İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE VE TAŞINMAZ VASFININ ÖNEMİ

Kira hukuku, hem kiraya verenin mülkiyet hakkını koruyan hem de kiracının barınma veya ticari faaliyetlerini güvence altına alan çok katmanlı ve detaylı düzenlemeler içerir. Özellikle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun yürürlüğe girmesiyle birlikte, kira sözleşmelerinin türüne göre uygulanacak hükümler kesin çizgilerle birbirinden ayrılmıştır. Uygulamada sıklıkla karşılaşılan tahliye davalarından biri olan iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kanun koyucu tarafından yalnızca belirli nitelikteki taşınmazlar için öngörülmüş istisnai bir fesih yoludur. Bu davanın açılabilmesi ve başarıyla sonuçlanabilmesi, kiralanan taşınmazın fiziksel ve hukuki vasfının doğru tespit edilmesine bağlıdır. Yargıtay kararları ışığında, sözleşmede yer alan ibarelerin tek başına yeterli olmadığı, taşınmazın fiili kullanım durumunun hukuki rejimi belirlediği açıkça görülmektedir. Hukuki güvenilirlik ve öngörülebilirlik ilkeleri gereği, mahkemelerin eksik inceleme ile karar vermemesi, çelişkili durumlarda objektif delillere dayanması şarttır. Bu makalede, iki haklı ihtar kavramının hukuki temelleri, taşınmaz vasfının (musakkaf ve gayrimusakkaf) tahliye davasına etkileri ve mahkemelerin inceleme usulleri detaylı bir akademik perspektifle ele alınacaktır.

İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE KAVRAMI VE HUKUKİ NİTELİĞİ

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, kiracı bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde aynı kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı ihtar gönderilmesine sebep olursa, kiraya veren kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hukuki müessese, kira bedelini düzenli ödeme borcunu sistematik olarak ihlal eden kiracıya karşı kiraya vereni korumayı amaçlar. Ancak kanun koyucu bu düzenlemeyi, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için öngörmüştür. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının şartları oldukça sıkı şekil kurallarına bağlanmıştır. Gönderilen ihtarların yazılı olması, hangi aya ait kira borcunun talep edildiğinin açıkça belirtilmesi ve muaccel olan bir alacak için keşide edilmiş olması gerekmektedir. İhtarların haklı sayılabilmesi için, kiracının ihtarnamenin tebliğinden önce ödeme yapmamış olması şarttır. Eğer ihtarname tebliğ edilmeden kiracı borcunu ödemişse, bu ihtar tahliye davası bakımından haklı ihtar niteliği taşımaz. Kanun koyucu, barınma ve ticari işletme güvenliğini sağlamak amacıyla tahliye sebeplerini sınırlı tutmuş (numerus clausus) ve bu sebeplerin kıyas yoluyla genişletilmesini yasaklamıştır. Bu sebeple, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası ancak ve ancak konut ve çatılı işyeri niteliğindeki taşınmazlar için açılabilir. Eğer kiralanan yer bu vasıfta değilse, kiracıya on kez haklı ihtar gönderilse dahi bu kanun maddesine dayanılarak tahliye kararı verilemez.

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARI İLE GENEL KİRA HÜKÜMLERİ AYRIMI

Türk hukuk sisteminde kira sözleşmeleri, kiralanan şeyin niteliğine göre ikili bir ayrıma tabi tutulmuştur: Genel hükümlere tabi kiralar (TBK m. 299 vd.) ve Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları (TBK m. 339 vd.). Bu ayrım, sözleşmenin feshinden kira bedelinin artış oranına, güvence bedelinden (depozito) alt kira yasağına kadar pek çok hukuki sonucu doğrudan etkiler. Konut ve çatılı işyeri kiraları, sosyal devlet ilkesinin bir yansıması olarak zayıf taraf konumunda görülen kiracıyı korumaya yönelik emredici hükümler içerir. Örneğin, belirli süreli bir konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesinde süre dolsa bile, sözleşme kiraya veren tarafından sırf sürenin bitmesi gerekçe gösterilerek sona erdirilemez. Kanunda sayılan sınırlı tahliye sebepleri (ihtiyaç, yeniden inşa, on yılın dolması vb.) bulunmadıkça kiracı sözleşmeyi uzatmış sayılır.

Buna karşılık, genel hükümlere tabi kiralarda sözleşme özgürlüğü prensibi daha geniş bir alana sahiptir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 327. maddesi uyarınca, açık veya örtülü olarak bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona erer. Kiracı, sürenin bittiğini bilmesine rağmen taşınmazı tahliye etmezse, kiraya veren genel hükümlere dayanarak fuzuli işgal veya tahliye davası açabilir. Arsa, boş arazi, açık otopark, üstü kapalı olmayan spor sahası gibi gayrimusakkaf (çatısız) taşınmazlar genel hükümlere tabidir. Dolayısıyla, bu tür taşınmazlarda kiracı kira bedelini ödemekte gecikirse, kiraya veren iki haklı ihtar kurumuna değil, ancak genel hükümlerde yer alan temerrüt nedeniyle fesih (TBK m. 315) prosedürüne başvurmak zorundadır.

TAŞINMAZIN VASFININ TESPİTİNDE MAHKEMENİN ROLÜ VE KEŞİF

Tahliye davalarında karşılaşılan en büyük handikaplardan biri, kira sözleşmesinde yazan kullanım amacı ile taşınmazın tapu kaydındaki niteliği veya fiili eylemli durumunun birbirini tutmamasıdır. Bir kira sözleşmesinde kiralanan yer dükkan, ofis veya depo olarak yazılmış olabilir. Ancak tapu kayıtlarında söz konusu taşınmaz arsa veya tarla vasfında görünebilir. Hukuk usulü ve Yargıtay içtihatlarına göre, bir taşınmazın hukuki rejimini belirleyen yegane unsur sözleşmede yazan metin veya tapudaki kayıt değildir. Önemli olan, taşınmazın kiracıya teslim edildiği andaki ve dava tarihindeki eylemli (fiili) durumudur.

Eğer dosya içeriğinden, sunulan fotoğraflardan, tapu kayıtlarından ve sözleşme hükümlerinden taşınmazın musakkaf (çatılı) mı yoksa gayrimusakkaf (çatısız arsa vb.) mı olduğu net bir şekilde anlaşılamıyorsa, mahkemenin eksik incelemeyle karar vermesi hukuka aykırıdır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) delillerin değerlendirilmesi ve hakimin davayı aydınlatma ödevi ilkeleri uyarınca, mahkemenin bizzat uyuşmazlık konusu taşınmazın bulunduğu yere giderek mahallinde keşif yapması gerekir. İnşaat veya harita uzmanı bilirkişiler marifetiyle yapılacak bu keşifte; taşınmazın etrafının çevrili olup olmadığı, üzerinde kalıcı bir çatı/örtü bulunup bulunmadığı, yapının kalıcılığı ve ekonomik tahsis amacı tespit edilmelidir. Eğer taşınmazın üzerinde basit bir sundurma veya kolayca sökülebilir bir tente varsa, bu durum taşınmazı çatılı işyeri statüsüne sokmaz. Ancak temelli, sabit ve kapalı bir hacim yaratan bir yapı mevcutsa, tapuda arsa görünse bile burası çatılı işyeri hükümlerine tabi olur.

UYGULAMADA KARŞILAŞILAN SORUNLAR VE YARGISAL İLKELER

Yargıtay kararlarında ısrarla vurgulanan temel ilke, hukuki nitelendirmenin hakime ait olduğudur. Tarafların sözleşmeye çatılı işyeri veya depo yazmış olmaları, hakimi bağlamaz. Mahkeme, tahliye davasında öncelikle davanın dayandığı hukuki sebebi inceler. Kiraya veren davasını iki haklı ihtar sebebine (TBK m. 352/2) dayandırmışsa, mahkemenin ilk yapması gereken iş, taşınmazın bu madde kapsamına (konut veya çatılı işyerine) girip girmediğini denetlemektir. Eğer yerel mahkeme, tapu kaydına bakarak taşınmazın arsa olduğunu görüp, sadece bu belgeye dayanarak genel hükümlere tabi yerlerde iki haklı ihtar ile tahliye istenemez diyerek davayı reddederse, bu karar eksik inceleme nedeniyle bozmaya mahkumdur.

Yargıtay içtihatları açıkça göstermektedir ki, adalet tevzii şekli belgelere körü körüne bağlı kalarak yapılamaz. Çelişkili durumlarda maddi gerçeğin araştırılması esastır. Taşınmazın fiilen dükkan veya kapalı bir depo olarak kullanılıp kullanılmadığı, kiracının bu kapalı alanı ticari faaliyetinin merkezi yapıp yapmadığı keşif raporuyla aydınlatılmalıdır. Yapılacak keşif sonucunda taşınmazın gerçekten açık bir arsa olduğu anlaşılırsa davanın reddi hukuka uygun olacaktır. Ancak keşifte taşınmazın fiilen çatılı bir yapıya sahip olduğu saptanırsa, bu kez iki haklı ihtara ilişkin şartların (ihtarların tebliği, haklılığı, dava açma süresi vb.) oluşup oluşmadığı esastan incelenmelidir.

SONUÇ VE HUKUKİ ÇIKARIMLAR

Kira hukuku ihtilaflarında, kanun yollarının ve tahliye sebeplerinin uygulanabilirliği büyük ölçüde taşınmazın niteliğine bağlıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352/2. maddesinde düzenlenen iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kiraya verene güçlü bir fesih imkanı sunmakla birlikte, uygulama alanı sadece konut ve çatılı işyerleri ile sınırlandırılmıştır. Sözleşme metnindeki ibareler ile tapu kayıtları arasında uyuşmazlık bulunması halinde, mahkemelerin masa başında evrak üzerinden karar vermesi hukuka aykırılık teşkil eder. Davanın aydınlatılması ve adil yargılanma hakkının temini amacıyla, taşınmazın mahallinde uzman bilirkişiler eşliğinde keşif yapılması kanuni bir zorunluluktur. Elde edilen fiili durum raporuna göre taşınmazın musakkaf (çatılı) olduğu anlaşılırsa özel hükümler (TBK 339 vd.), gayrimusakkaf (çatısız) olduğu anlaşılırsa genel hükümler (TBK 299 vd.) tatbik edilmelidir. Bu nedenle, kira sözleşmelerinin hazırlanması aşamasında ve olası tahliye davalarında, taşınmazın eylemli vasfının hukuki yansımalarının titizlikle analiz edilmesi, hak kayıplarının önlenmesi açısından hayati önem taşımaktadır.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların dilekçe ve hukuki işlemlerde kullanılmadan önce mutlaka Yargıtay’ın resmi kaynakları üzerinden ayrıca teyit edilmesi gerekmektedir.