KİRA TESPİTİNDE HAK VE NASAFET

Kira sözleşmeleri, uzun vadeli ilişkiler olmaları nedeniyle zaman içerisinde değişen ekonomik koşullardan, enflasyon oranlarından ve gayrimenkul piyasasındaki dalgalanmalardan doğrudan etkilenmektedir. Başlangıçta tarafların serbest iradesiyle belirlenen kira bedeli, yıllar geçtikçe bölgedeki gelişim, emsallerdeki artış veya paranın satın alma gücündeki kayıplar nedeniyle düşük kalabilmektedir. Bu dengesizliği önlemek amacıyla Türk Borçlar Kanunu, belirli koşulların varlığı halinde kira bedelinin mahkemece yeniden belirlenmesine olanak tanıyan kira bedelinin tespiti davası müessesesini düzenlemiştir. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde, kira bedelinin belirlenmesinde Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) veya Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) sınırları doğrudan bağlayıcı olmaktan çıkar ve hakim tarafından "hak ve nasafet" ilkesi çerçevesinde bir belirleme yapılması gerekir. Hak ve nasafet ilkesi, kira bedelini tespit ederken hem mülkiyet sahibinin haklarını koruyan hem de eski kiracının hakkaniyetli bir şekilde korunmasını sağlayan dengeli bir yargısal takdir yetkisidir. Bu çalışmada, kira tespit davalarının yasal temelleri, emsal araştırmasının kriterleri, hak ve nasafet ilkesinin uygulanma esasları, asgari sınır olarak yasal endeks artışları ve yargı organlarının bilirkişi raporlarındaki denetim kriterleri analiz edilecektir.

KİRA TESPİT DAVASININ HUKUKİ ÇERÇEVESİ

Kira bedelinin tespiti davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kanun koyucu, kira sözleşmelerinin yenilenen dönemlerinde uygulanacak kira artış oranına belirli sınırlamalar getirmiştir. Ancak kira ilişkisinin beş yılı doldurması veya beş yıldan sonra yenilenmesi halinde, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin belirlenmesinde hakim müdahalesi talep edilebilir. TBK’nın 344/3. maddesi uyarınca, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira bedeli; hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete (hak ve nasafete) uygun biçimde belirlenir. Bu dava, taraflar arasında kira bedeline ilişkin uyuşmazlığı çözerek kira sözleşmesinin devamlılığını sağlamayı hedefler. Kira tespit davası sonucunda verilecek karar, yenilenen kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olmak üzere kira bedelini kesinleştirir.

EMSAL ARAŞTIRMASI VE BİLİRKİŞİ İNCELEMESİ

Yargıtay’ın yerleşik uygulamalarına ve 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’na göre, hak ve nasafet ilkesine göre kira bedeli saptanırken emsal araştırması yapılması zorunludur. Mahkeme, tarafların dosyaya sunduğu emsal kira sözleşmelerinin asıllarını veya onaylı örneklerini incelemeli, yeterli emsal bulunmaması halinde ise re'sen (kendiliğinden) emsal araştırması yapmalıdır. Keşif ve bilirkişi incelemesi sırasında, bilirkişi kurulu dava konusu taşınmazı ve sunulan emsalleri yerinde görerek incelemelidir. Elde edilen veriler somutlaştırılarak; dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazlar arasında konum, büyüklük, çevre, imar durumu, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi ve kira süreleri gibi kira parasına etki eden tüm objektif unsurlar karşılaştırılmalıdır. Bilirkişi raporunda, sunulan emsallerin neden uygun kabul edildiği veya neden uygun emsal sayılamayacağı somut gerekçelerle net bir şekilde açıklanmalıdır. Gerekçesiz ve denetime elverişsiz bilirkişi raporlarına dayanılarak hüküm kurulamaz.

HAK VE NASAFET İLKESİNİN KRİTERLERİ

Hak ve nasafet, adaletin somut olaya uyarlanması ve tarafların menfaat dengesinin kurulması anlamına gelir. Kira tespitinde hak ve nasafet ilkesinin işletilebilmesi için öncelikle dava konusu taşınmazın güncel piyasa koşullarında "boş olarak" yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli saptanmalıdır. Boş kira bedeli, taşınmazın üzerinde hiçbir kiracı bulunmaksızın, tamamen serbest rekabet koşullarında elde edebileceği rayiç değerdir. Bilirkişilerce bu rayiç bedel usulüne uygun şekilde saptandıktan sonra, hakimin takdir yetkisi devreye girer. Hakim, taşınmazın boş kira bedelini doğrudan karar altına alamaz. Bu bedel üzerinden, davalının o taşınmazda uzun süredir oturan "eski kiracı" olduğu gerçeğini göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun bir indirim yapmalıdır. Bu indirim, kiracının taşınmazı yıpratmadan kullanması, kira bedellerini düzenli ödemesi ve taraflar arasındaki geçmişe dayalı güven ilişkisinin bir ödülü olarak nitelendirilir.

ESKİ KİRACI İNDİRİMİ VE HESAPLAMA

Eski kiracı indirimi (hakkaniyet indirimi), hak ve nasafet ilkesinin somut bir yansımasıdır. Yargıtay uygulamalarında bu indirim oranı genellikle taşınmazın durumuna, kiracılık süresinin uzunluğuna ve bölgenin özelliklerine göre %10 ile %20 arasında takdir edilmektedir. Örneğin, bilirkişi raporuyla boş rayiç bedeli belirlenen bir taşınmaz için hakim, eski kiracı sıfatını nazara alarak bu bedelden makul bir indirim oranı düşer ve net kira bedeline ulaşır. Eğer mahkemece hiçbir gerekçe gösterilmeden veya eski kiracı sıfatı göz ardı edilerek boş rayiç bedel aynen tespit kira bedeli olarak belirlenirse, bu durum hak ve nasafet ilkesine açıkça aykırılık oluşturur ve karar üst mahkemelerce bozulur. Hakimin gerekçeli kararında indirim oranını ve bunun nedenlerini açıkça göstermesi, kararın şeffaflığı ve denetlenebilirliği açısından yasal bir gerekliliktir.

ÜFE ENDEKSİNİN ASGARİ SINIR ETKİSİ

Kira tespit davalarında hak ve nasafet uygulanırken gözden kaçırılmaması gereken en önemli usul kuralı, asgari sınır kuralıdır. Hak ve nasafete göre belirlenecek kira bedeli, en son ödenen kira bedeline yasal endeks (ÜFE/TÜFE) uygulanarak bulunacak miktardan daha düşük olamaz. Yani, endeks uygulanarak saptanan miktar, hak ve nasafet tespiti için bir asgari (alt) sınır teşkil eder. Bunun nedeni, kiracının yasal endeks artış oranını zaten ödemekle yükümlü olması ve mülk sahibinin dava açarak elde edeceği hakkaniyetli kira bedelinin, olağan endeks artışının da gerisinde kalmasının adalet duygusunu zedelemesidir. Bilirkişi ve mahkeme hesaplamalarında, son kira bedeline endeks uygulanarak bulunacak bu alt sınırın hesaplanması ve hakkaniyete göre belirlenen bedel ile karşılaştırılması zorunludur. Bu karşılaştırma yapılmadan kurulan hükümler eksik inceleme niteliğindedir.

HUKUKİ DENETİM VE KARARLARIN ESASLARI

Kira bedelinin tespiti davalarında adaletin sağlanması, usul kurallarının ve Yargıtay ilkelerinin eksiksiz uygulanmasıyla mümkündür. Bilirkişi raporlarının denetime elverişli, somut emsallere dayalı ve tarafların itirazlarını karşılar nitelikte olması yargılamanın sıhhati açısından esastır. Hak ve nasafet ilkesi uygulanırken, eski kiracı indirimi ile asgari endeks sınırının birlikte gözetilmesi, mülk sahibi ile kiracı arasındaki menfaat dengesini korur. Mahkemelerin gerekçesiz ve eksik hesaplamalara dayalı kararlar vermesi hak kayıplarına neden olduğundan, emsal içtihatlar doğrultusunda titiz bir araştırma ve hesaplama yapılması yasal bir zorunluluktur.

SORU – CEVAP BÖLÜMÜ

1. Kira bedelinin tespiti (kira tespit davası) nedir?

Kira sözleşmesinde ödenen kira bedelinin, günün ekonomik koşullarına, bölgedeki emsal artışlarına ve gayrimenkulün durumuna göre yeniden mahkeme kararı ile belirlenmesini sağlayan dava türüdür.

2. Hak ve nasafet ilkesine göre kira tespiti ne zaman talep edilir?

TBK 344/3 maddesi gereğince, beş yılı aşan veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yasal endeks sınırlaması olmaksızın hak ve nasafet ilkesine göre kira bedeli belirlenmesi talep edilebilir.

3. Eski kiracı indirimi (hakkaniyet indirimi) oranı ne kadardır?

Kira bedeli belirlenirken, taşınmazın boş kira değerinden, kiracının eski kiracı olması gözetilerek hakim tarafından hakkaniyete uygun olarak genellikle %10 ile %20 arasında yapılan indirimdir.

4. Kira tespitinde asgari sınır nedir?

Hak ve nasafete göre belirlenecek kira bedeli, en son ödenen kira bedeline yasal endeks (ÜFE/TÜFE) uygulanarak bulunacak artış miktarından daha düşük olamaz.

5. Emsal kira sözleşmelerinin araştırması nasıl yapılır?

Tarafların sunduğu emsal sözleşmeler dosyaya alınır, gerekirse mahkemece re'sen araştırma yapılır. Bilirkişiler emsal taşınmazları konum, büyüklük, nitelik ve kira başlangıç tarihi açısından dava konusu taşınmazla karşılaştırır.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların dilekçe ve hukuki işlemlerde kullanılmadan önce mutlaka Yargıtay’ın resmi kaynakları üzerinden ayrıca teyit edilmesi gerekmektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7069 E., 2019/3409 K.

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı, davalının 1988 yılından itibaren dava konusu taşınmazda kiracı olduğunu, taraflar arasında 01/01/2014 tarihli sözleşme imzalandığını, en son olarak 01/05/2011 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, aylık 3.230 TL kira bedeli ödendiğini, ödenen kira bedelinin emsallerinin çok altında olduğunu, davalının eskiden beri kiracı olduğu gözetilerek hak ve nasafete göre kira bedelinin tespiti gerektiğini belirterek aylık kira bedelinin 01/05/2015 tarihinden itibaren aylık 6.000 TL net olarak tespitini talep etmiştir. Davalı, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile dava konusu taşınmazın 01/05/2015 tarihinden itibaren aylık brüt kira bedelinin taktiren 4290 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nasafet” ilkesi uyarınca kira bedeli tespit edilirken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde (boş olarak)getirebileceği kira parası belirlenmeli, dava konusu yerin yukarıda açıklandığı üzere getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu husus dikkate alınmak suretiyle hak ve nasafet kurallarına göre hâkimce uygun bir kira parası takdir edilmelidir. Hak ve nasafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir. Kira bedelinin tespiti için taşınmaz mahallinde keşif yapılmış, bilirkişi kurulunun raporunda, dava konusu taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde aylık kira bedelinin brüt 4.375 TL olacağı belirtilmiştir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davacı ve davalının bildirdiği emsaller incelenmiş, emsallerinin nitelikleri ayrı ayrı belirtilmiş ise de söz konusu emsal taşınmazların kira bedellerinin, dava konusu taşınmazın kira bedelinin belirlenmesinde uygun emsal olarak kabul edilip edilmediği konusunda herhangi bir değerlendirmeye yer verilmemiştir. Öte yandan, en son ödenen kira bedeline endeks uygulanarak bulanacak miktarın kira bedelinin tespitinde göz önünde bulundurulması gerektiği halde bu yönde bir hesaplama da yapılmadığı görülmektedir. Bu durumda, Mahkemece, taraf emsalleri yeniden değerlendirilerek gerekirse resen emsal araştırması yapılmak suretiyle, hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde yeniden rapor alınarak, yukarıda açıklanan ilkeler gözetilerek kira bedelinin tespiti gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 16/04/2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Şişman Hukuk Bürosu - Av. Oğuzhan ŞİŞMAN

Hukuki Danışmanlık İçin Bize Yazın