KİRA ÖDEMESİNDE HAVALE MASRAFI VE TAHLİYE

Gayrimenkul kiraları, her ay düzenli ve eksiksiz bir biçimde para ödenmesini gerektiren, hassas bir hukuki denge üzerine kurulu sürekli borç ilişkileridir. Teknolojinin ve bankacılık sisteminin gelişmesiyle birlikte, elden nakit ödeme alışkanlığı büyük ölçüde yerini banka havalesi veya EFT (Elektronik Fon Transferi) işlemlerine bırakmıştır. Ancak bu pratik yöntem, hukuki detaylara dikkat edilmediğinde kiracılar için telafisi imkansız devasa sorunlara yol açabilmektedir. Birçok kiracı, bankaların işlem ücreti veya havale masrafı adı altında kestiği cüzi miktarları (örneğin 5-10 TL gibi) kendi cebinden değil, doğrudan yatırdığı kira bedelinden düşülmesine izin vermektedir. Bu durum, mülk sahibinin (kiralayanın) banka hesabına, sözleşmede yazan kira bedelinin birkaç lira eksik geçmesi sonucunu doğurur. Türk Borçlar Hukuku sistemi, paranın alacaklıya net ve eksiksiz ulaşmasını emreder. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun (YHGK) içtihatlara yön veren, tartışmalara son noktayı koyan bu devasa kararı; banka tarafından kesilen havale giderinin mutlak surette kiracıya ait olduğunu, bu masrafın kiradan düşülmesi halinde "eksik ödeme" (kısmi ifa) oluşacağını ve bu küçük eksikliğin dahi kiracının temerrüdüne (gecikmesine) yol açarak mutlak bir "tahliye nedeni" sayılacağını sarsılmaz bir hukuk mantığıyla tescillemektedir.

KİRA BORCUNUN HUKUKİ NİTELİĞİ VE İFASI

Kira sözleşmeleri, tam iki tarafa borç yükleyen (sinallagmatik) sözleşmelerdir. Kiraya veren mülkün kullanımını devretmekle, kiracı ise buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini zamanında ve eksiksiz olarak ödemekle yükümlüdür. Kira borcu, hukuki niteliği itibarıyla bir "para borcu"dur. Borçlar hukukunun temel ifa kuralları gereğince, borcun nasıl, nerede ve ne zaman ödeneceği (ifa yeri ve zamanı) öncelikle tarafların aralarında yaptıkları sözleşme ile belirlenir. Eğer kira sözleşmesinde "kira bedeli kiralayanın X Bankasındaki şu IBAN numarasına ödenecektir" şeklinde özel bir şart yoksa veya paranın nasıl ulaştırılacağına dair bir kural konulmamışsa, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) yedek (tamamlayıcı) hukuk kuralları devreye girer. Bu kuralların devreye girmesi, ödemenin şeklini ve doğabilecek her türlü masrafın kime ait olacağını kesin hatlarla belirler ve tarafların bu kurallara kayıtsız şartsız uyması gerekir.

PARA BORÇLARINDA GÖTÜRÜLECEK BORÇ KURALI

Türk Borçlar Kanunu'nun 89. maddesi, borçların ifa yerini düzenler. Bu maddenin 1. fıkrasının 1. bendine göre; "Para borçları, alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ifa edilir." Bu emredici kural, hukuk literatüründe "Götürülecek Borç" kuralı olarak adlandırılır. Bir başka deyişle, para borçlusu (kiracı), borcunu kiralayanın ayağına kadar (ikametgahına) götürüp teslim etmek zorundadır. Alacaklı (kiralayan), kira gününde kiracının kapısına gidip parayı istemek veya tahsil etmek zorunda değildir. Borçlu, parayı fiziken alacaklının eline saymadıkça veya onun tasarruf alanına (banka hesabına vb.) tam ve net olarak sokmadıkça borcundan kurtulmuş sayılmaz. Paranın alacaklının yerleşim yerine veya banka hesabına ulaştırılması sürecinde yolda geçecek zaman, kargo veya banka işlem ücretleri, para transferi sırasındaki tüm riskler "götürme külfeti" kapsamında tamamen borçluya (kiracıya) aittir.

BANKA MASRAFLARININ KİRACIYA AİT OLMASI

Götürülecek borç kuralının doğal ve kaçınılmaz sonucu olarak, ödeme masrafları (ifa giderleri) borçluya aittir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (YHGK) emsal kararında bu durumu çok net bir şekilde özetlemiştir: Kiracı, kirayı kiralayana götürüp elden ödemeli, yahut "gideri (masrafı) kendisine ait olmak koşuluyla" banka hesabına yatırmalı veya PTT kanalıyla konutta ödemeli göndermelidir. Günümüzde bankalar üzerinden yapılan EFT veya havale işlemlerinde, özellikle işlem farklı bankalar arasındaysa veya mesai saatleri dışında yapılıyorsa (FAST vb.), bankalar belli bir komisyon/işlem ücreti kesmektedir. Kiracı banka gişesinden veya mobil uygulamadan ödeme yaparken, "masrafı alıcı öder" seçeneğini işaretlerse veya yatırdığı tutarın içinden otomatik olarak banka komisyonu kesilirse, kiralayanın hesabına geçen net miktar, ödenmesi gereken kira tutarından az olacaktır (Örneğin 10.000 TL kira için 9.980 TL hesaba geçecektir). YHGK kararı, bu 20 TL'lik kesintinin hukuki faturasını kesin bir dille kiracıya kesmektedir: "Banka tarafından kesilen havale giderinden kiracı sorumludur." Kiralayanın hesabına "net" kira bedeli ulaşmak zorundadır.

EKSİK ÖDEMENİN TEMERRÜT VE TAHLİYE ETKİSİ

Banka masrafının (havale giderinin) kiradan kesilmesi, hukuken "kısmi ifa" (eksik ödeme) anlamına gelir. Türk Borçlar Hukuku sisteminde "Tam İfa Kuralı" geçerlidir. Alacaklı, kural olarak kısmi ödemeyi kabul etmek zorunda değildir. Ancak bankacılık sisteminde para otomatik olarak hesaba girdiği için, alacaklının bunu iade etmesi beklenmez. Buna rağmen, hesapta oluşan 10 TL, 20 TL veya 50 TL gibi bir açık (eksiklik), o ayki kira borcunun tam olarak ödenmediğinin kesin ve inkar edilemez kanıtıdır. Kiralayan, aylarca süren bu eksiklikleri (masraf kesintilerini) biriktirebileceği gibi, tek bir aylık eksiklik için bile hemen harekete geçebilir. Kiracıya İcra ve İflas Kanunu m. 269 vd. hükümleri uyarınca haciz ve tahliye talepli ilamsız icra takibi (Örnek No:13) başlatılır ve eksik kalan (havale masrafından kaynaklı) cüzi tutar istenir, ayrıca 30 günlük ödeme (ihtar) süresi verilir. Eğer kiracı, "Ben 10.000 TL kiramı yatırdım, bankanın kestiği 20 liradan bana ne, borcum yoktur" diyerek itiraz eder ve 30 günlük yasal süre içinde o eksik kısmı (fer'ileriyle birlikte) ödemezse, hukuken dönüşü olmayan "Temerrüt" (direngenlik) olgusu gerçekleşir.

TAM İFA KURALI VE YASAL ÖDEME

Yargıtay, yerel mahkemelerin zaman zaman düştüğü "bu kadar küçük bir miktar için koca dükkan/ev tahliye edilmez, bu hakkın kötüye kullanılmasıdır" şeklindeki duygusal yaklaşımı kesin bir şekilde reddetmektedir. Hukuk sistemimizde borcun büyüklüğüne veya küçüklüğüne göre değişen bir "temerrüt esnekliği" (de minimis kuralı) yoktur. YHGK'nın kararında vurguladığı "Açıklanan şekilde yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemez" ifadesi bu katı usul kuralının özetidir. Yasal (hukuken geçerli ve borcu sona erdiren) bir ödeme, sözleşmede yazılı meblağın, vadesinde ve alacaklının tasarruf alanına (hesabına) net olarak intikal etmesiyle sağlanır. Kiracı, bankanın işlem ücretini kendisi (kendi cebinden / ayrı bir masraf kaleminden) ödeyerek asıl kira bedelini net tutmak zorundadır. Aksi halde yapılan ödeme, sadece hesaba geçen tutar kadar geçerli olur; bakiye kısım için borçluluk hali aralıksız devam eder.

İTİRAZIN İPTALİ VE TAHLİYE DAVASI

Kiraya verenin, eksik yatan banka masrafları (küsuratlar) nedeniyle başlattığı icra takibine kiracı tarafından haksız yere itiraz edilmesi (borcum yoktur denilmesi) durumunda takibin durması kaçınılmazdır. Kiralayan, bu duran takibi devam ettirmek ve kiracıyı tahliye edebilmek için İcra Hukuk Mahkemesinde "İtirazın Kaldırılması ve Tahliye" veya (genel mahkemelerde) "İtirazın İptali ve Tahliye" davası açar. İcra mahkemesi, şekli (matematiksel) bir inceleme yapar. Mahkemenin bakacağı tek şey şudur: Sözleşmedeki kira ne kadar? 10.000 TL. Banka dekontuna göre alacaklının hesabına giren net tutar ne kadar? 9.980 TL. Aradaki 20 TL için 30 günlük ihtarname gönderilmiş mi? Evet. Kiracı bu 20 TL'yi 30 gün içinde ödemiş mi? Hayır. O halde sonuç mutlaktır: Kiracı temerrüde düşmüştür, itiraz kaldırılır ve kiralanan mecurun (gayrimenkulün) tahliyesine karar verilir. Mahkemenin, bu 20 TL'nin havale masrafı olduğunu görmesi sonucu değiştirmez; çünkü o masraf hukuken (TBK 89) zaten kiracıya aittir.

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU İÇTİHADI

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (YHGK), 2017/980 Esas ve 2021/1302 Karar sayılı bu muazzam içtihadında; borçlar hukukunun temel prensiplerini tavizsiz bir şekilde uygulamıştır. İlk derece mahkemeleri ve bazı istinaf daireleri arasında geçmişte yaşanan görüş ayrılıkları (havale masrafı nedeniyle tahliye kararı verilip verilemeyeceği) bu kararla tamamen ortadan kaldırılmıştır. YHGK açıkça; sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı sürece kira parasının "götürülüp ödenmesi gereken borç" olduğunu (TBK m. 89), kiralayanın evinde/konutunda/hesabında ödemenin net yapılması gerektiğini, bankanın kestiği tüm giderlerden ve masraflardan (havale, EFT vb.) münhasıran kiracının sorumlu olduğunu belirtmiştir. Mahkemece (eksik havale masrafı için) itirazın iptali ve temerrüt nedeniyle "tahliyeye" karar verilmesi gerektiğinin altını çizen bu karar, gayrimenkul hukuku ve kira uyuşmazlıkları alanında hem mülk sahipleri hem de kiracılar için adeta bir anayasa niteliği kazanmıştır.

SONUÇ VE KİRACILARA ÖNEMLİ UYARILAR

Sonuç olarak; Türk Borçlar Kanunu'nun (m. 89) emredici kuralları gereğince para borçları, alacaklının yerleşim yerinde ifa edilmesi gereken (götürülecek) borçlardır. Bu kuralın bir yansıması olarak, kira bedelinin mülk sahibine ulaştırılması sırasındaki tüm işlem giderleri, komisyonlar ve banka masrafları bütünüyle kiracıya aittir. Kira bedelinin EFT, FAST veya havale yoluyla ödenmesi sırasında bankanın kestiği masrafın kiradan düşülmesi (veya masrafı alıcı öder seçeneğinin işaretlenmesi), mülk sahibinin hesabına eksik para geçmesine yol açar. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun emsal kararında tartışmasız biçimde belirtildiği üzere; bu eksik ödeme "yasal bir ödeme" kabul edilemez. Miktarı sadece birkaç Türk Lirası olsa bile, bu eksiklik sebebiyle kiralayanın icra takibi başlatması ve kiracının yasal 30 günlük süre içinde bu açığı kapatmaması halinde, kiracı kesin olarak "temerrüde" düşer ve bu durum mutlak surette "Tahliye" ile sonuçlanır. Kiracıların, kira ödemelerini gerçekleştirirken banka ekranlarında "net hesaba geçecek tutar"ın sözleşmedeki tutarla birebir aynı (kuruşu kuruşuna) olduğuna emin olmaları ve banka işlem masraflarını kendi hesaplarından ayrıca ödemeleri, evlerinden veya işyerlerinden haksız yere (ufak bir hata yüzünden) tahliye edilmemeleri için hayati derecede önemlidir.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Yargıtay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir