APARTMAN İSMİ VE KAT MALİKLERİ

Toplu yaşam alanlarında, apartman ve sitelerde ortak yaşam kurallarının belirlenmesi, bina ve tesislerin yönetilmesi, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerinin sınırlandırılması hukukumuzda özel bir kanunla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile düzenlenmiştir. Toplu yapılarda barış ve huzurun sağlanması, her bir kat malikinin ortak alanlar ve yönetim süreçleri üzerinde yasal irade sahibi olmasına bağlıdır. Ancak apartman veya sitenin inşası aşamasında müteahhit (yüklenici) ile arsa sahipleri arasında imzalanan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri veya diğer ön protokollerde yer alan bazı idari hükümler, sonradan bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi kat maliklerinin haklarını kısıtlayabilmektedir. Bu uyuşmazlıklardan en somut ve ilginç olanı, apartmanın veya sitenin isminin ne olacağı, bu ismin sonradan nasıl değiştirileceği meselesidir. Genellikle müteahhitler inşa ettikleri binalara kendi markalarını, isimlerini veya arsa sahipleriyle anlaştıkları özel isimleri vermek istemektedirler. Ancak bina tamamlanıp kat mülkiyeti kurulduktan ve daireler satıldıktan sonra, bu ismin ömür boyu kalıp kalmayacağı, kat maliklerinin bu ismi değiştirme yetkisinin bulunup bulunmadığı hukuk dünyasında önemli bir yetki tartışması yaratmıştır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin bu tarihi ve emsal nitelikteki kararı; müteahhit ile arsa sahipleri arasındaki apartman isminin belirlenmesine ilişkin sözleşme hükümlerinin kat maliklerini bağlamayacağını, apartman ismini belirleme ve değiştirme yetkisinin münhasıran "Kat Malikleri Kurulu"na ait olduğunu ve mahkemelerin kat malikleri yerine geçerek yerindenlik kararı veremeyeceğini hükme bağlamıştır.

Uygulamada bazı alt derece mahkemeleri, arsa sahibi veya müteahhidin "Sözleşmede bu isim kararlaştırılmıştı, isim değiştirilemez" şeklindeki itirazlarını haklı bularak apartman isminin değiştirilmesi kararlarını iptal etmekte veya bizzat kendileri apartman ismi tayin etmektedir. Oysa borçlar hukukunun en temel prensiplerinden biri olan "nispilik ilkesi" uyarınca, iki kişi arasında yapılan bir sözleşme (müteahhit-arsa sahibi sözleşmesi), o sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişileri (sonradan daire satın alan kat maliklerini) asla bağlamaz. Kat maliklerini bağlayan yegane sözleşme, tapuda tescilli olan ve tüm maliklerin ortak iradesini yansıtan "Yönetim Planı"dır. Eğer yönetim planında apartmanın ismiyle ilgili katı bir yasaklama yoksa, kat malikleri kurulu her zaman usulünce toplanarak salt çoğunlukla apartmanın adını değiştirebilir. Hukuk devleti ilkesi ve yargının sınırları gereği, mahkemeler apartman yönetiminin yerine geçerek "Apartmanın adı şu olmalıdır" şeklinde bir idari karar alamaz. Yargıtay'ın bu emsal bozma kararı, kat maliklerinin egemenlik haklarını korurken, adli yargının sınırlarını da mükemmel bir biçimde çizmiştir.

KAT MÜLKİYETİ YÖNETİM YETKİSİ SINIRI

KMK'nın 27. maddesi, toplu yapıların yönetim şemasını net bir şekilde çizer: "Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır."

Bu madde, kat malikleri kurulunu apartmanın en üst karar alma organı, yani yasama organı haline getirir. Ortak alanların kullanımı, idari kararlar ve binanın dış görünüşü ile kimliğini belirleyen kararlar doğrudan bu kurulun yetkisindedir. Kat malikleri kurulunun bu yönetsel iradesi, yasanın emredici kurallarına aykırı olmadığı sürece sınırsızdır ve dışarıdan hiçbir sözleşmeyle (müteahhit sözleşmeleri vb.) engellenemez.

YÖNETİM PLANININ HUKUKİ BAĞLAYICILIĞI

KMK'nın 28. maddesine göre; "Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir." Yönetim planı, apartmanın anayasasıdır. Tapu sicilinde kayıtlıdır ve sonradan bağımsız bölüm satın alan herkes bu planı peşinen kabul etmiş sayılır.

Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak uyuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve genel hükümlere göre çözülür. Eğer yönetim planında apartman ismi yazılıysa, bu ismin değiştirilmesi için yönetim planı değişikliği usulü (KMK m. 28 uyarınca 4/5 oy oranı) gerekebilir. Ancak yönetim planında apartman ismi hakkında bir kısıtlama yoksa, kat malikleri kurulu olağan çoğunlukla bu ismi her zaman değiştirebilir.

MÜTEAHHİT SÖZLEŞMELERİNİN NİSPİLİK ETKİSİ

Borçlar hukukunda sözleşmelerin nispiliği (şahsiliği) ilkesi gereğince, bir sözleşme ilişkisi yalnızca o sözleşmenin tarafları arasında hak ve borçlar doğurur. Sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişilere o sözleşmeyle bir yükümlülük yüklenemez.

Müteahhit ile arsa sahibi arasında inşaat başlangıcında yapılan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, sadece bu iki tarafı bağlayan şahsi bir sözleşmedir. Bu sözleşmede "Binanın adı 'X Apartmanı' olacaktır" şeklinde bir hükmün bulunması, sonradan bu binadan daire satın alarak kat maliki olan üçüncü kişileri hukuken bağlamaz. Kat malikleri, bu sözleşmenin tarafı olmadıkları için, sözleşme hükmünü hiçe sayarak apartmanın adını değiştirme hakkına sonuna kadar sahiptirler.

APARTMAN İSMİ DEĞİŞTİRME YETKİSİ

Apartman veya sitenin ismi, o taşınmazın kimliğini, sosyal algısını ve adresini belirleyen ortak bir değerdir. Bu ismin ne olacağına karar vermek, mülkiyet hakkının ve ortak alanları yönetme yetkisinin doğrudan bir parçasıdır.

Kat malikleri kurulu, kanunun öngördüğü toplantı ve karar yeter sayılarına uyarak toplanıp, apartmanın mevcut adını değiştirebilir ve yeni bir isim belirleyebilir. Bu karar alındıktan sonra belediyeye ve ilgili kurumlara bildirilerek adres kayıt sisteminde güncelleme yapılır. Arsa sahibinin veya müteahhidin tek başına bu karara karşı çıkması veya "Benim ismim silinemez" diyerek dava açması, kat malikleri kurulunun yasal çoğunlukla aldığı kararı hukuken geçersiz kılmaz.

YARGININ YERİNDENLİK DENETİMİ YASAĞI

Hukuk devleti ilkesinde yargı organları (mahkemeler), idari kurumların veya özel hukuk tüzel kişilerinin/kurullarının yerine geçerek karar alamazlar. Mahkemelerin görevi, alınan kararların "hukuka uygunluğunu" denetlemektir; kararın "yerindeliğini" denetlemek değildir.

Yargıtay kararında: "mahkemenin ise kat maliklerinin yerine geçerek karar veremeyeceği..." ifadesiyle bu evrensel kuralı vurgulamıştır. Mahkeme, apartman isminin değiştirilmesine ilişkin kat malikleri kurulu kararının iptali davasında sadece usul kurallarına bakabilir. Eğer mahkeme, kurulun yerine geçip bizzat "Apartmanın adı şu olacaktır veya sözleşmedeki isim kalacaktır" şeklinde bir isim belirleme hükmü kurarsa, yetki tecavüzü yapmış olur ve karar Yargıtayca bozulur.

YARGITAYIN EMSEL KAT MÜLKİYETİ KARARI

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin bu emsal kararı, Kat Mülkiyeti Hukuku alanında hakların sınırlarını ve apartman yönetimlerinin bağımsızlığını koruyan çok net bir rehber belgedir. Karar, inşaat aşamasındaki şahsi sözleşmelerin toplu yapı yönetimine tahakküm etmesini engellemiştir.

Bu karar sayesinde, Türkiye'deki tüm kat malikleri kurulları, müteahhitlerin veya eski arsa sahiplerinin dayattığı apartman isimlerini, yasal çoğunluğu sağlayarak istedikleri zaman özgürce değiştirme hakkına kavuşmuştur. Mahkemelerin de bu yönetsel kararlara müdahale edemeyeceği tescil edilerek, kat maliklerinin kendi yaşam alanları üzerindeki karar alma egemenlikleri sarsılmaz bir hukuki güvenceye kavuşturulmuştur.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Yargıtay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir