KİRA UYARLAMASI VE İHTİYATİ TEDBİR

Borçlar hukukunun en temel direği olan "ahde vefa" (pacta sunt servanda) ilkesi, tarafların kurdukları sözleşme ilişkisine sadık kalmalarını ve zaman içinde koşullar değişse dahi üstlendikleri edimleri aynen ifa etmelerini emreder. Ancak hayatın her zaman öngörülebilir bir çizgide ilerlememesi, savaşlar, ekonomik krizler, doğal afetler veya salgın hastalıklar gibi küresel çapta sarsıcı olayların yaşanması, tarafların iradelerinden bağımsız olarak sözleşmedeki dengeleri altüst edebilir. Bu gibi durumlarda, ahde vefa ilkesinin mutlak bir şekilde uygulanması hakkaniyete ve adalete aykırı sonuçlar doğurabileceğinden, hukukumuzda "aşırı ifa güçlüğü" (clausula rebus sic stantibus) ve buna bağlı olarak "sözleşmenin uyarlanması" müessesesi kabul edilmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin kira bedelinin uyarlanması davalarına ilişkin işbu emsal kararı, salgın hastalık (pandemi) gibi olağanüstü dönemlerde açılan uyarlama davalarında, dava sürecinde kiracının temerrüde düşerek kiralanandan tahliye edilmesini önlemek amacıyla mahkemelerin geçici hukuki koruma niteliğinde "ihtiyati tedbir" kararı vermesinin yasal bir zorunluluk olduğunu muazzam bir hukuki mantıkla ortaya koymaktadır.

Kira hukuku pratiğinde, olağanüstü bir durum sebebiyle (örneğin idari tedbirlerle işletmesi kapatılan veya faaliyeti kısıtlanan bir restoran kiracısı) kirasını ödeyemeyen esnaflar, kira bedelinin düşürülmesi veya koşulların değiştirilmesi talebiyle "kira uyarlama davası" açarlar. Ancak ülkemizdeki yargılama sürelerinin uzunluğu göz önüne alındığında, açılan bir davanın kesinleşmesi aylar, hatta yıllar alabilmektedir. Bu süre zarfında kiracı, sözleşmedeki eski yüksek kira bedelini ödeyemediği takdirde temerrüde düşmekte, icra takipleriyle karşı karşıya kalmakta ve nihayetinde tahliye edilmektedir. Yargılama bittiğinde mahkeme kira bedelini indirmiş olsa dahi, kiracı çoktan tahliye edilmiş ve işletmesi kapanmış olacağından, verilen karar işlevsiz kalmakta ve adalete olan inanç zedelenmektedir. Yargıtay'ın bu tarihi bozma kararı, bu kısır döngüyü kırmakta ve yargılama süresince geçici olarak kira bedelinin tedbiren indirilmesinin ya da ödemelerin ertelenmesinin hukuken mümkün ve gerekli olduğunu ortaya koymaktadır.

AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ VE UYARLAMA

Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 138. maddesinde düzenlenen "Aşırı İfa Güçlüğü", sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması halinde, borçlunun edimini ifa etmesinin dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede güçleşmesini ifade eder. Bu hükmün uygulanabilmesi için; sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir durumun (pandemi, ekonomik kriz vb.) ortaya çıkması, bu durumun borçludan kaynaklanmaması, sözleşmedeki dengenin borçlu aleyhine katlanılamayacak derecede bozulması ve borçlunun edimini henüz ifa etmemiş veya ifanın güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması şarttır.

Bu şartların varlığı halinde borçlu kiracı, mahkemeden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönmeyi (veya sürekli edimli sözleşmelerde sözleşmeyi feshetmeyi) talep edebilir. Kira sözleşmeleri, niteliği gereği sürekli edimli sözleşmeler olduğundan, burada uyarlamadan kasıt kira bedelinin olağanüstü koşullara uygun olarak mahkeme marifetiyle yeniden belirlenmesidir. Uyarlama davası, taraflar arasındaki menfaatler dengesini yeniden kurarak sözleşmenin adaletli bir biçimde sürdürülmesini amaçlar.

SÖZLEŞMENİN AYTAKTA TUTULMASI İLKESİ

Modern borçlar hukukunun en temel amaçlarından biri, sözleşme özgürlüğü ve irade özerkliği ilkelerinin bir sonucu olarak, kurulmuş olan hukuki ilişkilerin korunması ve ayakta tutulmasıdır. Bir sözleşmenin olağanüstü koşullar nedeniyle doğrudan feshine gidilmesi yerine, öncelikle uyarlama yoluyla yaşatılması tercih edilmelidir. Sözleşmenin ayakta tutulması ilkesi, hem tarafların ticari geleceklerini güvence altına alır hem de ekonomik sistemin istikrarına katkı sağlar.

Uyarlama davasından beklenen fayda tam olarak budur: Koşulların değiştirilerek sözleşmenin taraflar için çekilebilir hale getirilmesi ve böylece ortak hukuki ilişkinin sürdürülmesidir. Ancak bu amaca ulaşabilmek için, dava süresince sözleşmenin fiilen son bulmasını engelleyecek koruyucu mekanizmaların işletilmesi şarttır. Aksi takdirde, sözleşmenin ayakta tutulması amacıyla açılan dava devam ederken, eski şartlara göre borcunu ödeyemeyen kiracının tahliyesiyle sözleşme zaten fiziken ve hukuken son bulmuş olacaktır. Bu durum, uyarlama davasının varlık amacını tamamen ortadan kaldırır.

KİRA UYARLAMASINDA İHTİYATİ TEDBİR GEREKLİLİĞİ

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 389. maddesi ve devamında düzenlenen "İhtiyati Tedbir", mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı veya tamamen imkansız hale geleceği ya da ciddi bir zararın doğacağı endişesi bulunan hallerde verilen geçici bir hukuki koruma kararıdır. İhtiyati tedbir, asıl dava sonuçlanıncaya kadar uyuşmazlık konusu olan şeyin korunmasını veya tarafların mevcut konumlarının muhafaza edilmesini sağlar.

Kira uyarlama davalarında ihtiyati tedbirin gerekliliği, tam olarak kiracının tahliye edilmesini engellemek ve dava süresince ödeyeceği geçici kira miktarını belirlemektir. Yargıtay'ın emsal kararına konu olan olayda, Ankara 15. Bölge Adliye Mahkemesi, "davanın ve uyuşmazlığın esasını halleder şekilde ihtiyati tedbir kararı verilemeyeceği" gerekçesiyle tedbir talebini reddetmiştir. Klasik usul hukuku dogmatiğinde, ihtiyati tedbirin asıl davanın sonucunu önceden belirleyecek şekilde verilemeyeceği kuralı bulunsa da, Yargıtay bu dar yorumu aşarak hak arama özgürlüğünü ve davanın işlevselliğini korumuştur. Yargıtay'a göre, geçici de olsa bir tedbir kararı verilmezse, dava bitene kadar kiracı tahliye edilecek ve davanın esası hakkında verilecek karar zaten tamamen işlevsiz kalacaktır. Dolayısıyla bu davalarda tedbir kararı verilmesi, uyuşmazlığın esasını halletmek değil, asıl verilecek kararın uygulanabilirliğini garanti altına almaktır.

PANDEMİ DÖNEMİ İDARİ YASAKLARININ ETKİSİ

COVID-19 salgını süresince, kamu sağlığını korumak amacıyla devlet tarafından çok sayıda idari tedbir alınmış; sinemalar, tiyatrolar, kafeler, restoranlar ve alışveriş merkezlerindeki pek çok işletmenin faaliyetleri tamamen durdurulmuş veya kısıtlanmıştır. Bu durum, kiracı konumundaki esnafın gelir yaratma kapasitesini sıfırlamış veya ciddi oranda azaltmıştır. Ancak idari yasaklara rağmen, mülk sahipleri kira alacaklarını tam olarak talep etmeye devam etmişlerdir.

İşte bu noktada aşırı ifa güçlüğü ve tedbir talebi hayati bir önem kazanmıştır. Geliri tamamen kesilen veya yarıya inen bir işletmenin, hiçbir indirim olmaksızın eski kirayı ödemesini beklemek dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz. Yargıtay, salgın hastalık nedeniyle faaliyetleri yasaklanan veya kısıtlanan sektörlerdeki işletmelerin kiracılarının aşırı ifa güçlüğüne düştüğünü kabul etmiş ve uyarlama davası sonuçlanana kadar geçici bir kira bedeli belirlenerek tedbir kararı verilmesi gerektiğini açıkça onaylamıştır. Bu yaklaşım, sadece hukuki bir zorunluluk değil, aynı zamanda toplumsal ve ekonomik bir adalet gereğidir.

GEÇİCİ HUKUKİ KORUMA VE ŞARTLARI

İhtiyati tedbir kararı verilebilmesi için davacının iddiasının haklılığına dair "yaklaşık ispat" (prima facie) sunması yeterlidir. Tam bir ispat aranmaz. Kira uyarlama davalarında yaklaşık ispat; kiracının faaliyet gösterdiği sektörün salgından etkilenme derecesi, ciro kayıplarını gösteren mali tablolar, resmi idari kısıtlama kararları ve ödeme güçlüğünü ortaya koyan belgelerle kolayca sağlanabilir.

Hâkim, HMK m. 389 vd. hükümleri çerçevesinde, kiracının mağduriyetini önlemek amacıyla, dava sürecinde ödenmesi gereken aylık kira bedelini geçici olarak (örneğin %50 indirimli olarak) belirleyebilir veya kira ödemelerinin bir kısmının dava sonuna kadar ertelenmesine karar verebilir. Bu tedbir kararı sayesinde kiracı, belirlenen bu geçici tutarı ödediği sürece temerrüde düşmeyecek ve mülk sahibi tarafından tahliye davası açılamayacaktır. Dava sonunda mahkeme asıl uyarlama bedeline karar verdiğinde, tedbir süresince ödenen geçici tutarlar ile nihai tutar arasındaki farklar taraflar arasında mahsuplaşılır.

YARGITAY KARARININ KİRA HUKUKUNA ETKİLERİ

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin bu tarihi kararı, olağanüstü dönemlerde kiracı korumasını en üst seviyeye taşıyan ve alt derece mahkemelerinin tedbir kararı vermekten kaçınma eğilimlerini ortadan kaldıran çok güçlü bir kılavuzdur. Kararın en önemli sonucu, bölge adliye mahkemelerinin "uyuşmazlığın esasını çözer şekilde tedbir verilemez" şeklindeki klasik ve katı savunmalarının aşılmasıdır. Yargıtay, usul hukuku kurallarının, maddi hukukun sağladığı hakları (sözleşmenin ayakta tutulmasını) yok edecek şekilde yorumlanamayacağını netleştirmiştir.

Bu emsal karar sayesinde, salgın hastalıklar, büyük doğal afetler veya ülkeyi derinden sarsan ekonomik krizler gibi olağanüstü ifa güçlüğü yaratan durumlarda, kiracılar artık mahkemelerden hızlı ve koruyucu tedbir kararları alabilmektedir. Bu durum, keyfi tahliyelerin önüne geçtiği gibi, mülk sahipleri ile kiracılar arasında dava sürecinde de asgari bir uzlaşma zemini kurulmasını zorunlu kılmaktadır. Hukuk, sadece nihai hüküm anında değil, davanın devam ettiği tüm süreç boyunca adaleti ve dengeyi korumakla mükelleftir.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Yargıtay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir