KIRA ALACAGÌ İCRA TAKİBİNDE BORCUN İSPATÌ

İcra ve İflas Kanunu (İİK), alacaklıların alacaklarına en hızlı ve en güvenli şekilde kavuşmalarını sağlamak amacıyla tasarlanmış, kamu düzenini koruyan son derece katı usul kuralları barındıran bir kanundur. Mülk sahiplerinin ödenmeyen kira bedellerini tahsil etmek ve kiracıyı tahliye etmek amacıyla başvurduğu en yaygın yasal yol, İİK m. 269 uyarınca başlatılan "Kira Alacağı ve Tahliye Talepli Adi Takip (Örnek 13)"tir. Bu icra takibi sürecinde, yasa koyucu hem alacaklının hem de borçlunun haklarını korumak için ispat kurallarını son derece net sınırlara bağlamıştır. Takibe konu edilen kira sözleşmesindeki imzaya kiracı (borçlu) tarafından süresi içinde açıkça karşı çıkılmamışsa, borçlunun imzayı ikrar ettiği (kabul ettiği) varsayılır. Bu durumda alacaklının takibi, İİK m. 68/1 anlamında "imzası ikrar edilen ve borç ikrarını içeren kuvvetli bir belgeye" kavuşmuş olur. Artık bu aşamadan sonra kiracı, "ben borcu ödedim" veya "ben evi şu tarihte fiilen boşaltıp anahtarı teslim ettim" iddialarını adi ve sözlü savunmalarla kanıtlayamaz. Yasa, borcun ödendiğini veya anahtarın teslim edildiğini ancak İİK m. 269/c maddesinde sınırlı olarak (numerus clausus) sayılan nitelikli yazılı belgelerle (Örn: banka makbuzu, ibraname, noter senedi) ispatlama yükümlülüğünü kiracıya yükler. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun (HGK) bu makaleye konu olan emsal ve tarihi kararı, icra mahkemelerinin "dar yetkili mahkeme" olduğu bahanesine sığınarak davanın reddine karar veremeyeceğini, kiracının borcu İİK 269/c belgeleriyle kanıtlayamaması halinde itirazın kaldırılmasına karar verilmesinin kanuni bir zorunluluk olduğunu açıkça ortaya koymaktadır. Karar uyarınca; borcu İİK m. 269/c belgeleriyle kanıtlayamayan kiracının itirazı kaldırılmalıdır.

Uygulamada, ev sahibi biriken kira alacakları için icra dairesinden Örnek 13 ödeme emri göndermektedir. Kiracı ise ödeme emrine itiraz ederek "borcum yoktur, ben evi zaten 31.12.2011 tarihinde tahliye edip çıktım, kira borcunu da elden ödedim" demektedir. Ev sahibi bu haksız itirazı gidermek için İcra Mahkemesinde "İtirazın Kaldırılması ve Tahliye" davası açmaktadır. Yargılama sırasında kiracı, elden ödemeye ilişkin hiçbir makbuz veya anahtar teslimine dair yazılı belge sunamamaktadır. Bazı ilk derece İcra Mahkemeleri ise "icra mahkemeleri dar yetkilidir, genel mahkeme gibi yargılama yapıp borcun ödenip ödenmediğini tam saptayamaz, uyuşmazlık yargılamayı gerektirir" gerekçesiyle ev sahibinin talebini reddetmekte ve onu Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmaya zorlamaktadır. Oysa Hukuk Genel Kurulu, bu yanlış uygulamaları tamamen ortadan kaldırmaktadır. İmzası ikrar edilen kira sözleşmesi İİK m. 68/1 belgesi gücündedir. Kiracı borcunu İİK m. 269/c'de yazılı belgelerle kanıtlayamadığı sürece icra mahkemesi itirazı kaldırmak ve tahliye kararı vermekle mükelleftir. Mahkemenin red kararı kanuna açıkça aykırıdır.

İİK SEKSEN SEKİZİNCİ VE İMZANIN İKRARI

İcra takibinde borçlunun ödeme emrine karşı yasal 7 gün içinde kira sözleşmesindeki imzaya açıkça itiraz etmemesi, imzayı hukuken ikrar ettiği anlamına gelir.

İmzası ikrar edilen kira sözleşmesi, İİK m. 68/1 uyarınca borç ikrarını içeren adi senede dönüşür. Alacaklı artık sözleşmenin varlığını kanıtlamak zorunda değildir. İspat yükü tamamen borçlu kiracıya geçer.

İİK İKİ YÜZ ALTMIŞ DOKUZUNCU MADDE DÜZENLEMESİ

Kira alacağı nedeniyle başlatılan icra takibine itirazı ve usulünü düzenleyen İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesinin ilgili hükümleri şöyledir:

İİK Madde 269/c -
"Borçlu ikrar ettiği veya mukavelenamede yazılı kira borcunu ödediğini veya diğer bir sebeple düştüğünü veya takas ettiğini veya alacaklının takibine hakkı olmadığını iddia ederse, bu iddiasını noterlikçe resen tanzim veya imzası tasdik edilmiş bir belge veya alacaklı tarafından imzası ikrar edilmiş bir adi senet yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde tanzim ettikleri belgelerle ispat etmeye mecburdur."

Bu madde borcun ödenmesinde sınırlı ispat kuralıdır.

ANAHTAR TESLİMİ VE FİİLİ TAHLİYENİN İSPATI

Kiracının "evi fiilen boşalttım ve çıktım" iddiası, hukuken kira sözleşmesini ve kira ödeme borcunu sona erdirmez.

Kira ilişkisinin son bulması için anahtarın ev sahibine fiilen teslim edildiğinin kanıtlanması gerekir. Yargıtay kuralları uyarınca anahtar teslimi, ev sahibinin imzası bulunan bir teslim tutanağı ile veya notere teslim edilip ihbarname çekilmesiyle kanıtlanabilir. Aksi halde kiracı evde oturmasa dahi kira borcu işlemeye devam eder.

İİK İKİ YÜZ ALTMIŞ DOKUZ/C BELGELERİ NELERDİR?

İİK m. 269/c maddesinde sınırlı olarak sayılan belgeler, icra mahkemesinin hızlı ve kesin karar verebilmesi için şart koşulmuştur.

Bu belgeler: 1. Noterlikçe tanzim edilmiş makbuz veya belgeler, 2. Alacaklı (ev sahibi) tarafından imzalanmış ibranameler veya yazılı adi senetler, 3. Resmi dairelerin (Örn: banka dekontları) usulüne uygun düzenlediği kayıtlardır. Tanık beyanları veya yemin teklifi bu belgelerin yerine geçemez.

DAR YETKİLİ MAHKEME KAVRAMI VE SINIRLARI

İcra mahkemeleri, şekli inceleme yapan ve yargılama usulleri sınırlı olan dar yetkili mahkemelerdir.

Ancak dar yetkili olmak, kanunun emrettiği ispat kurallarını uygulamaktan kaçınma hakkı vermez. Borçlu, ödeme savunmasını İİK m. 269/c'deki belgelerle kanıtlayamadığı an, mahkeme davayı kabul etmek zorundadır. Yetki darlığı gerekçesiyle davanın reddedilmesi hukuka aykırıdır.

İİK ALTMIŞ SEKİZİNCİ MADDE DÜZENLEMESİ

İtirazın kesin olarak kaldırılmasını sağlayan belgeleri düzenleyen İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinin ilk fıkrası şu şekildedir:

İİK Madde 68/1 -
"Talebine itiraz edilen alacaklının takibi, imzası ikrar edilen bir adi senede veya resmi dairelerin usulüne göre tanzim ettikleri belgelere dayanıyorsa, alacaklı itirazın kaldırılmasını isteyebilir."

Bu madde alacaklının en güçlü güvencesidir.

HMK UYARINCA SENETLE İSPAT ZORUNLULUĞU

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) çerçevesinde, belirli bir miktarın üzerindeki hukuki işlemlerin ispatı şu kurallara tabidir:

HMK m. 200 uyarınca, senetle ispat sınırı üzerindeki kira ödemelerinin tanıkla kanıtlanması imkansızdır. İcra İflas Kanunu’nun 269/c maddesindeki belge şartı, HMK’nın senetle ispat zorunluluğunun icra hukukundaki somut ve en katı tezahürüdür. Kiracının tanık dinletme talebi mahkemece doğrudan reddedilir.

HUKUKİ YORUMLAR AND ALACAKLI GÜVENCESİ

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun bu muazzam ilke kararı, kira icra takiplerinde usul birliğini sağlayan, mülk sahiplerinin alacaklarını sürüncemede bırakan hatalı mahkeme kararlarını düzelten sarsılmaz bir adalet abidesidir.

Sonuç olarak; icra takibine konu kira sözleşmesindeki imzaya itiraz etmeyen kiracı, kira parasını ödediğini veya anahtarı teslim ettiğini İİK m. 269/c'de yazılı resmi belgelerden biriyle kanıtlamak zorundadır. Bunu kanıtlayamayan kiracının itirazı kesin olarak kaldırılmalı ve tahliyesine karar verilmelidir. Yargıtay, bu kararla alacaklı haklarını korumuş ve Türk icra hukukuna paha biçilemez bir değer katmıştır.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Yargıtay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir.