İNTİFA HAKKININ MAHKEMECE SONA ERDİRİLMESİ

Eşya hukuku, bireylerin mallar üzerindeki doğrudan egemenliğini ve bu egemenlikten kaynaklanan yetki ve yükümlülükleri düzenleyen, ayni hakların güvenliğini koruyan en köklü hukuk alanıdır. Ayni haklar arasında, malike mülkiyetindeki şeyi bizzat kullanma veya başkalarına kullandırma yetkisi tanıyan haklar "İrtifak Hakları" olarak adlandırılır. İrtifak haklarının en kapsamlı ve en yaygın olanı ise "İntifa Hakkı"dır. İntifa hakkı, sahibine konusu olan şeyden (taşınmaz, taşınır veya bir hak) tam olarak yararlanma ve kullanma yetkisi veren sınırlı bir ayni haktır. İntifa hakkı kurulduğunda, malikin mülkiyet hakkı ikiye bölünür: Malik, mülkiyetin özünü (kuru/çıplak mülkiyet - nuda proprietas) elinde tutarken, malı kullanma ve semerelerinden (gelirlerinden) faydalanma yetkisi tamamen intifa hakkı sahibine geçer. Çıplak malik için intifa hakkı, malı üzerinde dilediği gibi tasarruf etmesini engelleyen çok ağır bir ayni yükümlülüktür (külfettir). Kanuni intifa hakları (miras ortaklığındaki haklar vb.) hariç olmak üzere, intifa hakkının tesisi daima taraflar arasında yapılan resmi bir sözleşmeye dayanır. İntifa sözleşmeleri, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yükler. Ancak hayatın dinamik yapısı ve zamanın geçmesiyle, sözleşmenin kurulduğu andaki şartlar değişebilir veya taraflardan biri sözleşmedeki taahhütlerini yerine getirmeyebilir. İntifa hakkının devam etmesi, çıplak malike yüklediği ağır külfete karşılık, intifa hakkı sahibine çok az yarar sağlar hale gelmiş ve "yararlar dengesi" tamamen çökmüş olabilir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin yerleşik emsal kararı, bu durumda mülkiyet hakkını koruyan son derece adil bir çözüm sunmaktadır. Yargıtay’a göre; sözleşmesel edimlerin yerine getirilmediği ve yarar dengesinin bozulduğu hallerde çıplak malik, hakime başvurarak sözleşmeye müdahale edilmesini ve intifa hakkının mahkeme kararıyla sona erdirilmesini (terkinini) talep edebilir. Bu şartlar altında intifa hakkı sahibinin hakkın sürdürülmesini istemesi, açıkça hakkın kötüye kullanılmasıdır.

EŞYA HUKUKUNDA İNTİFA HAKKI VE NİTELİĞİ (TMK M. 794 V.D.)

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 794. maddesinde düzenlenen intifa hakkı; sahibine, konusu olan malı kullanma ve ondan tam olarak yararlanma hakkı veren şahsa bağlı bir sınırlı ayni haktır. İntifa hakkı, şahsa sıkı sıkıya bağlı bir hak olduğundan başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez; hak sahibinin ölümüyle veya tüzel kişilerde sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona erer. İntifa hakkı sahibi, malı iyi bir yönetici gibi korumak, olağan bakım masraflarını ödemek ve malın öz değerine zarar vermemekle yükümlüdür. Çıplak malik ise, intifa hakkı sahibinin yararlanmasını engellemeyecek şekilde mülkünde sadece tasarrufi işlemlerde (satış, ipotek vb.) bulunabilir.

SÖZLEŞMESEL İNTİFA HAKKININ TESİSİ VE KARŞILIKLI EDİMLER

İntifa hakkı, taşınmazlarda tapu memuru huzurunda düzenlenecek resmi senetle kurulur. Bu resmi senet, taraflar arasında karşılıklı hak ve borçlar yükleyen ayni bir sözleşmedir. Sözleşmeyle, intifa hakkı tesis edilirken karşılığında çıplak malike bir bedel (ivaz) ödenmesi, malın bakımına ilişkin özel şartlar getirilmesi veya intifa sahibinin malike karşı belirli edimleri (örneğin malike hayatı boyunca bakma, pay verme vb.) yerine getirmesi kararlaştırılabilir. Bu edimler, intifa ilişkisinin varlık sebebidir. Taraflardan biri bu edimleri yerine getirmediğinde, sözleşmenin temeli sarsılır.

ÖNGÖRÜLEMEZLİK İLKESİ (CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS) VE YARARLAR DENGESİ

Borçlar ve eşya hukukunun en temel ilkelerinden biri "ahde vefa (pacta sunt servanda)" ilkesidir; yani taraflar yaptıkları sözleşmeye sonuna kadar bağlı kalmalıdır. Ancak sözleşmenin kurulmasından sonra şartlar o kadar radikal ve öngörülemez şekilde değişebilir ki, sözleşmeyi aynen uygulamak taraflardan biri için çekilmez bir zulüm haline gelebilir. Hukukta buna "Öngörülemezlik İlkesi (Clausula Rebus Sic Stantibus)" denir. İntifa hakkı ilişkisinde de kurulan bu uzun süreli ayni bağın devamı, çıplak malike yüklediği katlanılması imkansız külfete karşılık, intifa hakkı sahibine neredeyse hiçbir yarar sağlamaz hale gelmişse, sözleşmedeki "yararlar dengesi" bozulmuş demektir. Adalet duygusu, bu dengesizliğin ayni hak kılıfıyla sürdürülmesine izin veremez.

EDİMLERİN İFA EDİLMEMESİ VE SÖZLEŞMEYE MAHKEMECE MÜDAHALE

Sözleşmeyle intifa hakkı kuran çıplak malik, intifa hakkı sahibinin üzerine düşen edimleri (örneğin bakım borcunu, ödeme borcunu veya dürüstlük kuralına uygun davranma borcunu) yerine getirmediğini tespit ettiğinde yasal yollara başvurabilir. Yargıtay’ın içtihadında açıkça belirtildiği üzere, edimlerin ifa edilmemesi ve bozulan yarar dengesi karşısında malik, mahkemeye (hakime) başvurarak "sözleşmeye müdahale edilmesini" isteyebilir. Hukuk hakimi, sözleşmenin şartlarını inceleyerek, değişen koşulları ve edimlerin ifa edilmediğini saptadığında, çıplak malikin mülkiyet hakkını korumak amacıyla intifa hakkının **mahkeme kararıyla sona erdirilmesine (iptaline ve tapudan terkinine)** karar verebilir.

TMK MADDE 2 KAPSAMINDA HAKKIN KÖTÜYE KULLANILMASI YASAĞI VE İNTİFA İLİŞKİSİ

Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi; "Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz" temel kuralını koymuştur. Dürüstlük kuralı, tüm hukuk sisteminin üstünde yer alan ve hakların sınırını çizen en güçlü denetim mekanizmasıdır. İntifa hakkı sahibi, sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmediği halde, çıplak malike sadece zarar vermek, onun mülkünden yararlanmasını engellemek veya mülkü atıl bırakmak amacıyla sırf ayni hakkın gücüne dayanarak intifa hakkının devam etmesini talep ediyorsa, bu durum açıkça "Hakkın Kötüye Kullanılması"dır. Hukuk düzeni ve mahkemeler, dürüstlük kuralına aykırı olan bu talebi korumaz ve intifa hakkının sona erdirilmesine karar verir.

YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ KARARININ HUKUKİ ANALİZİ

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2016/8089 Esas ve 2019/2153 Karar sayılı ilamı, gayrimenkul hukukunda kuru mülkiyet sahiplerinin haklarını koruyan adeta devrim niteliğinde bir karardır. Geçmişte, tapuya tescil edilmiş bir intifa hakkının, süresi dolmadan veya intifa sahibi ölmeden mahkeme kararıyla sonlandırılması neredeyse imkansız kabul ediliyordu. Yargıtay bu kararıyla, intifa hakkının temelinde yer alan sözleşmesel edimlerin yerine getirilmemesi ve bozulan yarar dengesini hakimin müdahale gerekçesi ve iptal sebebi olarak kabul etmiştir. Yüksek mahkeme, malike yüklenen külfete karşılık intifa sahibine çok az yarar sağlayan durumlarda hakkın sürdürülmek istenmesini TMK m. 2 kapsamında hakkın kötüye kullanılması saymış ve yerel mahkemenin intifa hakkını sona erdirmesi gerektiğini vurgulamıştır. Karar, kuru mülkiyet sahipleri için çok güçlü bir kurtuluş yolu sunmaktadır.

İNTİFA HAKKININ İPTALİ (TERKİN) DAVALARINDA GÖREV, YETKİ VE USUL

İntifa hakkının sona erdirilmesi ve tapudan terkini amacıyla çıplak malik tarafından açılacak davalarda şu usul kurallarına dikkat edilmelidir: - **Görevli ve Yetkili Mahkeme:** Dava, taşınmazın aynına (mülkiyetine) ilişkin sınırlı bir ayni hak davası olduğundan, görevli mahkeme **Asliye Hukuk Mahkemesi**, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (kesin yetki). - **Davanın Tarafları:** Davacı, taşınmazın kuru mülkiyet (çıplak mülkiyet) sahibi olan maliktir. Davalı ise tapuda intifa hakkı sahibi olarak görünen kişidir (veya ölümü halinde mirasçıları). - **İspat Yükü:** Davacı malik, intifa hakkının kurulmasına neden olan sözleşmedeki edimlerin davalı tarafından ifa edilmediğini, mülk üzerindeki külfetin katlanılamaz boyuta ulaştığını, yararlar dengesinin tamamen bozulduğunu somut delillerle (tanık, sözleşme metinleri, banka kayıtları, ihtarname ve tespit raporları vb.) kanıtlamalıdır.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Yargıtay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir.