SU BORUSU KESME VE CEZASI

Kat mülkiyetine tabi apartman ve sitelerde, ortak alanların yönetimi, aidatların toplanması ve ortak faturaların (su, doğalgaz vb.) ödenmesi süreçleri, komşuluk ilişkilerinin en çok zedelendiği ve en yoğun uyuşmazlıkların yaşandığı alanlardır. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca, apartman yöneticileri ortak giderlerin toplanmasından ve borçların ödenmesinden birinci derecede sorumludur. Ancak apartmandaki bazı kat maliklerinin ortak su sayacı faturasını veya aidat borçlarını ısrarla ödememesi durumunda, yöneticilerin yasal icra yollarına başvurmak yerine bizzat harekete geçerek borçlu dairelerin su veya doğalgaz borularını kesmesi, vanalarını sökmesi veya körletmesi (ihkak-ı hak / kendi eline adalet alma) pratik hayatta çok sık başvurulan bir cezalandırma yöntemidir. Birçok apartman yöneticisi, bu eylemlerini "yönetici yetkisi" veya "kat malikleri kurulu kararı" kapsamında meşru görerek cezai bir sorumluluklarının olmadığını sanmaktadır. Yerel mahkemeler de sıklıkla bu yanılgıya kapılarak yöneticiler hakkında beraat kararları vermektedir. Yargıtay 23. Ceza Dairesi'nin kat mülkiyeti ile ceza hukukunun sınırlarını kusursuz şekilde belirleyen bu tarihi emsal kararı; ortak su sayacı bulunan apartmanda su borcunu ödemeyen katılanların evine giden su borusunu kesen veya kestiren apartman yöneticisinin eyleminin doğrudan TCK m. 151/1 kapsamında "Mala Zarar Verme" suçunu oluşturacağını, kat maliklerinin kararına rağmen borcunu ödemeyen mağdurların bu eyleminin ise yönetici lehine TCK m. 29 uyarınca "Haksız Tahrik" oluşturacağını hükme bağlayarak beraat kararını kesin olarak bozmuştur.

Uygulamada, "Mala Zarar Verme Suçu" (damage to property), sadece bir malın kırılıp yok edilmesini değil, o malın işlevselliğinin (kullanılabilirliğinin) hukuka aykırı şekilde ortadan kaldırılmasını veya ciddi şekilde kısıtlanmasını da kapsar. Bir dairenin su borusunun kesilmesi, borunun fiziki zarar görmesinin yanı sıra, dairedeki tüm su tesisatının işlevsiz hale getirilmesi, yani kullanılmasının engellenmesidir. Bu nedenle eylem doğrudan TCK m. 151/1 kapsamına girer ve 4 aydan 3 yıla kadar hapis veya adli para cezası yaptırımını gerektirir. Kat malikleri kurulunun "borcunu ödemeyenin suyunu kesin" şeklinde karar almış olması, Türk Ceza Kanunu karşısında hiçbir meşruiyet sağlamaz; zira hiçbir kurul kararı kanunun suç saydığı bir fiili hukuka uygun hale getiremez. Ancak Yargıtay, yöneticilerin bu zor durumunu da görmezden gelmemiş, kat maliklerinin borçlarını ödemeyerek yöneticide hiddet ve elem yaratmasını "haksız tahrik" olarak kabul etmiştir. Bu karar, apartman yöneticilerine borç tahsili için keyfi ve fiziki güç kullanmak yerine yasal icra yollarına (KMK m. 20/2 uyarınca %5 gecikme tazminatlı icra takibi) başvurmalarını ihtar ederken, aynı zamanda aidat ve faturaları ödemeyerek apartman düzenini bozan kötü niyetli maliklerin de yöneticileri tahrik ettiklerini tescil eden çok dengeli bir içtihattır. Karar, apartman yönetimlerinin yasal sınır taşıdır.

APARTMAN YÖNETİMİ VE KAT MÜLKİYETİ

Kat mülkiyeti düzeninde, ortak giderlere katılmak her kat maliki için anayasal ve yasal bir borçtur.

KMK m. 20 uyarınca, malikler ortak su sayacı, kapıcı, kalorifer gibi giderlerin payına düşen kısmını ödemekle yükümlüdür. Yönetici, bu borçları ödemeyen maliklere karşı dava açma ve icra takibi yapma yetkisine sahiptir.

MALA ZARAR VERME SUÇUNUN TANIMI

TCK m. 151/1, başkasının taşınır veya taşınmaz malını kısmen veya tamamen yıkan, tahrip eden, bozan veya kullanılmaz hale getiren kişileri cezalandırır.

Bu suçun oluşması için malın tamamen yok edilmesi şart değildir. Malın geçici olarak dahi olsa işlevini yerine getirmesinin engellenmesi, suçun tamamlanması için yeterli bir maddi unsurdur.

SU BORUSUNU KESMENİN HUKUKİ NİTELİĞİ

Dairenin su borusunun kesilmesi, apartman yöneticisi yetkileri dışında kalan tipik bir mala zarar verme eylemidir.

Su borusunun kesilmesiyle dairenin su şebekesiyle bağlantısı koparılmakta ve tesisat tamamen işlevsiz (kullanılmaz) hale getirilmektedir. Sanığın bu eylemi kendi eline adalet almaya çalışması (ihkak-ı hak) olup ceza kanunlarınca suç kabul edilmiştir.

AİDAT ÖDEMEMENİN TAHRİK EDİCİ BOYUTU

Kat maliklerinin apartman kararlarına rağmen borçlarını ödememesi, yönetici üzerinde yasal bir haksız tahrik oluşturur.

Sürekli uyarılmasına rağmen borçtan kaçınan komşular, diğer maliklerin ve yöneticinin üzerinde haksız bir elem ve hiddet yaratır. Yargıtay bu durumu TCK m. 29 haksız tahrik kapsamında değerlendirerek yöneticinin cezasında indirim yapılmasını öngörmüştür.

APARTMAN YÖNETİCİSİNİN YASAL SINIRLARI

Yöneticinin borç tahsilatı için fiili müdahalede bulunma, su veya elektriği kesme gibi adli kolluk yetkileri yoktur.

Borcunu ödemeyen malike karşı uygulanacak tek yasal yöntem; icra dairesi aracılığıyla ilamsız icra takibi başlatmak, KMK m. 22 uyarınca kanuni ipotek hakkı tesis etmek veya mahkemeye başvurarak ortaklığın giderilmesi davası açmaktır.

YARGITAY BOZMA KARARI VE ANALİZİ

Yargıtay 23. Ceza Dairesi'nin bu emsal kararı, apartmanlarda kaos ve fiili cezalandırma yöntemlerini kesin olarak durdurmuştur.

Karar, 'ben yöneticiyim, suyunu keserim' anlayışının mala zarar verme suçundan mahkumiyetle sonuçlanacağını, ancak ödeme yapmayan maliklerin de bu suçu tahrik ettiğini ilan ederek adil ve dengeli bir içtihat yaratmıştır. Karar apartman barışının yasal güvencesidir.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Yargıtay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir