GEÇİT HAKKI DAVALARINDA TARAF TEŞKİLİ

Mülkiyet hakkı, T.C. Anayasası ve Türk Medeni Kanunu (TMK) tarafından güvence altına alınmış en geniş yetkiler veren ayni hak tipidir. Malik, mülkiyetindeki taşınmazı dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Ancak toplumsal yaşamın bir gereği olarak, mülkiyet hakkı mutlak ve sınırsız değildir; komşuluk ilişkileri ve kamu yararı amacıyla belirli sınırlamalara tabi tutulmuştur. Bu sınırlamaların gayrimenkul hukukundaki en yaygın ve önemli görünümlerinden biri "Geçit İrtifakı" yani "Geçit Hakkı"dır. Ülkemizde kadastro ve imar planlamalarındaki düzensizlikler nedeniyle birçok tarla, arsa veya arazi vasıflı taşınmazın genel yola (kamu yoluna) doğrudan çıkışı bulunmamaktadır. Genel yola çıkışı olmayan (geçitsiz) bir taşınmazın ekonomik ve tarımsal olarak kullanılması imkansızdır. Kanun koyucu bu mağduriyeti önlemek amacıyla, TMK'nın 747. maddesinde "Zorunlu Geçit Hakkı" müessesesini düzenlemiştir. Geçit hakkı davaları, komşu taşınmazların mülkiyet haklarını doğrudan kısıtlayan ve tapu siciline ayni bir yükümlülük getiren çok teknik davalardır. Geçit hakkının ayni niteliği gereği, bu hak doğrudan şahıslar üzerinde değil, taşınmazların "leh ve aleyhine" kurulur. Bu nedenle, geçit davalarında en kritik usul kuralı "Taraf Teşkili"dir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin yerleşik ve emsal içtihadına göre; geçit hakkı davalarında leh ve aleyhine geçit kurulan taşınmazların tüm maliklerinin davada yer alması zorunludur. Ancak davacı taraf yönünden kanun kolaylık sağlamıştır: Geçit istenen taşınmaz paylı mülkiyete tabi ise, paydaşlardan sadece bir veya birkaçının bu davayı açması hukuken mümkündür.

TÜRK MEDENİ KANUNU KAPSAMINDA ZORUNLU GEÇİT HAKKI (TMK M. 747)

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 747. maddesinin birinci fıkrası; "Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir" hükmünü içerir. Bu maddeye göre geçit hakkının kurulabilmesi için şu şartlar aranır: - **Geçitsizlik Halinin Bulunması:** Taşınmazın genel yola hiç çıkışının olmaması veya var olan çıkışın tarımsal/ekonomik kullanım için yetersiz olması gerekir. - **Tam Bedel Ödenmesi:** Geçit hakkı aleyhine kurulan taşınmazın uğrayacağı değer kaybı ve kullanım kısıtlılığı bilirkişi marifetiyle hesaplanır ve "geçit bedeli" olarak davacı tarafından peşin ödenir. - **En Az Zarar Verecek Güzergahın Seçilmesi:** Geçit hakkı, komşulara en az zarar verecek ve en kısa mesafeden genel yola ulaşacak şekilde kurulmalıdır.

GEÇİT HAKKININ AYNİ (TAŞINMAZA BAĞLI) NİTELİĞİ

Geçit hakkı, bir "irtifak hakkı" tipidir. İrtifak hakları şahsa bağlı kurulabileceği gibi, gayrimenkul hukukunda asıl olan "taşınmaz lehine irtifak" olarak kurulmasıdır. Geçit hakkı davası neticesinde mahkemece kurulan hak, davacı şahsın kişiliğine bağlı bir hak olmayıp, doğrudan davacının taşınmazı (yararlanan taşınmaz) lehine ve davalının taşınmazı (yükümlü taşınmaz) aleyhine kurulur. Hak tapu kütüğünün irtifak hakları sütununa tescil edilir. Taşınmazların el değiştirmesi, satılması veya mirasçılara geçmesi durumunda dahi geçit hakkı varlığını sürdürür. Hakkın bu ayni ve kalıcı niteliği, dava aşamasında taraf teşkilinin eksiksiz yapılmasını zorunlu kılan en temel sebeptir.

GEÇİT HAKKI DAVALARINDA PASİF HUSUMET VE ZORUNLU DAVA ARKADAŞLIĞI

Geçit hakkı davasında taraf teşkilinin kurulması, davanın usulden reddedilmesini önleyen en önemli aşamadır. Geçit hakkı, aleyhine hak kurulan (yükümlü kılınan) taşınmaz üzerinde kalıcı bir kısıtlama yaratacağından, bu taşınmazın maliklerinin hak arama özgürlüğü ve mülkiyet hakları doğrudan etkilenir. - **Müşterek/İştirak Halinde Mülkiyet Durumu:** Aleyhine geçit kurulacak komşu parsel paylı mülkiyete (müşterek mülkiyet) veya elbirliği mülkiyetine (iştirak halinde mülkiyet - miras ortaklığı gibi) tabi ise, bu taşınmazın tapuda kayıtlı tüm hissedarlarının (paydaşlarının) davalı olarak gösterilmesi **zorunludur**. - **Zorunlu Dava Arkadaşlığı:** Hissedarlardan birinin dahi davaya dahil edilmemesi taraf teşkili yokluğu yaratır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca, maddi hukuktan kaynaklanan zorunlu dava arkadaşlığı durumunda tüm ortakların davada yer alması şarttır. Aksi halde mahkeme karar tesis edemez.

DAVACI TARAF YÖNÜNDEN İSTİSNA: PAYDAŞLARDAN BİRİNİN DAVA AÇMA HAKKI

Yargıtay’ın bu emsal kararında netleştirdiği en büyük hukuki kolaylık davacı taraf (lehine geçit istenen parsel) ile ilgilidir. Yararına geçit hakkı kurulması istenen taşınmaz paylı (müşterek) mülkiyete tabi ise, bu taşınmazın tüm hissedarlarının birlikte dava açması veya birbirlerine muvafakat vermesi **zorunlu değildir**. - **Gerekçe:** Hissedarlardan her biri, taşınmazın değerini ve kullanılabilirliğini artıran, mülkiyeti koruyan bu davayı tek başına veya birkaç paydaş bir araya gelerek açabilir. Bu durum, Medeni Kanun’un paylı mülkiyette her paydaşın ortak menfaatleri koruma ve olağanüstü yönetim haklarına dayandırılmaktadır. Ancak dava paydaşlardan biri tarafından açılmış olsa bile, mahkemece kurulacak geçit hakkı yine de "taşınmaz lehine" tescil edileceğinden, davanın sonunda tüm paydaşlar bu haktan eşit şekilde yararlanacaktır.

GEÇİT HAKKI DAVALARINDA YARGILAMA USULÜ VE KEŞİF

Geçit davaları, basit yargılama usulüne tabi olup, dava değeri taşınmazın değerine göre belirlenir. Yargılamada şu adımlar izlenir: 1. **Tapu Kayıtlarının Getirtilmesi:** Leh ve aleyhine geçit istenen tüm parsellerin güncel tapu kayıtları, tedavülleri ve imar durumları celbedilir. 2. **Yerinde Keşif ve Bilirkişi İncelemesi:** Mahkeme hakimi, fen bilirkişisi (kadastro teknisyeni/harita mühendisi) ve ziraat/inşaat mühendislerinden oluşan heyetle taşınmaz başında keşif yapar. 3. **Güzergah Analizi:** Fen bilirkişisi alternatif geçit güzergahlarını harita üzerinde çizer. Bu güzergahlardan genel yola en yakın, maliyeti en düşük ve davalı parselin bütünlüğünü en az bozan alternatif tercih edilir. 4. **Bedel Depo Edilmesi:** Belirlenen geçit bedelinin davacı tarafından mahkeme veznesine (depo kararı) yatırılması istenir. Bedel yatırılmadan geçit kurulamaz.

YARGITAY 7. HUKUK DAİRESİ KARARININ HUKUKİ ANALİZİ

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 2021/2952 Esas ve 2021/1459 Karar sayılı ilamı, gayrimenkul davalarında taraf ehliyeti ve usul ekonomisi ilkelerini dengeleyen çok önemli bir karardır. İlk derece mahkemeleri, davacı parselin paylı mülkiyete tabi olması durumunda tüm paydaşların davaya dahil edilmesini veya muvafakat alınmasını aramakta, aksi takdirde davayı reddetmekteydi. Yargıtay bu kararıyla bu hatalı uygulamaya son vermiştir. Daire, geçit hakkının taşınmaz leh ve aleyhine kurulması nedeniyle aleyhine geçit istenen parsel maliklerinin tamamının davada davalı olarak bulunmasının zorunlu olduğunu (zorunlu dava arkadaşlığı); ancak lehine geçit istenen parselin paydaşlarından birinin tek başına davacı olabileceğini net bir şekilde hükme bağlamıştır. Bu karar, geçitsiz parselleri olan vatandaşların davaları çok daha hızlı ve masrafsız açabilmesinin önünü açmıştır.

TARAF TEŞKİLİ SAĞLANMAZSA NE OLUR?

Eğer davacı, aleyhine geçit kurulacak parselin maliklerinden birini veya birkaçını davada davalı göstermezse ya da yargılama sırasında maliklerden biri ölür de mirasçıları davaya dahil edilmezse "Taraf Teşkili" sağlanmamış olur. Taraf teşkili kamu düzenine ilişkin bir dava şartıdır. Hakim bunu yargılamanın her aşamasında re'sen gözetir. Taraf teşkili tamamlanmadan verilen yerel mahkeme kararları, Yargıtay tarafından hiçbir esasa girilmeden doğrudan **usulden bozma** nedeni yapılır. Bozma sonrasında dava ilk derece mahkemesine geri döner ve eksik tarafların davaya dahil edilmesi için ek süre verilerek yargılama sil baştan tekrarlanır. Bu da yıllarca süren zaman kaybı demektir.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Yargıtay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir.