EKSİK KİRA ÖDEMESİ VE TEMERRÜT TAHLİYESİ

Gayrimenkul kiraları, hem malik (kiralayan) hem de kiracı açısından uzun vadeli, güven esasına dayanan ve sürekli borç ilişkisi doğuran hukuki sözleşmelerdir. Kira hukukunun temel dinamikleri, kiracının barınma veya ticari faaliyet yürütme ihtiyacının karşılanması ile kiralayanın mülkiyet hakkından doğan ekonomik beklentisinin tatmin edilmesi üzerine kuruludur. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve İcra ve İflas Kanunu (İİK), bu hassas dengeyi korumak amacıyla bir yandan kiracıyı haksız tahliyelere karşı koruyucu katı hükümler getirirken; diğer yandan kirasını zamanında ve tam olarak ödemeyen kiracılara karşı kiralayana hızlı ve etkili tahliye mekanizmaları sunmuştur. Bu mekanizmaların en yaygın olanı "temerrüt nedeniyle tahliye" davasıdır. Temerrüt, borçlunun ifası mümkün ve muaccel (vadesi gelmiş) bir borcu zamanında yerine getirmemesi halidir. Kira borcunun ödenmemesi veya eksik ödenmesi durumunda başlatılan hukuki süreç, şekli kurallara sıkı sıkıya bağlı olup, borcun miktarının büyüklüğü veya küçüklüğü yasal sonuçlar açısından hiçbir farklılık yaratmaz. Hukuk sistemimizde "tam ifa" kuralı geçerli olduğundan, borcun tamamı ödenmediği sürece borçlu temerrütten kurtulamaz. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin uyuşmazlığa konu olan emsal kararı; sadece 0,35 TL (35 Kuruş) gibi sembolik ve son derece küçük bir eksik ödemenin dahi, yasal 30 günlük süre içinde tamamlanmaması halinde kiracının temerrüdüne yol açacağını ve bu durumun mutlak surette tahliye ile sonuçlanacağını gösteren, icra ve borçlar hukuku pratiği açısından çarpıcı ve sarsılmaz bir içtihattır.

KİRA SÖZLEŞMESİ VE KİRACININ ASLİ BORCU

Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesine göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere, kira ilişkisinde kiraya verenin asli edimi "mecuru (kiralananı) sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmak" iken; kiracının asli ve en temel edimi "kira bedelini zamanında ve eksiksiz olarak ödemektir". Kira bedeli, kiralayanın mülkiyet hakkını devretmesinin karşılığı olan yegane ekonomik ivazdır. Taraflar, kira bedelinin miktarını, artış oranını ve ödeme zamanını sözleşme serbestisi ilkesi gereğince özgürce belirleyebilirler. Kiracı, sözleşmede belirlenen veya yasal artış oranlarıyla güncellenen kira bedelini tam olarak, eksiksiz, kesintisiz ve sözleşmede yazılı vade gününde ödemekle mükelleftir. Bu asli borcun ihmal edilmesi, eksik ifası veya geciktirilmesi, kiralayan açısından sözleşmenin haklı nedenle feshine ve tahliyeye giden yolu açan en kritik hukuki ihlaldir.

KİRACININ TEMERRÜDÜ VE YASAL ŞARTLARI

Kiracının kira bedelini veya yan giderleri (aidat vb.) zamanında ödememesi halinde, kiraya veren TBK'nın 315. maddesi uyarınca kiracıya yazılı bir süre vererek, bu süre içinde de ifa gerçekleşmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu kuruma "temerrüt nedeniyle fesih" adı verilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilmesi gereken asgari süre yasa ile 30 gün olarak emredici şekilde belirlenmiştir. Uygulamada kiraya verenler, genellikle sadece ihtarname göndermek yerine, alacaklarına daha hızlı kavuşabilmek ve tahliye sürecini hızlandırmak için İcra ve İflas Kanunu'nun 269. maddesi vd. hükümlerine dayanarak "haciz ve tahliye talepli ilamsız icra takibi" (Örnek No: 13) başlatırlar. Bu takip türünde, icra dairesi tarafından kiracıya gönderilen ödeme emri, aynı zamanda TBK 315. maddesindeki "yazılı ihtar" yerine geçer. Ödeme emrini tebliğ alan kiracının önünde iki hukuki seçenek (ve bu seçeneklere bağlı süreler) vardır: Borca itirazı varsa 7 gün içinde icra dairesine itiraz etmek; veya borcu kabul ediyorsa 30 günlük yasal süre içinde borcun tamamını (faiz, masraflar ve takip masrafları dahil) kiralayanın hesabına veya icra dosyasına yatırmaktır.

OTUZ GÜNLÜK SÜRE VE İHTARIN ÖNEMİ

İcra dairesi aracılığıyla gönderilen veya noterden çekilen ihtarnamede yer alan 30 günlük süre, "hak düşürücü" ve emredici bir yasal süredir. Bu süre, tebligatın kiracıya (veya kanuni temsilcisine/birlikte oturduğu şahıslara) usulüne uygun olarak tebliğ edildiği tarihin ertesi günü işlemeye başlar. 30 günlük süre içinde kira borcunun tamamının ödenmemesi, temerrüt olgusunu kesin ve geri dönülemez bir biçimde gerçekleştirir. Otuzuncu günün mesai bitiminden veya gece yarısından sonra (31. gün veya sonrasında) yapılacak olan ödemeler, kiralayan tarafından kabul edilse dahi, gerçekleşmiş olan temerrüt olgusunu ortadan kaldırmaz. Kiralayan, 30 günlük süre dolduktan sonra gerçekleşen geç ödemeye rağmen, İcra Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açarak kiracının evden veya işyerinden çıkarılmasını sağlayabilir. Bu nedenle, 30 günlük ihtar süresi, kiracı açısından adeta bir saatli bomba niteliğindedir ve bu süre içinde borcun fer'ileriyle birlikte (faiz, icra vekalet ücreti, tahsil harcı vb.) kuruşu kuruşuna kapatılması hayati önem taşır.

TAM İFA KURALI VE KISMİ ÖDEME

Borçlar hukukunun en temel prensiplerinden biri "Tam İfa Kuralı"dır. Türk Borçlar Kanunu'nun 84. ve devamı maddelerinden çıkan sonuca göre, borçlu borcunun tamamını ifa etmedikçe borçtan kurtulmuş sayılmaz. Kısmi ödeme, alacaklıyı bağlamaz ve alacaklı kısmi ifayı reddetmekte haklıdır (eğer sözleşmede veya kanunda aksine bir hüküm yoksa). Kira borçlarında da bu kural mutlak olarak uygulanır. Kiracının, icra takibine veya ihtara konu olan borcun büyük bir kısmını, hatta %99'unu ödemiş olması dahi, borcun tamamının ödendiği anlamına gelmez. Bakiye kalan küçük bir tutar, hukuken hala bir "borç" niteliğini korur ve bu ödenmeyen kısım için temerrüt şartları işlemeye devam eder. Kiralayan, sadece bu ödenmeyen eksik kısım üzerinden takibe devam edebilir ve bu eksik kısımdan dolayı temerrüt oluştuğu gerekçesiyle tahliye davası açabilir. Yargı organları, borcun büyük kısmının ödenmiş olmasını bir indirim, merhamet veya hakkaniyet sebebi olarak kabul edemezler; zira icra hukuku, katı şekli kurallara dayanan bir usul hukukudur.

BORÇ MİKTARININ TEMERRÜDE ETKİSİZLİĞİ

İlk derece mahkemelerinin zaman zaman düştüğü en büyük yanılgı, borç miktarının çok cüzi (sembolik) olması durumunda, bu borç için tahliye kararı vermenin Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde düzenlenen "Dürüstlük Kuralına" veya "Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağına" aykırı olacağını düşünmeleridir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin incelediği dosyada da mahkeme; 0,35 TL (35 kuruş) gibi güncel ekonomik koşullarda hiçbir alım gücü ve değeri olmayan bir eksik ödemenin, koca bir gayrimenkulün tahliyesine sebep olamayacağı inancıyla (temerrüt gerçekleşmez diyerek) davayı reddetmiştir. Ancak Yargıtay'ın yerleşik ve istikrarlı içtihatları bu iyi niyetli ama yasal dayanaktan yoksun yaklaşımı kesin bir dille reddetmektedir. Yargıtay'a göre, temerrüt olgusu objektif bir maddi durumdur. İhtar gönderilmiş mi? Gönderilmiş. Süre verilmiş mi? Verilmiş. Bu süre içinde "borcun tamamı" ödenmiş mi? Ödenmemiş. İşte bu şartların varlığı halinde temerrüt gerçekleşmiştir. Yargıtay'ın kararında altını çizdiği "Borcun miktarının az ya da çok olması temerrüt olgusunun gerçekleşmesini engellemez" ilkesi, borçlar hukukunun matematiksel kesinliğini ortaya koyar. Hukuk düzeni, 35 kuruşluk borç ile 35 bin liralık borç arasında, temerrüdün yasal oluşumu bakımından hiçbir ayrım yapmaz.

KÜSURATLAR VE BANKA KESİNTİLERİ RİSKİ

Eksik ödemeler genellikle kiracının kötü niyetinden ziyade, ödeme vasıtalarından kaynaklanan teknik kesintiler veya küsurat yuvarlamaları sebebiyle ortaya çıkar. Bankalar üzerinden yapılan havale (EFT) işlemlerinde bankanın kestiği işlem ücretinin (havale/EFT masrafı) kiralayanın hesabından (kira bedelinden) düşülmesi, en sık karşılaşılan temerrüt sebebidir. Kira bedeli borçlunun ikametgahında ödenmesi gereken bir borç (götürülecek borç) olduğundan, paranın kiralayanın eline veya banka hesabına "tam, kesintisiz ve net" olarak geçmesi kiracının sorumluluğundadır. Kiracı, banka masrafını kendi cebinden ödemek ve kira bedelini net olarak alacaklıya ulaştırmak zorundadır. Benzer şekilde, kira artış oranlarının (TÜFE vb.) hesaplanmasında ortaya çıkan kuruşlu küsuratların (örneğin 12.540,35 TL) kiracı tarafından düz hesap yapılarak (örneğin 12.540,00 TL olarak) ödenmesi de tam ifa sağlamaz. O küsuratın ödenmemesi, birikerek aylar sonra veya icra takibi sonrasında karşısına bir tahliye davası olarak çıkabilir. Yargıtay kararı, kiracılara kira hesaplamalarında ve ödemelerinde kuruşu kuruşuna dikkatli olmaları gerektiğini çok sert bir dille hatırlatmaktadır.

İCRA HUKUKUNDA İTİRAZIN KALDIRILMASI

Temerrüt nedeniyle tahliye davaları, genel mahkemelerde (Sulh Hukuk) açılabileceği gibi, haciz ve tahliye talepli icra takibi başlatılmışsa İcra Hukuk Mahkemelerinde "İtirazın Kaldırılması ve Tahliye" talepli olarak da açılabilir. İcra Hukuk Mahkemeleri, dar yetkili ve şekli inceleme yapan mahkemelerdir. Bu mahkemelerde tanık dinlenmez, uzun uzadıya bilirkişi incelemesi veya yemin deliline başvurulmaz. Hakimin önüne konulan ödeme emri, tebligat parçası ve 30 günlük süre içinde yapılan ödemelere dair banka dekontları (veya icra kasası makbuzları) matematiksel olarak incelenir. Davalı borçlu (kiracı), icra dairesine yaptığı itirazda borcu olmadığını iddia etmişse, bu iddiasını ancak ve ancak İcra ve İflas Kanunu'nun 269/c maddesinde sayılan, imzası kiralayan tarafından ikrar edilmiş veya noterlikçe tasdik edilmiş bir makbuz, dekont veya belge ile ispat etmek zorundadır. Emsal olayda davalı borçlu borcu olmadığını iddia etmiş ancak dosyaya sunduğu ödeme dekontlarında 0,35 TL'lik bir açık (eksiklik) olduğu görülmüştür. İcra hakimi, bu matematiksel eksiği gördüğü anda, şekli inceleme gereği itirazın bu tutar üzerinden kaldırılmasına ve temerrüt olgusunun gerçekleşmesi nedeniyle tahliyeye karar vermek zorundadır.

YARGITAY 6 HUKUK DAİRESİ KARAR ANALİZİ

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2015/6655 Esas ve 2015/10585 Karar sayılı ilamı, icra ve iflas hukukunun şekilci yapısının en somut tezahürüdür. Kararın önemi, hukukun duygusallığa veya yerel mahkemelerin kişisel adalet arayışlarına kapalı olduğunu göstermesidir. 0,35 TL'lik bir meblağ için icra takibi başlatılması ve ardından tahliye davası açılması, dışarıdan bakıldığında kiralayanın kötü niyetli olduğu veya hakkını kötüye kullandığı izlenimi verebilir. Ancak Yargıtay, kanunun lafzına ve ruhuna sadık kalarak, yasada "şu kadarlık borç için tahliye istenemez" şeklinde bir alt sınır (de minimis non curat lex) bulunmadığına işaret etmiştir. Kanun koyucu, temerrüt ve tahliye kurumlarını miktar üzerinden değil, "süre" ve "tam ifa" üzerinden kurmuştur. Yargıtay'ın kararı bozma gerekçesi, "yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru değildir" şeklindedir. Yani mahkeme, yasanın aradığı 30 gün şartının ihlal edilmesini bir kenara bırakıp, meblağın küçüklüğüne dayanarak karar veremez. Bu içtihat, kiralayanların mülkiyet hakkını en uç noktasına kadar korurken, kiracılara da yasal sürelerin ve borç miktarlarının ciddiyetini anlatmaktadır.

SONUÇ VE KİRACILARA YÖNELİK UYARILAR

Sonuç olarak; kira borcunun ödenmesi veya icra takibi sonrasında verilen 30 günlük ihtar süresi içinde borcun kapatılması işlemi, kuruşu kuruşuna "tam ifa" gerektiren mutlak bir yasal yükümlülüktür. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin emsal kararında da tartışmasız bir şekilde belirtildiği üzere, borcun 0,35 TL (veya daha da düşük bir kuruşluk miktar) eksik ödenmiş olması, temerrüt olgusunun gerçekleşmesini engellemez. 30 günlük yasal süre içinde borcun fer'ileriyle birlikte (faiz, harç, masraf vb.) tamamı ödenmediği sürece kiracı temerrüde düşer ve kiralayan, miktarın azlığına veya küçüklüğüne bakılmaksızın temerrüt nedeniyle tahliye davası açarak kiracıyı tahliye ettirme hakkını kazanır. Hukuk sistemimizde temerrüt için bir alt miktar sınırı yoktur. Bu emsal karar ışığında, özellikle kiracı konumundaki tarafların kira bedellerini öderken, banka işlem ücretlerinin (EFT/Havale masrafları) kiradan kesilmemesine, kira artış hesaplamalarındaki tüm küsuratların (kuruşların) tam olarak hesaba yatırılmasına ve özellikle icra takibi ile gönderilen ödeme emirlerindeki tüm masraf ve faiz kalemlerinin eksiksiz bir biçimde yasal süresi (30 gün) içinde ödenmesine hayati derecede özen göstermeleri gerekmektedir. Aksi takdirde, göz ardı edilen birkaç kuruşluk bir eksiklik, uzun yıllardır süren bir kira sözleşmesinin feshine ve kaçınılmaz bir tahliye kararına mal olabilir.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Yargıtay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir