KANUNİ İPOTEKLERİN TERKİNİ USULÜ

Taşınmaz mallar üzerinde kurulan sınırlı ayni haklar, Türk Medeni Kanunu’nda yer alan sıkı kurallara tabidir. Bu ayni haklardan biri olan ipotek, alacaklıya borcun ödenmemesi durumunda taşınmazı sattırarak bedelini tahsil etme yetkisi veren yasal bir teminattır. İpoteklerin bir kısmı tarafların rızasına dayanırken, bir kısmı ise kanunun öngördüğü özel durumlar nedeniyle kendiliğinden veya idari işlemle kurulur; bunlara "kanuni ipotek" denir. İmar Kanunu’nun 18. maddesine dayalı imar uygulamaları (şuyulandırma), idari kararlar doğrultusunda tapuda mülkiyet değişikliklerine ve hak sahiplerinin paylarını korumak üzere kanuni ipoteklerin tescil edilmesine sebep olurlar. Ancak söz konusu imar uygulamasının idare mahkemesi kararıyla iptal edilmesi durumunda, tapudaki tescillerin yasal dayanağı ortadan kalkmış olur. Bu durum, tapu kaydını "yolsuz tescil" haline getirse de, imar parselinde kurulan kanuni ipoteklerin doğrudan kaldırılması talep edilemez. Yargıtay’ın kararlı kararları uyarınca, bu ipoteklerin terkini ancak kadastral parselin ihyası davası açılarak tapu sicilinin eski haline getirilmesi durumunda gerçekleştirilebilir.

İDARİ İSTİKRAR VE MÜLKİYETİN KORUNMASI DENGESİ

İdari makamlarca tesis edilen imar uygulamaları, kamu yararı ve idari istikrar ilkeleri çerçevesinde yürütülür. Ancak idari işlemlerin yargı denetimi sonucunda iptal edilmesi, geçmişe etkili olarak bu işlemlerin hiç yapılmamış gibi sonuç doğurmasını gerektirir. Taşınmaz sahiplerinin mülkiyet haklarının ve bu haklara bağlı ayni teminatlarının korunması, anayasal bir güvencedir. İmar uygulamasının iptal edilmesi, hak sahiplerinin eski kadastral parsellerdeki mülkiyet haklarının korunmasını zorunlu kılar. İdari işlemin iptalinin ayni haklara etkisi değerlendirilirken, mülkiyet hakkı ile ayni teminat hakları arasındaki bu hassas dengenin korunması gerekir.

KANUNİ İPOTEĞİN KURULMASI VE HUKUKİ NİTELİĞİ

Kanuni ipotek, Türk Medeni Kanunu’nda sınırlı sayıda belirtilen durumlar ile özel kanunlarda düzenlenen hallerde kurulabilen bir rehin türüdür. İmar uygulaması sırasında, maliklerin hak kaybına uğramasını önlemek adına tapu müdürlüğünce doğrudan imar parseli üzerinde tesis edilen kanuni ipotek, taşınmaz sahibinin rızasına bağlı olmaksızın kurulur. Bu ipotek, malikin kadastral parseldeki hak mülkiyetinin imar parseline yansıyan hukuki karşılığıdır. Dolayısıyla, bu ipotek sıradan bir alacak ilişkisinden doğmamış olup, doğrudan doğruya mülkiyet hakkının korunması amacına hizmet eder ve bu yönüyle ayni niteliği son derece güçlüdür.

İMAR PLANININ İPTALİNİN TAPU SİCİLİNE DİREKT TESİRİ

Tapu sicilinin tutulmasında geçerli olan "illilik" (sebebe bağlılık) ilkesi gereği, tapuda yapılan her tescilin arkasında geçerli bir hukuki sebep olmalıdır. İmar uygulamasının dayanağı olan belediye encümeni kararının idare mahkemesince iptal edilmesi ve bu kararın kesinleşmesi ile birlikte, tapudaki imar parseli kayıtlarının ve bu parseller üzerindeki tescillerin yasal sebebi ortadan kalkar. Yasal sebepten yoksun kalan tesciller, Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesi anlamında "yolsuz tescil" durumuna düşer. Yolsuz tescil durumunda, tapu kaydının düzeltilmesi talep edilebilir hale gelir.

YOLSUZ TESCİL TEŞKİL EDEN KAYITLARIN TASFİYESİ

İmar uygulamasının iptali sonucu oluşan yolsuz tescil durumunda, tapudaki kayıtların tasfiyesi basit bir silme işlemiyle yapılamaz. Sicilin düzeltilmesi için genel usul, "kadastral parselin ihyası" davası açılmasıdır. Bu dava yoluyla, imar parseli tescilleri iptal edilerek eski kadastral parsel geometrik sınırları ve mülkiyet yapısıyla yeniden tapu kütüğüne tescil edilir. Kadastral parselin ihyası davası kesinleşmeden, tapu sicilindeki herhangi bir ayni hakkın münferit olarak silinmesi tapunun tutulması prensiplerine ve hakkaniyete aykırılık teşkil eder.

ESKİ HALE GETİRME İHYA DAVALARI VE USULÜ

Kadastral parselin ihyası, bozulan mülkiyet dengesinin tam olarak eski haline getirilmesini amaçlar. Lehine kanuni ipotek konulan kişinin hakkı, imar uygulamasından önceki kadastral parseldeki asli mülkiyet hakkından türemiştir. İmar parselinin sicili yolsuz hale geldiğinde, bu kişinin mülkiyet hakkı da eski kadastral parselin ihyası yoluyla korunacaktır. İpotek alacaklısının mülkiyet hakkı ihya süreciyle güvence altına alınmadan, imar parselindeki kanuni ipoteğin doğrudan kaldırılmasına karar verilmesi halinde alacaklının teminatı haksız yere yok edilmiş olur. Bu nedenle, ipoteğin terkini ancak kaydın eski hale getirilmesi ile birlikte gerçekleştirilebilir.

KANUNİ TEMİNAT HAKLARININ SİLİNME KOŞULLARI

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi önüne gelen somut uyuşmazlıkta, imar uygulamasının idari yargıda iptal edilmiş olmasına dayanarak açılan ipoteğin kaldırılması davasını kabul eden yerel mahkeme kararını bozmuştur. Yargıtay, imar uygulamasıyla kurulan kanuni ipoteğin dayanağı olan idari işlemin iptaliyle ipoteğin yolsuz hale geldiğini kabul etmekle birlikte, bu ipoteğin doğrudan kaldırılamayacağını vurgulamıştır. Bozma gerekçesinde, ipoteğin ancak kadastral parselin ihyası davası sonucunda tapu kaydının eski hale getirilmesi durumunda terkin edilebileceği belirtilmiştir. Mahkemece ipoteğin doğrudan kaldırılması davasının reddine karar verilmesi gerekmektedir.

SORU – CEVAP BÖLÜMÜ

1. Kanuni ipotek nedir ve imar uygulamalarında neden tesis edilir?

Kanundan doğan yetkiye dayanarak kurulan rehindir; imar uygulamalarında maliklerin hak ve değer kayıplarını güvenceye almak için tapuda resen konulur.

2. İmar planının iptali tapudaki ipoteği kendiliğinden geçersiz kılar mı?

İdari işlemin iptaliyle tescil hukuki dayanaktan yoksun kalır ve yolsuz hale gelir; ancak tapu kaydından silinmesi için resmi yargısal prosedürün tamamlanması gerekir.

3. Kadastral parselin ihyası davasının açılması neden zorunludur?

İmar uygulaması iptal edildiğinde, taşınmazın imar öncesi kadastral sınırlarına ve mülkiyet yapısına yasal olarak geri döndürülmesi için bu davanın açılması şarttır.

4. İmar parselindeki ipotek ihya davası açılmadan silinebilir mi?

Hayır, imar uygulamasıyla kurulan kanuni ipotek, ancak tapu kaydının eski hale getirilmesi (kadastral parselin ihyası) durumunda terkin edilebilir.

5. Yargıtay'ın bu konudaki bozma gerekçesinin temel hukuki mantığı nedir?

İpotek sahibinin hakkının kadastral mülkiyete dayalı olması nedeniyle, ihya süreciyle mülkiyet hakkına yeniden kavuşması sağlanmadan teminatının yok edilmesinin engellenmesidir.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Danıştay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/13150 E., 2015/10679 K. Karar Tarihi: 23.11.2015

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 23.01.2013 gününde verilen dilekçe ile ipoteğin kaldırılması istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 01.10.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: _ K A R A R _ Dava, ipoteğin kaldırılması isteğine ilişkindir. Davalı, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir. Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir. Somut olayda; dava konusu ipoteğin, 5832 ilâ 5845 parsel sayılı taşınmazlarda ....... Belediyesinin 28.10.2004 tarihli ve 5566 sayılı Encümen kararına dayalı olarak yaptığı imar uygulaması sonucu tesis edildiği; farklı bir ifadeyle, belirtilen parsellerde davalının kayden malik olduğu payın bu uygulamayla dava konusu ............. ....... ada 3 sayılı imar parseline ipotek tesisiyle yansıtıldığı anlaşılmaktadır. Açıklanan bu niteliğine göre ipotek, imar düzenlemesiyle tesis edilen kanuni ipotektir. Öte yandan, anılan idari işlemin........ İdare Mahkemesinin 03.07.2007 tarihli ve 2005/1496 Esas, 2007/1878 Karar sayılı ilamıyla iptaline karar verildiği ve hükmün kesinleştiği görülmektedir. Hemen belirtilmelidir ki; tapu sicilinin tutulması prensiplerinden biri tescil, diğeri sicilin aleniliği (güvenilirliği), bir diğeri Hazinenin kusursuz sorumluluğu, sonuncusu ise geçerli bir hukuki sebebinin bulunması, yani kaydın illetten mücerret olmamasıdır. İmar uygulamasının dayanağı olan idari işlemin iptal edilmesi ile sicilin dayanıksız kalacağı ve TMK'nın 1025. maddesi hükmü uyarınca yolsuz tescil durumuna düşeceği, bu durumda açılacak kadastral parselin ihyası davası sonucunda, dayanıksız kalan (illetten mücerret) kaydın iptali ile kadastral parselin geometrik ve hukuki durumunun ihyası şeklinde karar verilmesi gerekeceği kuşkusuzdur. İmar uygulamasıyla tesis edilen kanuni ipoteğin dayanağı da idari işlem olup, bu idari işlemin iptaliyle ipotek tesisinin de illetten mücerret, yani "yolsuz" hale geleceği ve iptal edilmesi gerektiği açıktır. Ne var ki; lehine ipotek tesis edilen davalının hakkı, kadastral parseldeki mülkiyet hakkına dayalıdır ve imar uygulamasıyla oluşturulan imar parselinin, dayanak idari işlemin iptaliyle sicil kaydının yolsuz hale gelmesi nedeniyle, davalının, kadastral parselin ihyası suretiyle mülkiyet hakkına kavuşacağı tartışmasızdır. Böylesi bir durumda da, kadastral parseldeki mülkiyet hakkına dayalı olarak imar parselinde tesis edilen kanuni ipotek, ancak kaydın eski hale getirilmesi (kadastral parselin ihyası) durumunda terkin edilebilir. O halde; bütün bu açıklamalar doğrultusunda, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 23.11.2015 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Şişman Hukuk Bürosu - Av. Oğuzhan ŞİŞMAN

Hukuki Danışmanlık İçin Bize Yazın