BEŞ YILLIK KİRA TESPİTİNDE RAYİÇ KRİTERİ
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira bedelinin ekonomik koşullar çerçevesinde güncellenmesi, hem kiralayanın mülkiyet hakkının korunması hem de kiracının barınma ya da ticari faaliyetlerini sürdürme güvencesi arasında hassas bir dengeye dayanır. Ülkemizde yaşanan yüksek enflasyon ve gayrimenkul fiyatlarındaki hızlı artışlar, mevcut kira sözleşmelerindeki bedellerin zamanla piyasa rayicinin çok gerisinde kalmasına neden olmaktadır. Kanun koyucu, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulayacağı artış oranını yasal sınırlara bağlayarak kiracıyı koruma altına almıştır. Ancak kira ilişkisinin uzun süre devam etmesi halinde, bu artış sınırlarının katı bir şekilde uygulanması kiralayan aleyhine adaletsiz sonuçlar doğurmaktadır. Bu adaletsizliğin giderilmesi amacıyla 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesinin 3. fıkrasında "beş yıllık kira tespit kuralı" düzenlenmiştir. Bu düzenleme uyarınca, beş kira yılı tamamlanan sözleşmelerde kira bedelinin belirlenmesinde yasal artış sınırları (ÜFE/TÜFE oranları) geçerliliğini yitirerek rayiç bedel ve hakkaniyet kriterleri ön plana çıkmaktadır. Mahkemelerin beş yılı aşan uyuşmazlıklarda yasal artış oranlarıyla sınırlı kalarak rayiç araştırması yapmaması, kanunun açık hükmünün ihlali anlamına gelir. Bu çalışmada, TBK 344/3 maddesinin yasal çerçevesi, beş yıllık sürenin hesaplanması ve hukuki etkileri, yasal artış oran sınırının ortadan kalktığı durumlar, hak ve nasafet ilkesinin uygulanması, emsal kira bedeli araştırması ve bilirkişi incelemesi ile yargılama usulü ve bozma gerekçeleri incelenecektir.
TBK MADDE 344/3 YASAL ÇERCEVESİ
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin 3. fıkrası, yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesinde uygulanacak özel kuralları içermektedir. Madde metnine göre, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından belirlenir. Bu belirlemede hakim; üretici fiyat endeksindeki artış oranını, kiralanan taşınmazın güncel durumunu ve çevre emsal kira bedellerini göz önünde bulundurarak hakkaniyete (hak ve nasafet ilkelerine) uygun bir karar vermekle yükümlüdür. Bu yasal çerçeve, kira tespit davalarında sıradan artış dönemleri ile rayiç belirleme dönemleri arasındaki temel usuli ve esasi farkı ortaya koymaktadır.
BEŞ YILLIK SÜRENİN HUKUKİ ETKİSİ
Kira tespit davasının beş yıllık süreye dayandırılabilmesi için sözleşmenin kurulmasından itibaren en az beş tam kira yılının geçmesi ve altıncı kira yılına girilmiş olması gerekir. Örneğin, bir yıl süreli olarak kurulan ve her yıl kendiliğinden uzayan bir kira ilişkisinde, ilk beş yıl boyunca yapılacak kira artışları yasal sınırlara tabidir. Beş kira yılının bitiminde, altıncı kira yılının başlangıcından itibaren talep edilecek kira bedeli rayiç esasına göre belirlenebilir. Bu beş yıllık süre hak düşürücü veya zamanaşımı süresi olmayıp, davanın niteliğini ve uygulanacak ispat kurallarını değiştiren hukuki bir eşiktir. Sürenin dolup dolmadığı mahkemece re'sen gözetilmesi gereken bir husustur.
ÜFE SINIRININ ORTADAN KALKTIĞI DURUMLAR
Normal şartlarda kira sözleşmelerinde yapılacak artış oranı, bir önceki kira yılında geçerli olan Üretici Fiyat Endeksi (veya güncel yasal düzenlemeye göre Tüketici Fiyat Endeksi - TÜFE) artış oranını geçemez. Taraflar anlaşmış olsalar dahi bu oranı aşan sözleşme hükümleri geçersizdir. Ancak kira ilişkisinin beş yılı doldurmasıyla birlikte bu sınırlama tamamen ortadan kalkar. Hakim, kiranın tespitinde artık yasal endeks artış oranlarıyla bağlı değildir. Taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerinin endeks oranlarının çok üzerinde artmış olması halinde, yeni kira bedeli endekse göre hesaplanacak rakamın katbekat üzerinde tespit edilebilir. Endeks sınırının kalkması, mülk sahibinin mülkünün gerçek ekonomik değerini elde etmesini sağlar.
HAK VE NASAFET İLKESİNİN UYGULANMASI
Kira bedelinin rayice göre belirlenmesi, doğrudan doğruya piyasadaki en yüksek kira bedelinin aynen kabul edilmesi anlamına gelmez. Kanun, hakime "hakkaniyete uygun" belirleme yetkisi vermiştir. Yargıtay uygulamalarında bu ilke "hak ve nasafet indirimi" veya "eski kiracı indirimi" olarak hayata geçirilmektedir. Bilirkişilerce taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi durumunda elde edilebilecek güncel rayiç bedel saptandıktan sonra, hakim; kiracının taşınmazdaki eski varlığı, ödemelerindeki düzen, tarafların sosyo-ekonomik durumları gibi faktörleri değerlendirerek rayiç bedel üzerinden makul bir indirim (genellikle %10 ila %20 arasında) yapar. Hak ve nasafet ilkesi, kiracıyı bir anda fahiş piyasa artışları karşısında savunmasız bırakmamak için uygulanan adaleti dengeleyici bir mekanizmadır.
EMSAL ARAŞTIRMASI VE BİLİRKİŞİ İNCELEMESİ
Beş yıllık kira tespit davalarında hükme esas alınacak en önemli delil bilirkişi heyeti raporudur. Mahkemece; inşaat mühendisi, mülk bilirkişisi ve gerekirse emlak uzmanlarından oluşan bir heyet marifetiyle taşınmaz başında keşif yapılır. Bilirkişiler, taşınmazın bulunduğu mevkii, büyüklüğü, yıpranma payı, manzarası, ulaşım imkanları gibi teknik özellikleri incelerler. Bununla da yetinmeyerek, dava konusu taşınmazla benzer özelliklere sahip aynı sokak, mahalle veya yakın çevredeki emsal taşınmazların kira sözleşmelerini ve güncel kiralık ilanlarını dosyaya sunarak karşılaştırma yaparlar. Toplanan emsallerin somut uyuşmazlığa uygunluğu ve raporun denetlenebilir olması yargısal denetimin vazgeçilmez unsurudur.
YARGILAMA USULÜ VE BOZMA GEREKÇELERİ
Sulh Hukuk Mahkemeleri, önlerine gelen kira tespit davasında sözleşme tarihlerini inceleyerek dava konusu dönem itibariyle beş yıllık sürenin dolup dolmadığını tespit etmelidir. Eğer dava edilen dönem beşinci yıldan sonraki bir dönem ise, mahkemenin sadece ÜFE/TÜFE endeks artışını hesaplayıp davayı sonuçlandırması usul ve yasaya aykırıdır. Mahkemece yapılması gereken; emsal araştırması yaptırmak, bilirkişi raporu almak ve belirlenecek rayiç bedel üzerinden eski kiracı indirimini de içeren hakkaniyet değerlendirmesiyle karar kurmaktır. Rayiç araştırması yapılmaksızın endeks oranına göre kira bedeli saptayan yerel mahkeme kararları, Yargıtay tarafından yasal unsurların eksik uygulanması gerekçesiyle bozulmaktadır.
SORU – CEVAP BÖLÜMÜ
Hayır, kira sözleşmesinde beş tam yıl tamamlandığında, altıncı yıldan itibaren yapılacak artışlarda ÜFE/TÜFE sınırı uygulanmaz. Hakim rayiç ve emsallere göre bedel belirler.
Eski kiracının korunması amacıyla emsal rayiç bedel saptandıktan sonra hakimin takdir yetkisini kullanarak yaptığı makul indirimdir. Genellikle %10 - %20 arasında uygulanır.
Hayır, beş yılı doldurmayan sözleşmelerde kira artışı tarafların anlaşmasıyla veya anlaşma yoksa yasal sınır olan endeks (ÜFE/TÜFE) oranıyla sınırlandırılmıştır.
Mahkeme bilirkişi heyeti vasıtasıyla çevre taşınmazlardaki fiili kira bedellerini, kontratları ve rayiç ilanları inceleyerek dava konusu taşınmazla kıyaslar.
Evet, yasal hakkın kısıtlanması anlamına gelen bu durum, emsal araştırması ve hakkaniyet değerlendirmesi yapılmadığı için Yargıtay tarafından bozma nedeni sayılır.
Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların dilekçe ve hukuki işlemlerde kullanılmadan önce mutlaka Yargıtay’ın resmi kaynakları üzerinden ayrıca teyit edilmesi gerekmektedir.