İMAR İPTALİNDE YOLSUZ İPOTEK TERKİNİ

Eşya hukukunda tapu sicilinin tutulması, mülkiyet güvenliği ve ayni hakların korunması açısından son derece katı prensiplere tabidir. Tapu sicilindeki tescillerin geçerliliği, her şeyden önce bu tescillerin dayanağını oluşturan geçerli bir hukuki sebebin varlığına bağlıdır (illilik ilkesi). Belediye encümen kararları gibi idari işlemlerle tesis edilen imar uygulamaları neticesinde tapuda kurulan kanuni ipotekler de bu kurala tabidir. İmar uygulamasının dayanağı olan idari işlemin İdare Mahkemesince iptal edilmesi durumunda, tapu sicilindeki ipotek kaydı hukuki dayanaktan yoksun kalarak "yolsuz tescil" (TMK m. 1025) niteliğine bürünür. Ancak yolsuz hale gelen bu tescilin tek başına iptali veya kaldırılması talep edilemez. Zira lehine ipotek konulan kişinin hakkı, kadastral parseldeki orijinal mülkiyet hakkına dayanmaktadır. Bu tür durumlarda ipoteğin terkini, ancak imar öncesi kadastral durumun geri getirilmesi, yani "kadastral parselin ihyası" davasıyla birlikte tapu kaydının eski hale getirilmesi suretiyle mümkündür. Yargıtay’ın emsal kararı, bu usulü göz ardı ederek sadece ipoteğin kaldırılmasına karar veren yerel mahkeme hükümlerini, karar düzeltme aşamasında maddi hatayı gidererek kesin olarak bozmuştur.

İMAR UYGULAMASININ İDARİ YARGIDA İPTALİ

İmar uygulamaları, belediyelerin yetkili organlarınca kamu yararı amacıyla yapılan idari tasarruflardır. Bu idari işlemler aleyhine idari yargıda açılan iptal davalarında, İdare Mahkemesi encümen kararını hukuka aykırı bularak iptal ettiğinde, bu karar genel nitelikli bir iptal kararı olur. İptal kararının kesinleşmesiyle birlikte, o imar düzenlemesiyle oluşturulan tüm yeni parseller, paylaşımlar ve ipotekler yasal dayanaklarını tamamen yitirirler. İptal, işlemi yapıldığı andan itibaren geçmişe etkili olarak ortadan kaldırır.

TAPU SİCİLİNE EGEMEN OLAN İLLETLİLİK İLKESİ

Türk Medeni Kanunu’nda tapu sicilinin güvenilirliği esası benimsenmiş olsa da, bu güvenilirlik kaydın geçerli bir sebebe dayanması şartıyla korunur. Tapu sicilinde tescil, tescilin yapılmasına yol açan hukuki nedenden mücerret değildir (illilik ilkesi). İmar uygulamasının iptal edilmesiyle, tapudaki tescilin hukuki sebebi ortadan kalkmış olur. Sebebi ortadan kalkan kayıt, doğrudan yolsuz tescil haline gelir ve düzeltilmesi gerekir. Yolsuz tescilin varlığı, tapu sicilinin düzeltilmesi davasının konusunu oluşturur.

KANUNİ İPOTEĞİN YOLSUZ TESCİL NİTELİĞİ

İmar düzenlemesi sırasında mülkiyet hakkının dengelenmesi veya şuyulandırma bedellerinin teminatı amacıyla tesis edilen ipotekler kanuni ipotek niteliğindedir. Bu kanuni ipotekler, doğrudan doğruya imar uygulamasını gerçekleştiren idari karara dayanılarak sicile tescil edilirler. İmar kararının idari yargı tarafından iptal edilmesiyle birlikte, ipotek tescili de illetten mücerret (nedensiz) hale gelerek yolsuz bir kayıt niteliği kazanır. Bu aşamada ipoteğin varlığının sürdürülmesi eşya hukuku kurallarıyla bağdaşmaz.

KADASTRAL PARSELİN İHYASI VE MÜLKİYETİN KORUNMASI

İmar uygulamasının iptaliyle sicilin yolsuz hale gelmesi durumunda, lehine ipotek tesis edilmiş olan kişinin mülkiyet hakkı tehlikeye girer. Bu kişinin hakkı aslında orijinal kadastral parseldeki mülkiyet hakkından kaynaklanmaktadır. Bu nedenle, imar parselindeki yolsuz ipoteğin doğrudan silinmesi hak kaybına yol açar. Yapılması gereken işlem, kadastral parselin ihyası davası açarak kaydın eski haline getirilmesini ve kadastral parselin geometrik ile hukuki sınırlarının yeniden kurulmasını sağlamaktır. Mülkiyet hakkı ancak bu ihya ile yeniden tesis edilebilir.

KARAR DÜZELTME YOLU VE MADDİ HATANIN GİDERİLMESİ

Usul hukukumuzda karar düzeltme (tashih-i karar) müessesesi, Yargıtay dairelerinin temyiz incelemesi sırasında yaptıkları maddi hataların, gözden kaçan hukuki yönlerin veya usuli yanlışlıkların tarafların başvurusu üzerine yeniden incelenerek düzeltilmesini sağlayan olağanüstü bir kanun yoludur. Somut uyuşmazlıkta, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi ilk incelemesinde yerel mahkemenin hatalı kabulünü maddi hata sonucu onamış, ancak karar düzeltme aşamasında bu hatasını fark ederek onama kararını kaldırmış ve hükmü mülkiyet hakkının korunması lehine bozmuştur.

İPOTEĞİN TERKİNİ İÇİN ESKİ HALE GETİRME ZORUNLULUĞU

Zorunlu bir usul kuralı olarak, imar parselinde kurulan kanuni ipoteğin kaldırılması davasında, mahkemece doğrudan ipoteğin terkinine karar verilemez. İpotek, kadastral mülkiyet hakkının imar parseline yansıması olduğundan, ancak ve ancak kadastral parselin ihyası davasıyla birlikte kaydın eski hale getirilmesi (ihya) kararıyla terkin edilebilir. Eski hale getirme sağlanmadan ipoteğin tek başına silinmesi, davalının mülkiyet hakkını korumasız bırakacağından davanın reddedilmesi yasal bir zorunluluktur.

SORU – CEVAP BÖLÜMÜ

1. İmar uygulamasının iptal edilmesi tapu kaydını nasıl etkiler?

İmar uygulamasının idari yargıda iptal edilmesiyle tapu kayıtları hukuki dayanaktan yoksun kalır ve TMK m. 1025 uyarınca yolsuz tescil durumuna düşer.

2. İmar iptali nedeniyle yolsuz tescil haline gelen ipotek kendiliğinden silinir mi?

Hayır, ipoteğin silinmesi için tapu sicilinin düzeltilmesi veya kadastral parselin ihyası yönünde mahkeme kararının bulunması şarttır.

3. Kadastral parselin ihyası davası nedir?

İmar uygulamasının iptal edilmesi üzerine, tapu kayıtlarının imardan önceki orijinal (kadastral) parsel sınırlarına ve eski mülkiyet durumuna döndürülmesi davasıdır.

4. İmar parselindeki kanuni ipotek eski hale getirilmeden terkin edilebilir mi?

Hayır, mülkiyet hakkının korunması gereği, kanuni ipotek ancak kadastral parselin ihyası suretiyle tapu kaydının eski hale getirilmesi durumunda terkin edilebilir.

5. Yargıtay'ın karar düzeltme aşamasında görüş değiştirmesinin sebebi nedir?

İlk incelemedeki onama kararının maddi hata içerdiğinin anlaşılması ve ipoteğin kadastral ihya gerçekleştirilmeksizin terkin edilemeyeceği kuralının gözetilmesidir.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Danıştay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2014/16324 E., 2015/7194 K. Karar Tarihi: 29.06.2015

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki ipoteğin kaldırılması davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 29.09.2014 gün ve 2014/9559 Esas, 2014/10524 Karar sayılı ilamı ile onanmasına karar verilmişti. Süresi içinde davalı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü: _ K A R A R _ Dava, ipoteğin kaldırılması isteğine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir. Davalı vekilinin temyizi üzerine Dairemizce hükmün onanmasına karar verilmiştir. Davalı vekili, karar düzeltme isteminde bulunmuştur. Somut olayda; dava konusu ipoteğin, 5832 ilâ 5845 parsel sayılı taşınmazlarda ...... Belediyesinin 28.10.2004 tarihli ve ...... sayılı Encümen kararına dayalı olarak yaptığı imar uygulaması sonucu tesis edildiği; farklı bir ifadeyle, belirtilen parsellerde davalının kayden malik olduğu payın bu uygulamayla dava konusu 1124 ada 2 sayılı imar parseline ipotek tesisiyle yansıtıldığı anlaşılmaktadır. Açıklanan bu niteliğine göre ipotek, imar düzenlemesiyle tesis edilen kanuni ipotektir. Öte yandan, anılan idari işlemin ....... İdare Mahkemesinin 03.07.2007 tarihli ve 2005/1496 Esas, 2007/1878 Karar sayılı ilamıyla iptaline karar verildiği ve hükmün kesinleştiği görülmektedir. Ayrıca bu iptal kararının genel bir iptal olduğu, yani imar düzenlemesi yapılmasına ilişkin Belediye Encümen kararının iptaline dair olup, sadece taraflarını bağlayıcı nitelik arzetmediği açıktır. Hemen belirtilmelidir ki; tapu sicilinin tutulması prensiplerinden biri tescil, diğeri sicilin aleniliği (güvenilirliği), bir diğeri Hazinenin kusursuz sorumluluğu, sonuncusu ise geçerli bir hukuki sebebinin bulunması, yani kaydın illetten mücerret olmamasıdır. İmar uygulamasının dayanağı olan idari işlemin iptal edilmesi ile sicilin dayanıksız kalacağı ve TMK’nın 1025. maddesi hükmü uyarınca yolsuz tescil durumuna düşeceği; bu durumda; açılacak kadastral parselin ihyası davası sonucunda, dayanıksız kalan (illetten mücerret) kaydın iptali ile kadastral parselin geometrik ve hukuki durumunun ihyası şeklinde karar verilmesi gerekeceği kuşkusuzdur. İmar uygulamasıyla tesis edilen kanuni ipoteğin dayanağı da idari işlem olup, bu idari işlemin iptaliyle ipotek tesisinin de illetten mücerret, yani "yolsuz" hale geleceği ve iptal edilmesi gerektiği açıktır. Nevarki; lehine ipotek tesis edilen davalının hakkı, kadastral parseldeki mülkiyet hakkına dayalıdır ve imar uygulamasıyla oluşturulan imar parselinin, dayanak idari işlemin iptaliyle sicil kaydının yolsuz hale gelmesi nedeniyle, davalının, kadastral parselin ihyası suretiyle mülkiyet hakkına kavuşacağı tartışmasızdır. Böylesi bir durumda da, kadastral parseldeki mülkiyet hakkına dayalı olarak imar parselinde tesis edilen kanuni ipotek, ancak kaydın eski hale getirilmesi (kadastral parselin ihyası) durumunda terkin edilebilir. O halde; bütün bu açıklamalar doğrultusunda, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekirken maddi hata sonucu onanmış olduğu anlaşılgığından davalı vekilinin bu nedenle yerinde görülen karar düzeltme talebinin kabulü ile hükmün bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairemizin 29.09.2014 günlü ve 2014/9559 Esas, 2014/10524 Karar sayılı onama kararının KALDIRILMASINA, kararın yukarıdaki gerekçe ile BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 29.06.2015 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Şişman Hukuk Bürosu - Av. Oğuzhan ŞİŞMAN

Hukuki Danışmanlık İçin Bize Yazın