Gayrimenkul Bilirkişi Raporuna İtiraz Dilekçesi

1- EMSAL SEÇİMİ VE DEĞER TESPİTİ GERÇEĞİ YANSITMAMAKTADIR Bilirkişi raporunda her ne kadar dava konusu taşınmaz için emsal karşılaştırma yöntemi kullanıldığı belirtilmiş ise de, esas alınan emsallerin tamamının yalnızca ilan verilerine dayandığı, bu verilerin fiili satışlara mı yoksa pazarlık payı içeren liste fiyatlarına mı ait olduğunun açıkça ortaya konulmadığı görülmektedir. Bu haliyle yapılan değerlendirme, taşınmazın gerçek piyasa değerini yansıtmaktan uzak olup eksik ve yüzeysel bir incelemeye dayanmaktadır. Nitekim raporda yer alan emsal ortalamasının 181.180 TL/m² olarak hesaplanmasına rağmen dava konusu taşınmaz için 175.000 TL/m² gibi daha düşük bir birim değer esas alınması da bu çelişkinin en açık göstergesidir. Oysa bilirkişiler bizzat taşınmazın emsallerine göre daha üstün konum ve kaliteye sahip olduğunu kabul etmişlerdir. Bu kabul karşısında, ortalamanın altında bir değer belirlenmesi hayatın olağan akışına aykırı olup, taşınmazın değerinin olduğundan düşük tespit edildiğini açıkça göstermektedir. 2- TAŞINMAZIN ÜSTÜN NİTELİKLERİ DEĞERLEMEYE YANSITILMAMIŞTIR Raporda dava konusu taşınmazın tripleks yapıda olması, site içindeki konumu, sosyal donatı alanlarına yakınlığı, bahçe ve teras kullanım avantajı gibi değer artırıcı unsurlar belirtilmiş olmasına rağmen, bu hususların değere ne şekilde ve ne oranda yansıtıldığına dair herhangi bir somut hesaplama yapılmamıştır. Özellikle brüt 145 m² kullanım alanına ek olarak bahçe ve teras alanlarının bulunması, taşınmazı emsallerinden daha değerli hale getiren önemli bir unsurdur. Buna rağmen bilirkişi heyeti bu avantajları sadece genel ifadelerle geçiştirmiş, değer üzerinde artırıcı bir etki yaratacak şekilde hesaplamaya dahil etmemiştir. Bu durum, taşınmazın gerçek değerinin altında bir bedel tespit edilmesine neden olmuştur. 3- EMSALLERLE KARŞILAŞTIRMA SOMUT VE BİLİMSEL DEĞİLDİR Bilirkişi raporunda emsal taşınmazlar ile dava konusu taşınmaz arasında yalnızca yüzölçümü ve genel nitelik bakımından bir karşılaştırma yapılmış; ancak değerleme açısından büyük önem taşıyan cephe, manzara, kat konumu, iç mimari özellikler, kullanım durumu ve güncel piyasa talebi gibi unsurlar yönünden hiçbir somut analiz yapılmamıştır. Oysa sağlıklı bir emsal karşılaştırması yapılabilmesi için bu unsurların ayrı ayrı değerlendirilmesi ve her birinin değere etkisinin ortaya konulması gerekmektedir. Bu yönüyle rapor, teknik ve bilimsel bir değerleme çalışması olmaktan uzak olup, soyut değerlendirmelere dayanmaktadır. 4- Yİ-ÜFE İLE YAPILAN ENDEKSLEME HATALI SONUÇ DOĞURMUŞTUR Raporda keşif tarihi esas alınarak Yi-ÜFE endeksi üzerinden geriye dönük değerleme yapılmış ise de, bu yöntem taşınmazın gerçek piyasa değerini yansıtmaktan uzaktır. Gayrimenkul piyasası, genel ekonomik endekslerden bağımsız olarak arz-talep dengesi, bölgesel gelişim ve yatırım eğilimlerine göre şekillenmektedir. Nitekim dava konusu taşınmazın bulunduğu [BÖLGE] bölgesi son yıllarda ciddi değer artışı gösteren bir bölge olup, bu artışın yalnızca Yi-ÜFE ile açıklanması mümkün değildir. Bu nedenle yapılan endeksleme işlemi, taşınmazın özellikle dava ve devir tarihindeki gerçek piyasa değerinin olduğundan düşük hesaplanmasına yol açmıştır. 5- DEĞER TESPİTİ DAVACI ALEYHİNE OLACAK ŞEKİLDE DÜŞÜK BELİRLENMİŞTİR Tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde, bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın gerek m² birim değeri gerekse toplam değeri olması gerekenden daha düşük tespit edilmiştir. Bu durum, özellikle davalı adına kayıtlı 1/2 hissenin değerinin belirlenmesi açısından davacı aleyhine sonuç doğuracak niteliktedir. Oysa dosya kapsamı, taşınmazın nitelikleri ve bölgesel piyasa koşulları birlikte değerlendirildiğinde, taşınmazın değerinin raporda belirtilen seviyenin üzerinde olduğu açıktır. SONUÇ VE TALEP : Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle; 1. [TARİH] tarihli bilirkişi raporunun eksik ve hatalı değer tespiti içermesi nedeniyle hükme esas alınmamasına, 2. Taşınmazın gerçek piyasa değerinin tespiti amacıyla, daha ayrıntılı inceleme yapacak yeni bir bilirkişi heyeti görevlendirilmesine veya ek rapor alınmasına, 3. Yeni yapılacak incelemede taşınmazın üstün niteliklerinin ve gerçek piyasa verilerinin dikkate alınarak daha yüksek ve gerçeğe uygun bir değer tespiti yapılmasına, 4. Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine, karar verilmesini saygılarımızla arz ve talep ederiz. [TARİH]