İMAR İPTALİNİN İPOTEK TERKİNİNE ETKİSİ

Taşınmaz mülkiyeti ve ayni hakların korunması, Türk Medeni Kanunu’nda yer alan temel ilkeler vasıtasıyla güvence altına alınmıştır. Bu ilkelerden en önemlisi, tapu sicilinin tutulmasındaki "illilik" (sebebe bağlılık) ilkesidir. Tapuda yapılan her tescilin geçerli bir hukuki sebebe dayanması zorunlu olup, bu sebebin ortadan kalkması veya iptal edilmesi durumunda tescil "yolsuz tescil" niteliği kazanır. İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca belediyelerce yapılan imar uygulamaları (şuyulandırma), idari nitelikte işlemler olup tapuda doğrudan mülkiyet ve kanuni ipotek tescillerine yol açarlar. Ancak imar uygulamasının dayanağı olan idari işlemin idari yargı merciince iptal edilmesi halinde, bu uygulamayla tesis edilen tapu kayıtları ve kanuni ipotekler de hukuki dayanaktan yoksun kalır. Yargıtay’ın yerleşik kararları çerçevesinde, imar uygulamasının iptali ile tapudaki tesciller yolsuz hale gelse dahi, imar parselinde tesis edilmiş olan kanuni ipoteğin doğrudan kaldırılması talep edilemez. Bu ipotek, ancak tapu kaydının eski hale getirilmesi, yani kadastral parselin ihyası davası sonucunda tapu kaydının düzeltilmesiyle birlikte terkin edilebilir.

TAPU SİCİLİNE EGEMEN OLAN İLKE VE ESASLAR

Türk Medeni Kanunu uyarınca tapu sicilinin tutulmasına egemen olan dört temel prensip mevcuttur. Birincisi "tescil" prensibi olup, ayni hakların doğumu tescile bağlıdır. İkincisi "aleniyet" prensibi olup, tapu sicili herkese açıktır ve kayıtlara güven ilkesi korunur. Üçüncüsü, sicilin yanlış tutulmasından dolayı devletin kusursuz sorumluluğudur. Dördüncüsü ise "illilik" prensibidir. İllilik prensibine göre, tescil işleminin hüküm ifade edebilmesi için geçerli ve hukuken korunan bir sebebin (örneğin satış sözleşmesi, kanuni yükümlülük veya kesinleşmiş idari karar) varlığı şarttır. Hukuki sebep geçersiz, iptal edilmiş veya baştan beri hükümsüz ise, yapılan tescil yolsuz tescil (TMK m. 1025) niteliğini taşır ve ayni hakkı devretmez.

İMAR UYGULAMASI VE KANUNİ İPOTEK KAVRAMI

İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında yapılan imar düzenlemeleri, ham kadastral parsellerin düzenleme ortaklık payı kesintileri yapılarak imar parsellerine dönüştürülmesini sağlar. Bu dönüştürme işlemi sırasında, eski kadastral parsel maliklerinin haklarının korunması amacıyla bazı durumlarda yeni imar parselleri üzerinde ayni veya şahsi haklar kurulur. Eğer bir malikin payı yeni imar parseline yansıtılırken mülkiyet payı yerine parasal veya hissesel bir değer kaybı yaşanmışsa ya da idari kararla ortaklık kurulmuşsa, bu kaybı veya hakkı güvenceye almak üzere imar parseli üzerinde "kanuni ipotek" tesis edilir. Bu kanuni ipotek, mülkiyet hakkından kaynaklanan değerin tapu sicilinde tescil edilmiş halidir.

İMAR UYGULAMASININ İPTALİ VE YOLSUZ TESCİL DURUMU

Belediye encümeni kararı ile tesis edilen imar uygulamaları, idari yargıda açılacak iptal davalarına konu olabilir. İdare mahkemesince imar uygulamasının iptal edilmesi ve bu kararın kesinleşmesi halinde, idari işlem geçmişe etkili olarak ortadan kalkar. İdari işlemin ortadan kalkmasıyla, tapuda bu işleme dayanılarak yapılan imar parseli tescilleri ile bu parseller üzerinde kurulan kanuni ipotekler de dayanaksız kalır. Hukuki sebebi (imar encümen kararı) iptal edilen tapu kaydı, TMK’nın 1025. maddesi anlamında "yolsuz tescil" haline gelir. Yolsuz tescil durumu, gerçek hak sahibinin ayni hakkının ihlal edildiğini gösterir ve sicilin düzeltilmesini talep etme hakkı doğurur.

KADASTRAL PARSELİN İHYASI VE MÜLKİYETİN KORUNMASI

İmar uygulamasının iptali sonrasında tapu sicilinin düzeltilmesi sıradan bir silme veya düzeltme işlemiyle gerçekleştirilemez. Bunun için yapılması gereken hukuki işlem, "kadastral parselin ihyası" davası açmaktır. Kadastral parselin ihyası, imar uygulamasıyla bozulan ve birleştirilen eski kadastral parsellerin geometrik sınırlarının ve hukuki mülkiyet yapısının eski haline döndürülmesidir. Davalı maliklerin hakkı, aslında imar parselindeki geçici hak değil, eski kadastral parseldeki asli mülkiyet hakkıdır. İmar parselinin iptaliyle birlikte bu kişilerin mülkiyet hakları eski kadastral parsele geri döneceğinden, bu ihya süreci tamamlanmadan imar parselindeki hakların tek taraflı olarak silinmesi hak kaybına yol açar.

İDARI İPTALİN TAPU KAYITLARINA DOĞRUDAN ETKİSİ

İmar planının iptali tapudaki kayıtları kendiliğinden silmez veya tapu müdürlüğüne re'sen işlem yapma yetkisi vermez. İdari yargı kararı, adli yargıda açılacak tapu iptali ve tescil davasında kesin delil teşkil eder. İmar uygulamasıyla oluşturulan kanuni ipoteğin dayanağı da iptal edilen idari işlem olduğundan, ipotek tescilinin de yolsuz hale geldiği tartışmasızdır. Ancak bu yolsuzluk, lehine ipotek tesis edilen kişinin mülkiyet hakkının tamamen yok edilmesi anlamına gelmez. İpotek alacaklısının mülkiyet hakkı kadastral parselin ihyasıyla korunacağından, ipoteğin terkini de ancak kadastral parselin ihyası davasının kesinleşmesi ve sicilin eski haline getirilmesi aşamasında eşzamanlı olarak yapılabilir.

ESKİ HALE GETİRME ZORUNLULUĞU VE MAHKEMENİN KARAR USULÜ

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi kararında, yerel mahkemenin sadece imar uygulamasının iptal edilmiş olmasını gerekçe göstererek ipoteğin kaldırılması davasını kabul etmesini hatalı bulmuştur. Yargıtay’a göre, kadastral parselin geometrik ve hukuki durumu ihya edilmeksizin, sadece imar parseli üzerindeki kanuni ipoteğin terkinine karar verilmesi, mülkiyet hakkı sahiplerinin teminatını yok etmektedir. Mahkemenin yapması gereken, tapunun eski haline getirilmesi (ihya) davasının açılıp açılmadığını araştırmak, eğer açılmamışsa veya tapu eski haline getirilmemişse, ipoteğin kaldırılması talebini reddetmektir. İpotek, ancak tapu kaydının eski haline getirilmesiyle birlikte ortadan kalkacaktır.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Danıştay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir.