TAHLİYE TAAHHÜDÜNDE İTİRAZIN KALDIRILMASI

Gayrimenkul kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kiralayanın taşınmazı en hızlı ve etkin şekilde tahliye ettirebilmek amacıyla başvurduğu yasal yolların başında yazılı tahliye taahhütnameleri gelmektedir. Kiracının belirli bir tarihte taşınmazı şartsız olarak boşaltacağını kabul ve taahhüt ettiği bu belgeler, İcra ve İflas Kanunu (İİK) kapsamında ilamsız takip yoluyla tahliye takibine konu edilebilmektedir. Ancak bu takiplere karşı kiracıların yasa tarafından tanınan yedi günlük süre içerisinde itiraz hakkı bulunmaktadır. İcra takibine yapılan itiraz ile tahliye süreci kendiliğinden durur ve alacaklı kiralayan, takibin devamını sağlamak amacıyla İcra Hukuk Mahkemesi'nde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açmak zorunda kalır. İcra mahkemelerinde görülen bu uyuşmazlıklar, genel mahkemelere oranla daha sınırlı ve hızlı bir yargılama usulüne tabidir. Bu yargılamalarda ispat yükü, delillerin niteliği ve tarafların ileri sürebileceği savunmaların sınırları sıkı şekil kurallarına bağlanmıştır. Özellikle noter onaylı tahliye taahhütnamelerine dayalı olarak başlatılan takiplerde, kiracının itirazlarının bertaraf edilebilmesi usul hukuku kurallarının doğru uygulanmasını gerektirir. Bu çalışmada, icra takibinde itirazla bağlılık ilkesi, tahliye taahhütlerinin ispat kuvveti, kiranın yenilendiği savunmasının ispat kriterleri, aynı kuvvette belge ibraz etme zorunluluğu, adi yazılı belgelerin hukuki geçerliliği ve icra mahkemelerinin dar yetkili yargılama usulü incelenecektir.

İCRA TAKİBİNDE İTİRAZLA BAĞLILIK İLKESİ

İcra ve İflas Kanunu'nun 63. maddesi, borçlunun icra dairesine yaptığı itirazla bağlı olması ilkesini düzenlemektedir. Bu hükme göre; itiraz eden borçlu, itirazın kaldırılması duruşmasında ancak icra dairesinde bildirdiği itiraz sebeplerini ileri sürebilir; bu sebepler dışındaki iddia ve savunmalarını genişletemez veya değiştiremez. Örneğin, tahliye takibine karşı yalnızca "kira sözleşmesinin yenilendiğini" ileri sürerek itiraz eden kiracı, daha sonra icra hukuk mahkemesinde tahliye taahhütnamesindeki imzanın kendisine ait olmadığını iddia edemez. İtiraz dilekçesinde açıkça belirtilmeyen hususlar, borçlu lehine savunma aracı olarak kullanılamaz. İtirazla bağlılık ilkesi, icra takibinin ve yargılamanın dürüstlük kurallarına uygun, şeffaf ve hızlı şekilde sonuçlandırılmasını hedeflemektedir.

TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN İSPAT KUVVETİ

Tahliye taahhütnamesinin hukuki geçerliliği ve ispat gücü, belgenin düzenlenme şekline göre değişiklik gösterir. Adi yazılı şekilde hazırlanan tahliye taahhütlerinde kiracının imzaya itiraz etmesi durumunda, alacaklı kiralayan icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılmasını isteyemez; genel mahkemelerde dava açması gerekir. Ancak tahliye taahhütnamesi noterlikçe re'sen tanzim edilmiş veya noter tarafından imzası onaylanmış (tasdik edilmiş) ise durum tamamen farklıdır. Noter onaylı belgeler, resmi belge niteliğinde olup aksi ancak aynı derecede resmi bir belgeyle kanıtlanabilir. Kiracının noter onaylı tahliye taahhütnamesindeki imzaya veya tahliye tarihine yönelik adi iddiaları icra mahkemesince dinlenmez. Resmi belgenin sağladığı kesin ispat gücü, kiralayanın takibini usulen koruma altına alır.

KİRA YENİLEME İDDİASININ İSPAT KRİTERLERİ

Tahliye takibine maruz kalan kiracının en sık başvurduğu savunmalardan biri, tahliye taahhüdünün verilmesinden sonra tarafların anlaşarak kira ilişkisini yeniledikleri veya süresini uzattıkları iddiasıdır. İcra ve İflas Kanunu'nun 275. maddesinin 2. fıkrası, bu iddianın ispatlanabilmesi için son derece katı kriterler öngörmüştür. Kanun hükmüne göre, tahliye talebi noterlikçe onaylanmış veya imzası ikrar olunmuş bir mukaveleye (taahhütnameye) dayanıyorsa, kiracı kira ilişkisinin yenilendiğini ya da uzatıldığını ancak aynı kuvvet ve mahiyette bir belgeyle kanıtlamak zorundadır. Bu hüküm, noter onaylı tahliye taahhüdünün varlığı halinde, kiranın uzatıldığına dair sözlü iddiaların veya alt düzeydeki adi belgelerin ispat aracı olarak kabul edilmeyeceğini açıkça ortaya koymaktadır.

AYNI KUVVETTE BELGE GÖSTERME ZORUNLULUĞU

İİK m. 275/2 anlamında "aynı kuvvet ve mahiyette vesika" ifadesi, takip konusu noter onaylı tahliye taahhütnamesinin hukuki değerine eşdeğer belgeleri kastetmektedir. Buna göre kiracı, kiranın yenilendiğini ispatlamak için ya noter onaylı yeni bir kira sözleşmesi ibraz etmeli ya da imzası doğrudan doğruya alacaklı kiralayan tarafından mahkeme huzurunda açıkça ikrar edilmiş yazılı bir belge sunmalıdır. Bu iki koşulu taşımayan hiçbir savunmaya icra mahkemesince değer verilemez. Kanunun bu sert duruşu, noter huzurunda tesis edilen resmi işlemlerin güvenirliğini korumak ve borçluların (kiracıların) tahliye sürecini sürüncemede bırakacak soyut iddialarla takipleri engellemesinin önüne geçmek amacını taşır.

ADİ YAZILI BELGELERİN HUKUKİ GEÇERSİZLİĞİ

İcra takibinin alacaklısı olan kiralayanın bizzat imzalamadığı veya onaylamadığı adi yazılı belgelerin, tahliye taahhüdünü ortadan kaldırma gücü yoktur. Örneğin, kiralayanın kardeşi, anne-babası veya vekil olmayan üçüncü kişilerin kiracı ile yaptığı adi yazılı sözleşmeler, kira bedellerinin tahsiline ilişkin verilen adi makbuzlar veya kiranın uzatıldığına dair adi yazılı taahhütler, alacaklı kiralayan tarafından mahkemede açıkça kabul edilmedikçe hukuken geçersizdir. Aile bireylerinin veya ortakların yetkisiz şekilde düzenlediği belgeler, noter onaylı tahliye taahhüdünü hükümsüz kılamaz. Alacaklının muvafakati dışındaki bu belgelerin icra mahkemesi tarafından savunmaya esas alınarak davanın reddedilmesi usul ve yasaya açıkça aykırıdır.

İCRA MAHKEMELERİNİN YARGILAMA USULÜ

İcra mahkemeleri, genel mahkemelere nazaran dar yetkili, şekli inceleme yapan mahkemelerdir. Bu mahkemelerde tanık dinlenmesi, yemin teklif edilmesi veya geniş kapsamlı delil toplanması gibi usul işlemleri kural olarak uygulanmaz. İcra mahkemesi hakimi, yalnızca kanunun öngördüğü nitelikteki yazılı belgeleri inceleyerek karar vermekle yükümlüdür. Tahliye taahhütnamesine dayalı takiplerde de hakim, taahhütnamenin noter onaylı olup olmadığına, kiracının itiraz dilekçesindeki sebeplere ve bu sebepleri kanıtlamak için sunulan belgelerin İİK 275. maddedeki şartları taşıyıp taşımadığına bakar. Şekli şartlar yerine getirilmemişse, mahkemenin itirazın kaldırılmasına ve taşınmazın tahliyesine karar vermesi zorunludur. Aksi yöndeki kararlar hukuki denetimden geçemeyerek üst mahkemelerce bozulmaktadır.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların dilekçe ve hukuki işlemlerde kullanılmadan önce mutlaka Yargıtay’ın resmi kaynakları üzerinden ayrıca teyit edilmesi gerekmektedir.