İMAR İPTALİ VE TAPU İHYA DAVALARI

Eşya hukukunun en temel kurumlarından biri olan tapu sicili, mülkiyet hakkının kamuya açıklanmasını ve bu hak üzerindeki işlemlerin güvenliğini sağlayan resmi bir kayıt sistemidir. Tapu sicilinin tutulmasında geçerli olan "illilik (sebebe bağlılık) ilkesi", tescil işleminin hukuken geçerli bir nedene dayanmasını zorunlu kılar. İmar Kanunu'nun 18. maddesi kapsamında belediyelerce re'sen tesis edilen imar uygulamaları (parselasyon işlemleri), taşınmaz mülkiyetini doğrudan değiştiren idari işlemlerdir. Bu idari işlemler neticesinde tapuda yeni imar parselleri oluşturulmakta ve mülkiyet sahipleri paylaştırılmaktadır. Ancak yapılan imar uygulamasının idari yargıda (İdare Mahkemesinde) iptal edilmesi durumunda, bu idari işleme dayalı olarak tapuda oluşturulan sicil kayıtları yasal dayanağını (illetini) yitirerek "yolsuz tescil" niteliğine bürünür. Yolsuz tescile karşı adli yargıda (Asliye Hukuk Mahkemesinde) eski geometrik durumun iadesi amacıyla "tapu iptali, tescil ve eski hale getirme (ihya)" davası açılması hakkı doğar. Ne var ki, yargılama sürerken idarenin (belediyenin) aynı taşınmaz üzerinde yeni bir imar uygulaması gerçekleştirmesi, davanın seyrini ve hukuki altyapısını kökten değiştirmektedir. Yargıtay’ın emsal kararları, davaya konu idari işlemin iptal edilmesine rağmen süreç içerisinde yapılan yeni imar uygulaması iptal edilmediği sürece eski kayıtlara dönülmesinin hukuken imkansız olduğunu ve bu yeni işleme karşı dava açılıp açılmadığının araştırılması gerektiğini açıkça ortaya koymaktadır.

İMAR UYGULAMALARININ TAPU SİCİLİNE ETKİSİ VE İLLİLİK İLKESİ

Türk Medeni Kanunu’nda yer alan illilik ilkesi gereğince, tapu sicilinde mülkiyet değişikliğine yol açan her tescil, geçerli bir hukuki sebebe (örneğin satış sözleşmesi, miras intikali veya mahkeme kararı) dayanmalıdır. İmar Kanunu m. 18 uyarınca yapılan parselasyon işlemleri de tapu tescilinin idari sebebini teşkil eder. Belediye encümeni kararıyla onaylanan imar planı ve dağıtım cetvelleri tapu müdürlüğüne gönderilerek tescil sağlanır. Bu idari süreç mülkiyeti doğrudan nakleden bir nitelik taşır. Ancak tescilin dayanağı olan idari işlemin hukuka aykırılık nedeniyle İdare Mahkemesince iptal edilmesi, tapudaki tescilin hukuki nedenini ortadan kaldırır. Nedensiz kalan tescil, TMK m. 1024 kapsamında "yolsuz tescil" haline gelir. Yolsuz tescil, gerçek hak durumuna uymayan ve hukuki geçerliliği kalmayan kayıtlar olup, mülkiyet hakkı ihlal edilen eski paydaşlara tapu sicilinin düzeltilmesini talep etme hakkı verir.

İDARİ İPTAL KARARININ YOLSUZ TESCİL OLUŞTURMA ŞARTLARI

Bir imar uygulamasının idari yargıda iptal edilmiş olması, adli yargı hakiminin doğrudan tapu kaydını silip eski hale döndürmesi için tek başına yeterli değildir. İdare mahkemesi kararlarının tapu sicilini doğrudan etkileyebilmesi için bu kararların kanun yolları (istinaf, temyiz) denetiminden geçerek "kesinleşmiş" olması gerekir. Kesinleşmemiş bir idare mahkemesi kararına dayanılarak asliye hukuk mahkemesinde tapu iptali ve ihya kararı verilemez. İmar işleminin iptaline dair karar kesinleştiği andan itibaren, o imar uygulamasına göre tescil edilmiş olan parseller hukuken geçersizleşir ve tescilin yolsuzluğu tescillenmiş olur. Bu aşamada hak kaybına uğrayan paydaşlar, adli mahkemeden taşınmazın imar öncesi kök parsel haline döndürülmesini ve kendilerinin eski payları oranında tescil edilmesini talep edebilirler. Bu dava, mülkiyet hakkının korunmasını amaçlayan ayni nitelikte bir tapu düzeltme davasıdır.

YARGILAMA SÜRECİNDE YENİ İMAR UYGULAMASI YAPILMASININ HUKUKİ SONUÇLARI

Tapu iptali ve ihya davaları sürerken, idare (belediye) idari yargıdaki iptal kararının gerekçelerini gidermek veya yeni planlama ihtiyaçları doğrultusunda dava konusu taşınmazı da kapsayan "yeni bir imar uygulaması" (ikinci parselasyon) yapabilir. Bu durum, süregelen davanın hukuki zeminini doğrudan etkiler. Yapılan bu yeni imar uygulamasıyla birlikte tapuda yeni parsel numaraları ve yeni mülkiyet dağılımları tescil edilir. Davacı ve davalıların mülkiyet hakları, artık eski iptal edilen imar planına göre değil, bu yeni tescil edilen plana göre şekillenmiştir. Yeni imar planı yürürlüğe girip tapuya tescil edildiği andan itibaren, mahkemenin eski imar planının iptal edildiği gerekçesiyle taşınmazı en eski (kök) haline döndürmesi fiilen ve hukuken imkansız hale gelir. Çünkü ortada geçerli, idarece iptal edilmemiş ve tapuya yansımış yeni bir idari tasarruf mevcuttur. Mahkeme, bu yeni gelişmeyi görmezden gelerek eski duruma göre hüküm kuramaz.

YENİ İDARİ İŞLEME KARŞI DAVA AÇILMASININ BEKLETİCİ MESELE YAPILMASI

Dava konusu taşınmazla ilgili yargılama sırasında yeni bir imar uygulaması yapılması halinde asliye hukuk mahkemesinin yapması gereken usuli işlemler bellidir. Öncelikle mahkeme, son yapılan imar işlemine (yeni parselasyona) karşı paydaşlar tarafından idari yargıda iptal davası açılıp açılmadığını re'sen araştırmalıdır. Eğer bu yeni imar uygulamasına karşı açılmış aktif bir iptal davası bulunuyorsa, adli mahkeme o davanın sonucunu ve kararının kesinleşmesini Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca "bekletici mesele" yapmalıdır. Zira ikinci imar uygulamasının da iptal edilmesi halinde tapu yine yolsuz tescil durumuna düşecektir. İdari yargıdaki davanın sonucu, asliye hukuk mahkemesinde mülkiyet hakkının kimde kalacağını doğrudan belirleyecektir. Bekletici mesele yapılmaksızın karar verilmesi, yargı kollarının birbiriyle çelişen kararlar vermesine ve uyuşmazlığın çözümsüz kalmasına yol açacağından ağır bir bozma nedenidir.

İPTAL EDİLMEYEN YENİ İMAR SİCİLİNİN YASAL GEÇERLİLİĞİ VE İHYANIN ENGELLENMESİ

Eğer yargılama sırasında yapılan son imar uygulamasına karşı hiçbir paydaş tarafından idari yargıda dava açılmamışsa veya açılan dava idari mahkemece reddedilerek kesinleşmişse, bu yeni imar işlemi hukuken geçerliliğini korur. İdari yargıda iptal edilmeyen veya dava konusu yapılmayan idari işlemler hukuka uygunluk karinesinden yararlanır. Bu durumda, yeni imar uygulamasıyla oluşan tapu kayıtları geçerli bir sebebe (yeni idari işleme) dayandığı için yolsuz tescil olarak nitelendirilemez. Asliye hukuk mahkemesi, önceki imar uygulamasının iptal edildiğini gerekçe göstererek tapuyu eski geometrik durumuna (kök parsele) döndüremez. Çünkü yeni sicilin dayanağı olan idari işlem halen ayaktadır. Mahkemenin yapması gereken iş, yeni imar uygulamasına karşı dava açılmadığı veya davanın reddedildiği durumlarda, eldeki tapu iptali ve ihya davasının konusuz kaldığı veya dinlenme olanağının kalmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar vermektir. Yeni plan geçerliyken eski planın ihlasına çalışılması hukuk güvenliği ilkesiyle bağdaşmaz.

ADLİ YARGIDA TAPU SİCİLİNİN DÜZELTİLMESİ DAVALARININ YÖNTEMİ

Adli yargıda tapu sicilinin düzeltilmesi (tapu iptal ve tescil) davaları açılırken, davacı taraf mülkiyet iddiasını net olarak kanıtlamalıdır. İmar uygulamalarından kaynaklanan davalarda, tapu kayıtlarının dayanağını oluşturan tüm imar dosyaları, encümen kararları, şuyulandırma cetvelleri ve tapu kütükleri celbedilir. Mahkeme, idari yargının kararlarını ve idarenin süreç içindeki yeni kararlarını eş zamanlı izlemekle yükümlüdür. Hakim, tapu kayıtlarının mülkiyet durumunu gösteren güncel tapu bilirkişisi ve kadastro mühendislerinden rapor alarak taşınmazın geometrik durumunu tespit ettirmelidir. İmar iptaline dayalı davalarda, dava konusu parsellerin üzerine yeni parseller gelip gelmediği, yeni hak sahiplerinin (dava dışı üçüncü kişilerin) oluşup oluşmadığı titizlikle incelenmelidir. Dava dışı üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı saklı tutulmalı, usulüne uygun şekilde taraf teşkili sağlanmalı ve tüm idari süreçler tüketilmeden tapuda mülkiyet değişikliğine yol açacak aceleci kararlardan kaçınılmalıdır.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Danıştay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir.