ADİ KİRADA TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN GEÇERLİLİĞİ

Kira sözleşmeleri, konusu olan taşınmazların niteliklerine göre farklı yasal rejimlere tabidir. Borçlar Hukuku doktrininde ve uygulamasında, konut ve çatılı işyeri niteliğindeki taşınmazların kiralanması ile boş arsa, açık otopark veya tarla gibi gayrimusakkaf taşınmazların kiralanması (adi kira) birbirinden keskin kurallarla ayrılmıştır. Kanun koyucu, sosyal ve ekonomik gerekçelerle konut ve çatılı işyerlerinde kiracıyı koruyucu emredici hükümler sevk etmişken, adi kiralarda ise tarafların irade serbestisini daha ön planda tutmuştur. Bu ayrımın pratik sonuçlarından biri de tahliye taahhütnamelerinin hukuki geçerliliğinde kendini göstermektedir. Konut ve çatılı işyerleri için kanunda özel olarak düzenlenen tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları oldukça katıyken, adi kiralara konu taşınmazlar bakımından durum farklı bir hukuki boyut kazanmaktadır. Bu çerçevede, niteliği itibarıyla arsa olan taşınmazların kiralanmasında tarafların düzenlediği tahliye taahhüdünün hukuki değeri, sözleşmenin sona erme tarihinin tespiti ve icra hukuku kapsamında takibin yürütülmesi meseleleri büyük bir önem arz etmektedir. Bu makalede, adi kira sözleşmelerinin hukuki çerçevesi, tahliye taahhüdünün genel hükümlere tabi yerlerdeki işlevi, İİK m. 272 çerçevesinde süre aşımı ve mahkemenin esastan inceleme yükümlülüğü detaylı bir biçimde incelenecektir.

ADİ KİRA VE GENEL HÜKÜMLER

Türk Borçlar Kanunu'nun kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümleri, 299. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kiralanan taşınmazın üstü kapalı bir bina, konut veya çatılı işyeri vasfı taşımaması durumunda, bu ilişki adi kira (genel hükümlere tabi kira) olarak adlandırılır. Örneğin, etrafı telle çevrili boş bir arazi, tarım arazisi veya açık otopark alanı olarak kiralanan bir arsa adi kira hükümlerine tabidir. Genel hükümlere tabi bu kira ilişkilerinde, kiracıyı koruyan özel sınırlamaların büyük kısmı uygulanmaz. Fesih bildirimleri, süre uzatımları ve sözleşmenin sona ermesi gibi konularda taraflar arasında akdedilen sözleşme maddeleri ile genel hükümler esas alınır. Adi kira sözleşmelerinin en temel özelliklerinden biri de belirli süreli olarak yapılmış olmaları durumunda, kararlaştırılan sürenin dolmasıyla birlikte sözleşmenin herhangi bir ihbara veya ihtara gerek kalmaksızın kendiliğinden sona ermesidir (TBK m. 327/1). Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise süre dolmasına rağmen sözleşme kiracının iradesiyle otomatik olarak uzamaktayken, adi kiralarda sözleşme özgürlüğü ve sürenin bağlayıcılığı ilkesi katı bir şekilde uygulanır.

TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN HUKUKİ NİTELİĞİ

Tahliye taahhüdü, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltıp kiraya verene teslim etmeyi tek taraflı olarak üstlendiği bir hukuki işlemdir. Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için sözleşmenin kurulmasından sonra verilmiş olması, yazılı olması ve tahliye tarihinin belirli olması gibi sıkı şartlar aranır. Gayrimusakkaf (çatısız) taşınmazlar olan arsalar ve açık alanlar bakımından ise konut ve çatılı işyerlerine yönelik bu özel yasal koruma hükümlerinin uygulanması mümkün değildir. Ancak bu durum, adi kiraya tabi bir arsa için verilen tahliye taahhüdünün tamamen hükümsüz olduğu anlamına gelmez. Yargısal içtihatlar ve genel borçlar hukuku prensipleri çerçevesinde, genel hükümlere tabi taşınmazlarda kiracının verdiği tahliye taahhüdü, sözleşmenin süresini ve tarafların akdi sonlandırma iradesini teyit eden, tarafları bağlayıcı yazılı bir irade beyanı hükmündedir. Dolayısıyla adi kiralarda verilen tahliye taahhüdü, sözleşmenin kesin bitiş tarihini netleştiren ve kiraya verenin bu tarihte tahliye talep etme hakkını koruyan hukuki bir geçerliliğe sahiptir.

ARSA KİRALARINDA SÜRE BELİRLENMESİ ESASLARI

Adi kira ilişkilerinde taraflar sözleşmenin süresini serbestçe kararlaştırabilirler. Sözleşmenin başlangıcında veya devamı sırasında tarafların bir araya gelerek belirli bir tahliye tarihi üzerinde mutabık kalmaları, sözleşmenin sonunu belirleyen geçerli bir anlaşma teşkil eder. Nitelik itibarıyla boş arsa veya açık otopark olarak kiraya verilen yerlerde, kira süresinin bitişi veya sonradan kararlaştırılan tahliye tarihi, tarafların serbest iradesinin ürünüdür. Kiracının serbest iradesiyle belirli bir tarihte taşınmazı tahliye edeceğini taahhüt etmesi, sözleşmenin süresini o tarihle sınırlayan hukuki bir sonuç doğurur. Bu taahhütname, sözleşmenin asli unsurlarını değiştirmeyen ancak süresini kesinleştiren bir ek protokol niteliğindedir. Bu nedenle, adi kiralarda da sözleşme süresinin bittiği tarihi takip eden yasal süreler içinde tahliye işlemlerine başlanması hukuken olanaklıdır.

İCRA VE İFLAS KANUNU 272

İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK) 272. maddesi, mukavelename ile kiralanan taşınmazların süresinin bitmesi durumunda tahliye prosedürünü düzenler. Bu maddeye göre, kira sözleşmesinde belirlenen sürenin veya sonradan kararlaştırılan tahliye tarihinin gelmesi üzerine, kiraya veren sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde doğrudan icra dairesine başvurarak tahliye takibi başlatabilir. Bu usul, mahkemeden önceden bir tahliye ilamı almaya gerek kalmaksızın taşınmazın icra yoluyla boşaltılmasını sağlayan pratik bir yoldur. Ancak buradaki en kritik unsur bir aylık hak düşürücü süredir. Sözleşmenin sona erdiği veya taahhüt edilen tahliye tarihini takip eden bir ay geçtikten sonra bu yolla icra takibi yapılması mümkün değildir. Süresinde başlatılan icra takibine karşı kiracının itiraz etmesi durumunda ise takip durur ve kiraya verenin itirazın kaldırılması ve tahliye talebiyle İcra Hukuk Mahkemesi'ne başvurması gerekir.

İTİRAZIN KALDIRILMASI VE MAHKEME YETKİSİ

İcra takibine yapılan itirazın kaldırılması davasında İcra Hukuk Mahkemesi, dar yetkili bir mahkeme olarak evrak üzerinden ve sınırlı delillerle inceleme yapar. Ancak mahkemenin bu yetki sınırları, uyuşmazlığın esasını incelemekten kaçınmasına gerekçe oluşturamaz. Eğer kiralanan yer tapuda arsa niteliğinde ise ve adi kiraya tabi olduğu için konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü tahliye taahhüdü kuralları uygulanamıyorsa, mahkeme davanın reddine doğrudan karar veremez. Mahkemenin görevi, sunulan taahhütnamenin adi kirada sözleşme süresini belirleme fonksiyonunu göz önünde bulundurarak, takibin süresinde yapılıp yapılmadığını, imza itirazı olup olmadığını ve taahhüdün içeriğini denetlemektir. İcra mahkemesi, taşınmazın arsa vasfında olmasını tahliye talebinin reddine gerekçe yapmamalı, İİK 272 ve devamı maddelerindeki usul kuralları çerçevesinde işin esasına girerek karar vermelidir.

HUKUKİ SONUÇLAR VE UYGULAMA ESASLARI

Gayrimusakkaf (çatısız) taşınmazların tahliyesinde karşılaşılan hukuki süreçlerin sağlıklı yürütülebilmesi, sözleşme ilişkisinin ve sonrasındaki taahhütlerin usulüne uygun yapılandırılmasına bağlıdır. Arsa ve açık alan kiralarında, kiracıdan alınacak tahliye taahhüdünün hukuki geçerliliği tam olup, sürenin dolması ile İİK 272. maddesindeki bir aylık sürede icra takibi başlatılmalıdır. Uygulamada icra mahkemelerinin taşınmazın niteliğini yanlış değerlendirerek işin esasına girmeden ret kararı vermeleri, hak arama hürriyetini kısıtlayan ve yargılamayı uzatan bir hatadır. Bu nedenle, adi kira sözleşmelerinde de tahliye taahhüdünün sözleşmenin sonunu belirleyen geçerli bir irade beyanı olduğu kabul edilerek, hukuki uyuşmazlıkların esastan çözülmesi yasal bir zorunluluktur.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların dilekçe ve hukuki işlemlerde kullanılmadan önce mutlaka Yargıtay’ın resmi kaynakları üzerinden ayrıca teyit edilmesi gerekmektedir.