AİLE KONUTU KORUMASI VE AÇIK RIZA

Evlilik birliği, bireylerin sadece kişisel ve duygusal yaşamlarını birleştirdiği değil, aynı zamanda ortak bir yaşam alanını paylaştığı ve bu alan üzerinden aile birliğini koruma altına aldığı kutsal bir müessesedir. Aile üyelerinin barınma ihtiyacını karşılayan, anıların biriktiği ve ailenin merkez üssü olan bu taşınmaz, hukukumuzda "Aile Konutu" olarak adlandırılır. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 193. maddesi, eşlere birbirleriyle ve üçüncü şahıslarla her türlü hukuki işlemi serbestçe yapabilme (sözleşme özgürlüğü) hakkı tanımış olsa da, aile birliğinin ekonomik ve sosyal olarak sarsılmasını önlemek amacıyla bu özgürlüğe çok istisnai ve sarsılmaz bir sınır çizmiştir. TMK’nın 194. maddesi uyarınca; aile konutu üzerinde yapılacak hak sınırlandırıcı işlemler (Örn: evin satılması, ipotek edilmesi veya kira sözleşmesinin feshedilmesi) tapu sahibi veya kira sözleşmesinin tarafı olan eşin tek taraflı iradesiyle kesinlikle gerçekleştirilemez. Bu işlemlerin hukuken geçerli olabilmesi için, tapu dışı veya sözleşme dışı kalan diğer eşin "açık rızasının (yazılı onayının)" bulunması mutlak bir zorunluluktur. Diğer eşin açık rızası olmaksızın yapılan satışlar, ipotekler ve fesih işlemleri başlangıçtan itibaren tamamen geçersiz (batıl) sayılır. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin bu makaleye konu olan ve aile hukuku uygulamasında mülkiyet hakları ile aile birliği arasındaki hassas dengeyi kuran kararı, rıza şartının mutlaklığını ve konut güvencesini sarsılmaz bir yargı kalkanı haline getirmektedir. Karar uyarınca; diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunun devri veya haklarının sınırlanması kesinlikle geçersizdir.

Uygulamada, kumar borcu, ticari sıkışıklık veya eşler arasındaki geçimsizlik nedeniyle, evin tapu sahibi olan koca (veya karı), diğer eşin haberi dahi olmaksızın aile konutunu bir üçüncü şahsa satmakta veya bankadan kredi çekerken ev üzerine yüksek meblağlı "ipotek" tesis ettirmektedir. Bazen de kiralık olan aile konutunda, kiracı olan eş, ev sahibiyle anlaşarak kira sözleşmesini tek taraflı feshedip aileyi sokağa atmaktadır. Durumu sonradan öğrenen mağdur eş ise aile mahkemesinde "Aile konutu üzerindeki satışın iptali ve tapu tescilinin eski haline getirilmesi" veya "ipotek kaldırma" davası açmaktadır. Davalı üçüncü şahıslar veya bankalar ise "biz tapudaki satış kaydına güvendik, iyiniyetliyiz, evde aile konutu şerhi yoktu, eşin rızasının olmadığını bilmiyorduk" savunması yapmaktadırlar. Oysa Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, bu ticari iyiniyet savunmalarını TMK m. 194'ün emredici korumasıyla bertaraf etmektedir. Aile konutu koruması, tapuda "aile konutu şerhi" bulunmasa dahi mevcuttur. Eşin açık rızası alınmadan yapılan devir veya ipotek işlemleri, üçüncü şahsın iyiniyetli olup olmamasına bakılmaksızın doğrudan geçersizdir. Mahkeme, tapunun iptaline ve konut üzerindeki tüm ipoteklerin kayıtsız şartsız kaldırılmasına karar vermek zorundadır.

AİLE KONUTU KAVRAMI VE HUKUKİ NİTELİĞİ

Aile konutu, eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdikleri, acı ve tatlı günleri paylaştıkları, yaşamlarının merkezine aldıkları tekil mekandır.

Hukuken bir ailenin birden fazla aile konutu olamaz; yazlıklar veya yayla evleri bu statüye dahil edilemez. Konutun aile konutu olma niteliği, fiilen o evde ailece yaşanmasıyla kendiliğinden başlar ve evlilik birliğinin resmiyette sona ermesine (boşanma kararının kesinleşmesine) veya ölüm anına kadar devam eder.

EŞLERİN HUKUKİ İŞLEM ÖZGÜRLÜĞÜ SINIRLARI

TMK m. 193 uyarınca genel kural, eşlerin mülkiyetlerindeki mallar üzerinde tasarruf etme ve diledikleri sözleşmeyi imzalama serbestisine sahip olmalarıdır.

Ancak aile konutu söz konusu olduğunda, bu bireysel mülkiyet özgürlüğü, "ailenin korunması" yönündeki üstün kamu yararı ve anayasal ilkeler gereği askıya alınır. Tapuda adı yazan eş, mülkün sahibi olsa dahi, o ev üzerinde tek başına karar veremez. Bu durum mülkiyet hakkının sosyal sınırıdır.

AÇIK RIZA ŞARTININ MUTLAKLIĞI İLKESİ

Açık rıza, diğer yasal onay türlerinden farklı olarak, işlemin içeriğine, şartlarına ve muhatabına yönelik tereddütsüz ve yazılı bir onayı ifade eder.

Eşin sessiz kalması, satışa itiraz etmemiş olması veya zımnen kabul etmesi "açık rıza" yerine geçmez. Rıza, satış veya ipotek tesis edilmeden önce ya da en geç işlem anında yazılı olarak (ıslak imzalı) verilmiş olmalıdır. İşlem yapıldıktan sonra eşin rıza göstermemesi, işlemi başlangıcından itibaren geçersiz kılar.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ VE DEVİR YASAĞI

Eğer aile konutu kiralık ise, kira sözleşmesinin tarafı olan eş, diğer eşin rızasını almadan sözleşmeyi feshedemez.

Bu yasağa aykırı olarak yapılan fesih bildirimleri ev sahibi tarafından kabul edilse dahi geçersizdir. Diğer eş, ev sahibine çekeceği bir ihtarname ile sözleşmenin tarafı haline gelebilir (TMK m. 194/4). Aynı şekilde, konutun tapulu olması durumunda devredilmesi (satılması, bağışlanması) de açık rıza olmaksızın kesinlikle yasaklanmıştır.

İPOTEK VE HAKLARIN SINIRLANDIRILMASI GEÇERSİZLİĞİ

Aile konutu üzerine ipotek tesis edilmesi, evin gelecekte icra yoluyla satılması riskini doğurduğu için hakları sınırlayan en ağır işlemlerden biridir.

Bankalar, ticari kredi verirken eşin rızasını almadan sadece tapu sahibinin imzasıyla ipotek koyarlarsa, bu ipotek TMK m. 194 uyarınca yolsuz tescil hükmündedir. Mağdur eşin açacağı dava ile bankanın iyiniyeti korunmaz ve ipotek tamamen kaldırılır. Bankaların bu konuda eş muvafakatnamesi alması zorunludur.

TMK YÜZ DOKSAN DÖRDÜNCÜ MADDE DÜZENLEMESİ

Eşlerin aile konutu üzerindeki tasarruf yetkisini sınırlandıran Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesinin ilk fıkrası şu şekildedir:

TMK Madde 194/1 -
"Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz."

Bu yasa hükmü, aile barınağının yasal çimentosudur.

HMK UYARINCA RIZA DAVALARI USULÜ

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) çerçevesinde, aile konutu işlemlerinin iptali davalarının yargılama usulü şu şekilde yürütülür:

HMK m. 4 uyarınca aile hukukundan doğan bu davalar Aile Mahkemelerinde (olmayan yerlerde Asliye Hukuk Mahkemelerinde) görülür. Davacı eş, taşınmazın aile konutu olduğunu kanıtlamak için HMK kuralları çerçevesinde nüfus kayıt örneği, muhtarlık kayıtları ve faturaları delil olarak sunar. Mahkeme, tapu müdürlüğünden devir veya ipotek evraklarını celp ederek, devir esnasında eşin yazılı muvafakatnamesinin (açık rızasının) bulunup bulunmadığını inceler. Yazılı rıza yoksa, HMK delil denetimi uyarınca mahkeme doğrudan işlemin geçersizliğine, tapu kaydının eski haline getirilmesine veya ipoteğin fekkine (kaldırılmasına) karar verir. Aksi kararlar bozma nedenidir.

HUKUKİ YORUMLAR VE AİLE HAKLARI

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin bu emsal kararı, bireysel mülkiyet hırsına karşı ailenin kutsiyetini ve çocukların barınma hakkını koruyan en yüce sosyal hukuk zaferlerinden biridir.

Sonuç olarak; TMK m. 194 uyarınca eşlerden biri, diğerinin açık rızası olmadıkça aile konutunu devredemez, ipotek edemez veya kira sözleşmesini feshedemez. Bu kurala aykırı yapılan tüm işlemler hukuken geçersizdir ve iptal edilmelidir. Tapuda şerh olmaması üçüncü kişilerin veya bankaların sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Yargıtay, bu kararla aile birliğini korumuş, keyfi tasarrufları engellemiş ve Türk aile hukukuna paha biçilemez bir değer katmıştır.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Yargıtay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir.