Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları ve Paylaşım
Giriş
Gayrimenkul mülkiyeti, bireysel (tekil) olabileceği gibi birden fazla kişinin aynı mülk üzerinde belirli oranlarda (Paylı Mülkiyet) veya oransız (Elbirliği Mülkiyeti / Miras) ortak olduğu yapılarda da karşımıza çıkar. Özellikle anne-babadan miras kalan tarla, daire veya arsalar ile yatırım amacıyla ortaklaşa alınan ticari mülklerde, zaman içerisinde ortaklar (kardeşler/hissedarlar) arasında anlaşmazlıklar çıkması kaçınılmazdır. Biri satmak ister, diğeri kiraya vermek ister; biri evi fiilen kullanır, diğerleri hiçbir gelir elde edemez.
Türk Medeni Kanunu (TMK), hiç kimsenin bir mülkte ömür boyu zorla "ortak" kalmaya mecbur bırakılamayacağı ilkesini benimsemiştir. Bu kilitlenmeyi aşmanın hukuki yolu "Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)" davasıdır. Tek bir hissedarın (Örn: %1 payı olan kişinin bile) açabileceği bu dava ile mülkiyet ya fiziksel olarak bölünür ya da icra dairesi kanalıyla satılarak nakit parası paylaşılır. Bu makalede; davanın taraflarını, açık artırma usulünü, şufa (önalım) hakkını ve dava öncesi zorunlu Arabuluculuk sürecini 1000+ kelimeyle tahlil edeceğiz.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Yöntemleri Nelerdir? (TMK m. 699)
Sulh Hukuk Mahkemesi hakimi, davada mülkün paylaşımını "rastgele" yapmaz. Kanun belli bir hiyerarşi ve öncelik sırası belirlemiştir:
1. Aynen Taksim (Bölerek Paylaşım):
Hakimin öncelikle incelemesi gereken yöntemdir. Eğer hissedarlardan biri talep ederse mahkeme bilirkişi göndererek taşınmazın "bölünebilir" olup olmadığını inceler.
- Örneğin: 1000 m²'lik bir arsa iki ortaklıysa ve belediyenin İmar Planı (İfraz şartları) o arsanın 500'er m² olarak iki bağımsız tapuya ayrılmasına izin veriyorsa; arsa satılmaz, ortadan bölünür ve her ortağa müstakil tapu verilir.
- Eğer bölünen parçalar arasında değer farkı olursa (Örn: bir parça yola daha yakınsa), hakim eksik kalan kısım için diğer ortağın "ivaz (denkleştirme bedeli)" ödemesine karar vererek adaleti sağlar.
- Önemli: Bir apartman dairesi, dükkan veya çok ortaklı küçük tarım arazilerinde (5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu gereği asgari büyüklüklerin altında kalıyorsa) aynen taksim Hukuken ve fiilen mümkün değildir.
2. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi (Açık Artırma):
Taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse veya bölündüğünde değeri (kıymeti) çok ciddi şekilde düşecekse, Mahkeme taşınmazın "Satılarak Bedelinin Paylaştırılmasına" karar verir.
- Satış, normal bir emlakçıda yapılmaz. Mahkemenin Satış Memurluğu (İcra Dairesi kurallarıyla) üzerinden Elektronik İhale (e-satış / UYAP) portalı ile "Açık Artırma" usulüyle yapılır.
- Bilirkişiler mülk için bir "Muhammen Bedel (Tahmini Piyasa Rayici)" belirler. Açık artırma, bu belirlenen bedelin %50'si üzerinden başlatılır. Kim en yüksek teklifi verirse mülk ona ihale edilir.
- Satış bedeli üzerinden yasal kesintiler (Harçlar, ilan masrafları, KDV) düşüldükten sonra kalan net para, ortakların tapudaki (veya veraset ilamındaki) hisseleri oranında banka hesaplarına dağıtılır.
Muhdesatın Aidiyeti İddiası (Arazideki Bina Kimin?)
En sık karşılaşılan karmaşık durumlardan biridir. Arazi (tarla/arsa) 5 kardeşe miras kalmıştır ancak o arazinin üzerine kardeşlerden sadece biri, yıllar önce kendi cebinden harcama yaparak 3 katlı bir bina inşa etmiştir.
Ortaklığın giderilmesi davasında arazinin tamamı (bina ile birlikte) satılır. Ancak o binayı yapan kardeş, dava içinde "Muhdesatın Aidiyeti (Bina Benimdir)" iddiasında bulunur ve diğerleri bunu kabul etmezse, satış süreci durur ve ayrı bir "Tespit Davası" açılır. Bina yapanın haklılığı kanıtlanırsa; satış bedelinden sadece "Arsanın" değeri 5 kardeşe bölünür, "Binanın" satış değerine denk gelen miktar sadece o binayı yapan kardeşe verilir (Oranlama / Yüzde usulü).
Arabuluculuk Zorunluluğu (2023 Sonrası Yeni Sistem)
Eylül 2023 itibariyle, Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) davaları açmadan önce Arabulucuya Başvurmak Dava Şartı haline getirilmiştir. Arabuluculuk başvuru tutanağı olmadan dava açılırsa, dilekçe usulden reddedilir.
Arabuluculuk toplantılarında; ortakların kendi aralarında mülkü bir hissedara devretmesi, özel bir bedelle serbest piyasada satıp parayı paylaşmaları (rızaen taksim) gibi çözümler aranır. Anlaşma sağlanırsa, yıllar süren dava stresinden ve %11,38 oranındaki "Satış Harcı ile Tellaliye" masraflarından devasa bir maddi tasarruf sağlanmış olur.
Dava Nerede ve Kimlere Karşı Açılır?
Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. (Malın değeri milyonlarca lira olsa da görevli mahkeme değişmez). Yetkili Mahkeme: Taşınmazın Bulunduğu Yer mahkemesidir. Eğer paylaşılacak mallar (Miras) İstanbul'da 3 daire, İzmir'de 1 yazlık, Trabzon'da fındıklık ise; bu yerlerin herhangi birindeki mahkemede "tek bir dava" açılarak tüm taşınmazların ortaklığı bitirilebilir.
Husumet (Taraflar): Dava, açan ortak DIŞINDAKİ tapuda kayıtlı (veya mirasçı) TÜM ORTAKLARA KARŞI açılmak zorundadır. Ortaklardan biri vefat etmişse, onun mirasçılık belgesi (veraset ilamı) çıkarılarak mirasçılarının tamamı davaya dahil edilir (Taraf teşkili zorunluluğu).
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Ortaklığın giderilmesi davasında satışı "Sadece Ortaklar Arasında (Hissedarlar Arasında)" yaptırabilir miyiz? Dışarıdan yabancı birinin almasını istemiyoruz.
Evet, mümkün ancak zor bir şartı vardır. TMK m. 700 uyarınca, açık artırmanın "sadece paydaşlar (ortaklar) arasında" yapılabilmesi için, davaya dahil olan TÜM ORTAKLARIN (istisnasız %100 oybirliğiyle) buna mahkeme önünde rıza göstermesi gerekir. 10 ortaktan 9'u evet deyip, 1'i hayır derse veya duruşmalara hiç katılmazsa, satış herkese açık "Halka Açık İhale" usulüyle yapılmak zorundadır.
Açık artırmada (ihaleye) hissedar olarak ben de katılıp mülkün tamamını satın alabilir miyim? Teminat ödemem gerekir mi?
Evet, hissedarlar da herkes gibi ihaleye girip teklif verebilir. Hissedarların ihaleye girerken büyük bir Hukuki avantajı vardır: Normal vatandaşlar ihaleye girebilmek için muhammen bedelin %10'u kadar nakit "Teminat" yatırmak zorundadır. Ancak siz hissedar olduğunuz için, eğer içerideki hisse değeriniz (payınızın nakit karşılığı) istenen teminat tutarını (%10'u) karşılıyorsa, hiçbir teminat ödemeden ihaleye girebilirsiniz. Taşınmazı alırsanız, kendi hissenize düşen parayı ödemez (mahsup eder), sadece diğer ortakların hisse bedellerini yatırırsınız.
Kardeşim bana sormadan hissesini (tapudaki payını) yabancı bir müteahhide satmış. Benim bu satışı bozma hakkım var mı? (Şufa / Önalım Hakkı)
Kesinlikle var. Buna "Önalım (Şufa) Hakkı" denir. Paylı mülkiyette (arsa, daire) bir hissedar, payını 3. bir kişiye (yabancıya) satarsa; diğer hissedarlar o payı "Tapudaki satış bedeli üzerinden" öncelikli olarak satın alma hakkına sahiptir. Alıcı veya satıcı bu satışı size noter ihtarıyla bildirmişse 3 AY, hiç bildirmemişlerse satıştan itibaren 2 YIL içinde Asliye Hukuk Mahkemesinde "Önalım Davası" açarak o hisseyi (bedelini mahkeme veznesine depo ederek) kendi üzerinize geçirebilirsiniz.
Miras kalan evi kardeşim 10 yıldır tek başına kullanıyor, bana ne kira veriyor ne de evi satmaya yanaşıyor. Ne yapmalıyım?
Bu en yaygın senaryodur. İki Hukuki adım atılmalıdır: 1) Evi işgal eden kardeşinize "İhtarneme" çekip evi boşaltmasını veya kira ödemesini (İntifadan Men şarta bağlaması) istersiniz. 2) "Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı)" davası açarak geriye dönük son 5 yıllık kiranın sizin hissenize düşen kısmını faiziyle tahsil edersiniz. 3) Kilitlenmeyi kökten çözmek için hemen "Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)" davası açıp evin satılmasını sağlarsınız.
İzale-i şuyu davası açan masrafları (Harçlar, Bilirkişi ücretleri, Avukatlık) kendi cebinden mi öder? Karşı taraf masraf ödemez mi?
Ortaklığın giderilmesi davasında, davanın doğası gereği "Kazanan" veya "Kaybeden" yoktur; herkesin menfaatinedir. Dava açılırken davacı taraf bilirkişi, keşif ve harç masraflarını mecburen Avans olarak peşin öder. Ancak dava bitip mülk satıldığında, davacının cebinden çıkan o peşin masrafların tamamı (Avukatlık vekalet ücreti dahil) Satış parasından (herkesin payından oranına göre) KESİLEREK davacıya İADE EDİLİR. Yani masrafı nihayetinde herkes ortaklaşa ödemiş olur.