KİRA ARTIŞ ŞARTI VE İTİRAZİ KAYIT

Gayrimenkul kiralamalarında tarafların hak ve borçlarını belirleyen kira sözleşmeleri, serbest iradeyle akdedilen ve Borçlar Kanunu sınırları dahilinde bağlayıcılığı olan yasal vesikalardır. Bu sözleşmelerin en hayati unsurlarından biri, paranın zaman içindeki değer kaybını ve ekonomik dalgalanmaları dengelemek amacıyla kararlaştırılan "kira artış şartları"dır. Uygulamada kiracılar, sözleşmede açıkça kararlaştırılan bu artış şartlarına uymayarak, yeni dönemlerde kiraları artışsız veya eksik yatırma eğilimi gösterebilmektedir. Bu duruma karşılık kiralayan (ev sahibi/işyeri sahibi), banka hesabına eksik yatan bu kira tutarlarını hiçbir itiraz ileri sürmeksizin (itirazi kayıt koymadan) tahsil ettiğinde, kiracı tarafında "Artık artış hakkından vazgeçildi, aramızda zımni bir anlaşma oluştu" yönünde asılsız bir hukuki savunma zemin bulmaktadır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin incelememize konu emsal kararı, bu zımni feragat iddialarını kesin olarak bertaraf eden ve kira sözleşmesindeki artış hükümlerinin mutlak bağlayıcılığını koruyan çok güçlü bir hukuki kılavuzdur.

Sözleşme özgürlüğü ve ahde vefa (sözleşmeye bağlılık) ilkeleri gereğince, tarafların imzaladığı sözleşmedeki şartlar ancak yine tarafların ortak, açık ve yazılı iradeleriyle değiştirilebilir. Bir hakkın sessiz kalınarak veya itiraz edilmeden kısmen tahsil edilmesi, o hakkın kalan kısmından feragat edildiği şeklinde yorumlanamaz. Ev sahibinin eksik yatırılan kira paralarını bankadan çekmesi, sadece borcun çekilen miktar kadar kısmen ifa edilmesini kabul ettiği anlamına gelir; borcun kalan kısmını (kira farkını) talep etme hakkını ortadan kaldırmaz. Yargıtay'ın bu emsal bozma kararı, alt derece mahkemelerinin "itirazi kayıt ileri sürülmeden ödemelerin alınmasını feragat sayan" hatalı yaklaşımlarını mahkum ederek, sözleşmedeki artış şartına göre hesaplanacak fark alacaklarının kiracıdan her zaman tahsil edilebileceğini tescillemiştir.

KİRA SÖZLEŞMESİNDE ARTIŞ ŞARTININ BAĞLAYICILIĞI

Kira sözleşmeleri rızai sözleşmeler olup, taraflar kanunun emredici sınırları (tüketiciyi koruyan sınırlamalar) dahilinde kira bedelinin gelecekteki artış oranını serbestçe kararlaştırabilirler. Sözleşmede yer alan "Kira parası her yıl TEFE/TÜFE enflasyon oranında artırılacaktır" veya belirli bir yüzde oranında zam yapılacaktır şeklindeki maddeler, hukuk dilinde "belirli ve muayyen" artış şartı olarak adlandırılır.

Bu artış şartı, yeni kira döneminin başlamasıyla birlikte taraflarca yeniden bir müzakere yapılmaksızın kendiliğinden (otomatik olarak) yürürlüğe girer ve kiracıyı bağlar. Kiracı, yeni dönem kira bedelini bu artış oranını uygulayarak yatırmakla mükelleftir. Artış şartının sözleşmede açıkça kararlaştırılmış olması, kiralayanın yeni dönemde ayrıca bir ihtarname çekmesine veya talepte bulunmasına gerek kalmaksızın kiracıyı borçlu kılar. Bu hükmün ihlali sözleşmeye aykırılık teşkil eder.

İTİRAZİ KAYIT KAVRAMI VE HUKUKİ NİTELİĞİ

İtirazi kayıt (çekince), bir hakkın kısmen teslim alınması sırasında, o hakkın tamamından vazgeçilmediğini, bakiye kalan kısımların talep hakkının saklı tutulduğunu gösteren tek taraflı irade beyanıdır. Ticari ilişkilerde ve borçlar hukukunda zımni kabulü önlemek adına itirazi kayıt konulması sıklıkla aranan bir usuldür.

Ancak, kira borcu gibi periyodik ve bölünebilir borçlarda, alacaklının eksik yapılan ifayı (eksik kirayı) itirazi kayıt koymaksızın banka yoluyla tahsil etmesi, onun geri kalan alacağından vazgeçtiği şeklinde yorumlanamaz. Kira bedelinin eksik ödenmesi durumunda ev sahibi, bankadan parayı çekerken herhangi bir şerh düşmemiş olsa dahi, yasal zamanaşımı süresi içinde (borçlar hukukunda kira alacakları için 5 yıllık zamanaşımı süresi geçerlidir) geriye dönük olarak tüm kira farklarını icra takibi veya dava yoluyla talep etme hakkına sahiptir.

ZIMNİ FERAGAT VE ANLAŞMA SINIRLARI

Zımni feragat, bir kişinin sahip olduğu bir haktan veya alacaktan, açıkça beyan etmese bile, sergilediği davranışlarla (sessiz kalarak, uzun süre talep etmeyerek) dolaylı olarak vazgeçmiş sayılması durumudur. Zımni anlaşma ise, tarafların yazılı bir sözleşme yapmaksızın, fiili uygulamalarıyla sözleşme şartlarını değiştirdikleri yönündeki hukuki kabuldür.

Yargıtay kararında bu duruma çok net bir sınır çizilmiştir: "kira paralarını kira sözleşmesindeki artış oranına göre artış yapmadan alacaklının banka hesabına artışsız olarak ödenmesi ve ödenen tutarların itirazi kayıt ileri sürülmeden alınmış olması davacının artış koşulundan vazgeçtiği ve taraflar arasında bu yolda zımni bir anlaşma olduğu şeklinde yorumlanamaz." Hukuk düzeni, yazılı sözleşme hükümlerinin, kiracının tek taraflı eksik ödemeleri ve ev sahibinin geçici sessizliği ile ortadan kalkmasına izin vermez. Zımni feragat iddiası, ahde vefa ilkesinin arkasından dolanma girişimi olarak nitelendirilir ve reddedilir.

EKSİK ÖDENEN KİRA BEDELLERİNİN TAHSİLİ

Kiracının artış şartına uymayarak kiraları eksik yatırdığı durumlarda ev sahibi, aradaki fark alacaklarını tahsil etmek için doğrudan icra takibi başlatabilir veya alacak davası açabilir. İcra takibinde, kira borcunun ödenmemesi (eksik ödenmesi) nedeniyle kiracının tahliyesi de talep edilebilir (Örnek no: 13 icra takibi).

Bu süreçte mahkemenin yapması gereken iş; sözleşmedeki artış şartını (örneğin TEFE/TÜFE enflasyon oranını) her yıl için hesaplayarak, her bir kira döneminde ödenmesi gereken "gerçek kira bedelini" kuruşu kuruşuna tespit etmektir. Ardından, kiracının banka vasıtasıyla yaptığı fiili ödemeler bu tutardan mahsup edilmeli (düşülmeli) ve ortaya çıkan net fark alacağına hükmedilmelidir. İlk derece mahkemesinin "itirazi kayıt yok" diyerek davayı hepten reddetmesi, Yargıtay tarafından yasal dayanaktan yoksun bulunarak bozulmuştur.

TÜRK BORÇLAR KANUNU ÜÇYÜZ KIRK DÖRT MADDESİ

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesi, kira sözleşmelerinde yapılacak artışların sınırını belirler. Yasaya göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, konut kiralarında kiracıyı koruma amacı taşır.

Eğer sözleşmedeki artış şartı (örneğin eski sözleşmelerdeki TEFE artış şartı veya fahiş yüzdelik artışlar) yasal TÜFE sınırını aşıyorsa, artış yasal sınıra çekilerek hesaplanır. Ancak, artış şartı yasal sınırlar içindeyse veya yasal sınıra uyarlanmışsa, kiracı bu artışı yapmak zorundadır. Yasal sınırlar dahilindeki bir artış şartından ev sahibinin zımnen vazgeçtiği iddia edilemeyeceğinden, TBK 344 uyarınca hesaplanacak yasal artış farkları her zaman talep edilebilir durumdadır.

YARGITAYIN MÜLKİYET HAKKINI KORUYAN YORUMU

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin bu kararı, mülkiyet hakkının korunması ve sözleşme hukukunun ciddiyeti açısından büyük önem taşımaktadır. Karar, kiracıların kendi tek taraflı eylemleriyle ve eksik ödemeleriyle sözleşmeyi fiilen değiştirme veya ev sahibini zımni kabule zorlama girişimlerine geçit vermemektedir.

Ev sahipleri, bankaya yatan eksik kira paralarını acil ihtiyaçları nedeniyle çekmek durumunda kalabilirler; bu insani durum onların yasal haklarından vazgeçtikleri anlamına gelmez. Yargıtay, bu gerçeği hukuki güvence altına alarak, sözleşmeye imza atan tarafların söz verdikleri artış oranlarına sadık kalmaları gerektiğini, aksi takdirde geriye dönük tüm farkları yasal faiziyle ödemek zorunda kalacaklarını emsal kararla bir kez daha ilan etmiştir. Adalet, sözleşmelerin bağlayıcılığını ve hakkaniyeti koruma kararlılığını sürdürmektedir.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Yargıtay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir