İLK BEŞ YILDA KİRA BEDELİNİN TESPİTİ

Kira sözleşmeleri, mülk sahibi ile kiracı arasında karşılıklı güven ve rızaya dayalı olarak kurulan, ancak zaman içerisinde değişen ekonomik koşullar sebebiyle hukuki müdahalelere en çok ihtiyaç duyulan sözleşme tiplerinden biridir. Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümleri (TBK m. 344 ve 345), tarafların haklarını korumak adına belirli sınırlar çizmiştir. Uygulamada, hem mülk sahipleri hem de bazı yerel mahkemeler arasında, kira bedelinin tespiti davasının ancak sözleşmenin başlangıcından itibaren beş yıllık sürenin dolmasından sonra açılabileceğine dair büyük bir yanılgı mevcuttur. Oysa kanunun açık hükmü uyarınca, kira tespit davası her zaman açılabilir. Beş yıllık sürenin dolup dolmaması, davanın açılma hakkını değil, sadece mahkemece kira bedelinin hesaplanmasında uygulanacak yöntemi belirler. İlk beş yıllık dönemde açılan davalarda kira artışları yasal endeksle (TÜFE/ÜFE) sınırlandırılırken; beş yıldan sonra serbest piyasa rayiçleri (hak ve nesafet) esas alınır. Yargıtay’ın yerleşik emsal kararları, taraflar arasında kira parasının miktarı hususunda bir uyuşmazlık bulunması durumunda, sözleşmenin ilk beş yılında dahi kira bedelinin mahkemece endeks sınırları çerçevesinde tespit edilmesi gerektiğini ve davanın süreden ötürü reddedilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu açıkça teyit etmektedir.

KİRA TESPİT DAVALARINDA HUKUKİ YARAR VE DAVA AÇMA SÜRESİ

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 114. maddesinde düzenlenen dava şartlarından biri olan "hukuki yarar", davacının mahkemeden hukuki koruma talep etmekte meşru ve güncel bir menfaatinin bulunmasını ifade eder. Kira bedelinin tespiti davalarında hukuki yarar, taraflar arasında yeni kira döneminde ödenecek bedel konusunda bir mutabakat sağlanamaması ve bu belirsizliğin mülk sahibinin hak kaybına uğramasına yol açmasıyla doğar. TBK’nın 345. maddesi "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir" hükmünü içermektedir. Dolayısıyla, davanın açılması için beş yıllık bir bekleme süresi söz konusu değildir. Kiracının yasal endeks artışını yapmaktan kaçınması veya artış miktarında tarafların uyuşmazlığa düşmesi durumunda, mülk sahibinin mahkemeye başvurarak kira bedelinin tescil edilmesini istemekte mutlak bir hukuki yararı vardır.

İLK BEŞ YILLIK DÖNEMDE TESPİT İSTEMİNİN YASAL DAYANAKLARI

Kira ilişkisinin ilk beş yılı içerisinde açılan kira bedelinin tespiti davalarının yasal dayanağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin birinci ve ikinci fıkralarıdır. Bu fıkralar, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranını serbestçe kararlaştırabileceklerini ancak bu artışın bir önceki kira yılındaki yasal endeks (TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı) artış sınırını geçemeyeceğini hükme bağlar. Eğer taraflar arasında bir artış anlaşması yapılmamışsa, yine aynı endeks sınırı aşılmamak kaydıyla, kira bedeli hakim tarafından belirlenir. Bu düzenlemeler göstermektedir ki, yasa koyucu ilk beş yılda da mahkemenin kira bedelini belirleme yetkisini tanımıştır. Tek fark, bu belirlemede hakimin serbest piyasa rayiçlerine göre değil, yasal endeks tavan sınırına bağlı kalarak bir bedel saptamak zorunda olmasıdır.

KİRA SÖZLEŞMESİNDEKİ ARTIŞ ŞARTININ HUKUKİ GEÇERLİLİĞİ VE ETKİSİ

Kira sözleşmeleri imzalanırken taraflar, sonraki yıllarda kiranın ne oranda artırılacağını belirleyen "artış şartı" maddeleri ekleyebilirler. Bu artış şartı (örneğin TEFE-TÜFE ortalaması veya belirli bir yüzde oranında artış), sözleşmenin süresi boyunca tarafları bağlayıcı niteliktedir. Ancak bu şartın geçerliliği de yasanın emredici endeks sınırıyla (TÜFE oniki aylık ortalama değişim oranıyla) sınırlandırılmıştır. Sözleşmede yer alan artış şartı yasal sınırın altındaysa sözleşmedeki oran uygulanır; yasal sınırın üzerindeyse yasal sınır esas alınır. Mahkemece kira tespiti yapılırken öncelikle sözleşmede geçerli bir artış şartının bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Sözleşmede artış şartının bulunması, kira tespit davasının açılabilmesini engellemediği gibi, hakimin belirleyeceği bedelin sınırlarını çizmesi bakımından da önemli bir kanıt niteliği taşır.

ENDEKS SINIRI KAPSAMINDA MAHKEMECE YAPILACAK DEĞERLENDİRME USULÜ

İlk beş yıl içinde açılan kira bedelinin tespiti davasında mahkemenin izlemesi gereken değerlendirme usulü oldukça nettir. Mahkeme, öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihini ve dava konusu edilen yeni kira döneminin başlangıcını saptar. Ardından, bir önceki kira yılında ödenen net kira bedelini esas alarak, yeni dönemin başladığı aya ilişkin yasal endeks (TÜFE) artış oranını belirler. Hesaplanan bu endeksli miktar, mahkemenin hükmedebileceği tavan sınırı oluşturur. Eğer taraflar arasında artış konusunda uyuşmazlık varsa, hakim bu yasal sınır doğrultusunda yeni kira bedelini hüküm altına alır. Bu usulün işletilmesi için taşınmazın başında keşif yapılmasına veya serbest piyasadan emsal kira araştırması yapılmasına gerek yoktur. Çünkü dava ilk beş yıl içinde açıldığından, emsal bedellerin yasal sınırın üzerinde olması mahkemece dikkate alınamaz.

BEŞ YIL ÖNCESİ VE SONRASI KİRA TESPİT YÖNTEMLERİNİN KIYASI

Kira tespit davalarında beş yıllık süre, uygulanacak hesaplama yönteminin değiştiği bir milattır. Beş yıldan önce açılan davalarda yasal endeks (TÜFE) sınırı mutlak bir tavan teşkil eder; emsal kiralar ve taşınmazın piyasa değerindeki fahiş artışlar hesaba katılmaz. Beş yıllık sürenin dolmasından sonra (altıncı kira yılı ve sonrası için) açılan davalarda ise bu endeks sınırı ortadan kalkar. Hakim, serbest piyasa rayiçlerini, bölgedeki emsal kira bedellerini ve taşınmazın güncel durumunu bilirkişi marifetiyle inceler. Belirlenen rayiç bedel üzerinden hakkaniyete uygun bir indirim (eski kiracı indirimi) yaparak yeni kirayı belirler. Dolayısıyla, beş yıllık sürenin geçmesi dava açma hakkını doğurmaz, sadece mahkemenin endeks sınırından kurtularak güncel piyasa rayiçlerine göre kira bedeli belirleme yetkisini başlatır.

UYUŞMAZLIKLARIN HÜKMEN ÇÖZÜMÜNDE ADLİ MAHKEMENİN ROLÜ VE GÖREVLERİ

Kira hukukundan doğan uyuşmazlıkların çözümünde Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Hakimin görevi, önüne gelen uyuşmazlığı yasanın sistematiğine ve tarafların hak kaybına uğramasını engelleyecek şekilde çözüme kavuşturmaktır. Kiracının ödeme yapmaması veya eksik yapması durumunda mülk sahibinin mahkemeye başvurarak kira bedelini tespit ettirmesi, gelecekteki olası alacak veya tahliye davalarına da kesin delil teşkil eder. Mahkemenin, "beş yıl geçmeden tespit istenemez" şeklindeki hatalı bir gerekçeyle davayı doğrudan reddetmesi, adalet arayan mülk sahibini korumasız bırakır ve hukuki belirsizliği körükler. Sulh Hukuk Mahkemesi, uyuşmazlığın varlığını saptadığı anda, ilk beş yıllık dönem kurallarına göre de olsa mutlaka bir kira bedeli tespiti kararı vererek taraflar arasındaki hukuki ilişkiyi netleştirmekle yükümlüdür.

SORU – CEVAP BÖLÜMÜ

1. Kira sözleşmesinin ilk 3. yılında kira tespit davası açılabilir mi?

Evet. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. İlk beş yıl içinde açılan davalarda da mahkeme kira bedelini tespit etmekle yükümlüdür.

2. İlk beş yılda açılan kira tespit davasında hakim kira bedelini neye göre belirler?

Hakim, bir önceki yıl ödenen kira bedeline yasal endeks (TÜFE oniki aylık ortalama değişim oranı) artış sınırını uygulayarak kira bedelini belirler. Emsal rayiçlere bakılmaz.

3. Sözleşmede "artış yapılmayacaktır" yazıyorsa yine de tespit davası açılabilir mi?

Evet. Taraflar arasında kira miktarı konusunda uyuşmazlık çıktığında, sözleşmede artış şartı olmasa dahi yeni dönem kira bedelinin mahkemece tespiti talep edilebilir.

4. İlk beş yılda rayiç bedellere (emsallere) göre kira tespiti istenebilir mi?

Hayır. Çevredeki emsal kiralara ve piyasa rayiçlerine göre kira tespiti yapılabilmesi için sözleşmenin üzerinden en az 5 yıllık sürenin geçmesi zorunludur.

5. Mahkemenin "5 yıl dolmadı" gerekçesiyle davayı reddetmesi durumunda ne yapılmalıdır?

Bu karar usul ve yasaya aykırı olduğundan, davacı mülk sahibi tarafından üst mahkemeye (Bölge Adliye Mahkemesi veya Yargıtay) başvurularak kararın bozulması talep edilmelidir.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Danıştay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/2245 E., 2018/5591 K. Karar Tarihi: 22.05.2018

"İçtihat Metni" MAHKEMESİ:SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi- kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacılar, murisleri ile davalı arasında 19/02/2013 tarihli sözleşme düzenlendiğini, kiralanana ihtiyaçları bulunduğunu, davalının ödediği kira bedelinin rayiçlere göre düşük olduğunu belirterek davalının kiralanan taşınmazdan tahliyesine, bu talepleri kabul olmadığı takdirde işyerinin kirasının şimdilik sezonluk 5.000 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmişlerdir.Davalı, davanın reddini istemiştir.Mahkemece, ihtiyaç iddiasının samimi olmadığı, kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hükmün kira sözleşmesinde yer almadığı, başlangıçta belirtilen kira bedelinin beş yıl boyunca aynen uygulanacağı, beş yıl sonra TBK'nun 344/3 maddesine göre kira tespiti istenebileceği, kira bedelinin tespiti davasının 19.02.2018 tarihinden sonra açılabileceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre davacıların sair temyiz itirazları yerinde değildir. 2-) TBK'nın 344 maddesi "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır." hükmü yer almaktadır.Davaya dayanak yapılan, davacıların murisi ile davalı arasında düzenlenen 19/02/2013 başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 6. maddesinde, sözleşme bitiminde kira bedelinin TEFE-TÜFE ortalamasına göre artırılacağı düzenlemesi bulunmaktadır.Mahkemece, her ne kadar, kira sözleşmesinde artış hükmü bulunmadığı, sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren beş yıl geçmedikçe kira bedelinin tespiti istenemeyeceği gerekçesiyle kira bedelinin tespiti davasının reddine karar verilmiş ise de; kira sözleşmesinde artış şartı yer aldığı gibi Mahkemenin kabulünde olduğu gibi artış şartı bulunmasa dahi davacıların kira bedelinin tespitini talep etmesi mümkündür. Kira parasının miktarına ilişkin olarak taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre kira bedelinin tespitine karar verilmelidir. Taraflar arasında hükmen tespit edilmiş ya da sözleşme ile kararlaştırılmış bir kira parası olmadığı için davacının yeni dönem kira parasının mahkemece tespiti ile hüküm altına alınmasını istemekte hukuki yararı vardır. Kira sözleşmesinin başlangıcı 19.02.2013 tarihi olduğuna göre TBK'nun 344. maddesinin 1. ve 2. fıkraları gereğince bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenler ile davacıların sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının yerinde olduğundan kabulü ile kira bedelinin tespiti davası yönünden hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davacılar yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 22.05.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Şişman Hukuk Bürosu - Av. Oğuzhan ŞİŞMAN

Hukuki Danışmanlık İçin Bize Yazın