HASILAT KİRALARINDA SEZONLUK KİRA BEDELİ

Borçlar Kanunu’nda düzenlenen kira sözleşmeleri, kiralananın niteliğine göre farklı yasal rejimlere tabidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarından farklı olarak, tarımsal taşınmazların ve ürün veren işletmelerin kiralanması "hasılat kirası" (ürün kirası) hükümleri (TBK m. 357 vd.) çerçevesinde çözümlenir. Hasılat kirasında temel amaç, kiracının kiralanan taşınmazı işletmesi ve bu işletmeden elde edilecek ürün ve hasılatı kendi lehine toplamasıdır. Özellikle narenciye bahçeleri, zeytinlikler veya bağlar gibi tarımsal nitelikteki taşınmazların kiralanmasında ürün alma dönemi, yılın belirli aylarına tekabül eden sınırlı bir sezondur. Bu tür sezonluk tarım kiralamalarında, sözleşme süresinin yedi veya sekiz ay gibi kısa bir süre olarak belirlenmiş olması, kiracının sadece bu sürenin aylık oranına göre kira ödeyeceği anlamına gelmez. Zira kiracı, tarımsal faaliyetin tüm yıl boyunca beklenen yegane ürününü bu kısa süre içerisinde tamamen toplamakta ve gelir elde etmektedir. Yargıtay’ın kararlı kararları çerçevesinde, hasılat kirası sözleşmesinde yazan yıllık kira bedeli, sözleşme süresi sezonluk olsa dahi ürün elde etme imkanını karşılayan bedel olup, kiracının bu bedelin tamamını ödemekle yükümlü olduğu kabul edilir.

HASILAT KİRASININ TANIMI VE HUKUKİ ESASLARI

Hasılat kirası, kiraya verenin, kiracıya ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerinin devşirilmesini bırakmayı, kiracının da buna karşılık ürün veya kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu sözleşmenin asıl unsuru, kiralananın ürün (hasılat) vermeye elverişli bir taşınmaz veya hak olmasıdır. Borçlar Kanunu’nda hasılat kirası için özel hükümler sevk edilmiş olup, genel kira hükümlerine göre kiracının borçları ve sorumlulukları daha kapsamlıdır. Kiracı, kiralananı özenle işletmek, verimli bir halde tutmak ve tarımsal üretimin devamlılığını sağlamakla mükelleftir.

SEZONLUK KİRALAMALARDA ÜRÜN ELDE ETME DÖNEMİ

Tarım sektörünün doğası gereği, meyve bahçeleri ve tarla ürünleri yılda sadece bir kez hasat edilebilir. Narenciye bahçesi gibi taşınmazlarda ürünün olgunlaşması, toplanması ve satılması yılın belirli bir dönemini (genellikle haziran ile aralık ayları arasındaki yedi aylık süreci) kapsar. Kiracı, taşınmazı bu yedi ay boyunca elinde bulundurarak bahçenin yıllık tüm hasılatını ve ekonomik değerini elde etmiş olur. Geriye kalan kış ve ilkbahar aylarında taşınmazda ürün toplama faaliyeti yapılmadığından, kiracının o dönemde taşınmazı fiilen kullanmaması onun ekonomik fayda sağlamadığı anlamına gelmez.

KİRA SÖZLEŞMELERİNDEKİ YILLIK BEDELİN NİTELİĞİ

Sözleşmede kira süresinin "7 ay" olarak sınırlandırılmış olması ve bedelin "yıllık X TL" şeklinde yazılması durumunda, bu bedelin aslında "sezonluk bedel" olarak kabul edilmesi gerekir. Hasılat kiracısı, yılın tek hasadını bu yedi aylık dönem içinde topladığına göre, kararlaştırılan yıllık kira bedelinin tamamını ödemek durumundadır. Aksi bir kabul, kiracının taşınmazın yıllık tüm ekonomik getirisini elde etmesine rağmen, kira bedelinin sadece 7/12’sini ödemesi gibi adaletsiz bir sonuca yol açar. Bu nedenle sözleşmede yazan yıllık miktar, o sezonun toplam kira bedelidir.

İHALE TALEPLERİ VE AYLIK BEDEL HESABI YANILGISI

Tarımsal taşınmazların kiralama ihalelerinde, ihale zaptına veya şartnameye bütçe hesaplamaları için "aylık bedel" yazılması uygulamada sıkça görülür. Ancak bu aylık belirlemeler, idari ve muhasebesel hesap kolaylığı sağlamak için yapılan matematiksel bölümlerden ibarettir. İhale zaptındaki bu aylık kırılımlar, taraflar arasındaki hasılat kirası sözleşmesinin sezonluk ve yıllık bedel esasına dayalı niteliğini ortadan kaldıramaz. Kiracının sorumluluğu, ihale zaptındaki aylık bedeli kira süresiyle çarpmak suretiyle kısmi ödeme yapmakla sona ermez.

TARIMSAL TAŞINMAZLARIN KİRALANMASINDA ÖZEL USULLER

Tarımsal taşınmaz kiralarında, sözleşmelerin yorumlanmasında yerel adetler ve tarım takvimi büyük önem taşır. Yargıtay, tarımsal nitelikteki hasılat kiralarında sözleşme metninin lafzı kadar tarafların ekonomik amaçlarını da gözetir. Narenciye bahçesinin kiralanmasında tarafların asıl amacının ürün devşirmek olduğu açık olduğundan, mahkemenin sadece sözleşme süresine ve matematiksel aylık hesaplara bakarak karar vermesi hukuka aykırıdır. Mahkeme, kiralananın tarımsal döngüsünü ve ürün takvimini re'sen göz önünde bulundurarak karar vermelidir.

DÜRÜSTLÜK KURALI VE SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME İLİŞKİSİ

Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı, herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüst davranmasını emreder. Bir narenciye bahçesinden o yıla ait tüm narenciye mahsulünü toplayıp satan kiracının, "sözleşmem yedi aylıktı, ben sadece yedi aylık kira öderim" iddiasında bulunması dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz. Bu durum, kiracının haksız şekilde zenginleşmesine, kiraya verenin ise yıllık ürün kaybı yaşamasına yol açar. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, bu gerekçeler doğrultusunda, yerel mahkemenin yedi aylık bedel hesabı yapan kararını hatalı bularak bozmuş ve davanın reddedilmesi gerektiğine karar vermiştir.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Danıştay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir.