veya tapu iptal tescil davası açabilirler.
Uzman Görüşü ve Stratejik Dava Yönetimi
Kentsel dönüşümde en büyük hata, "Çoğunluk ne derse o olur" diyerek süreci izlemektir. Oysa azınlıkta olan maliklerin; arsa paylarının satışa sunulması sırasında "Gerçek Değer Tespitine" itiraz etmeleri, paylarının düşük fiyata gitmesini önler. Ayrıca müteahhitlerle yapılacak sözleşmelere "Hukuki Koruma" maddelerinin ve "Banka Teminat Mektubu" şartının eklenmesi, inşaatın yarım kalması durumunda tek can simididir.
Şişman Hukuk Bürosu olarak, kentsel dönüşümün her aşamasında; riskli yapı itirazları, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin denetimi ve pay satışı süreçlerinde müvekkillerimizin mülkiyet haklarını kararlılıkla savunuyoruz. Eviniz yıkılabilir; ama haklarınız yıkılmamalıdır.