Kiranın Üçüncü Kişiye Ödenmesi Geçersizdir
Borçlar ve kira hukuku dairesinde, bir borcun hukuken geçerli şekilde son bulması (ifa edilmesi), ancak edimin "doğru alacaklıya" veya onun yasal temsilcisine tam olarak teslim edilmesi ile mümkündür. Kira sözleşmesinde kiracının en temel borcu, sözleşmede kararlaştırılan kira bedelini her ay düzenli olarak "kiraya verene (ev sahibine)" ödemektir. Ancak uygulamada kiracılar, çeşitli sebeplerle (ev sahibinin akrabası, oğlu, iş ortağı olduğunu iddia eden üçüncü kişilerin talepleri veya kolaylık olsun diye) kirayı kiraya veren dışındaki üçüncü kişilere göndermektedir. Üçüncü kişiye yapılan bu ödemeler, kural olarak kiracıyı kira borcundan kurtarmaz. Ev sahibi, "bana yapılmış bir ödeme yoktur" diyerek kiracıyı temerrüde düşürebilir ve icra takibiyle tahliyesini isteyebilir. Hukukumuzda borcun ifası prensibi uyarınca, sözleşmede aksi açıkça kararlaştırılmadıkça, alacaklı (ev sahibi) tarafından onaylanmayan veya kabul edilmeyen üçüncü şahıs ödemeleri hukuken geçersizdir. Kiracı, ödemeyi yaptığı üçüncü kişiden parayı geri istemek zorunda kalırken, ev sahibine karşı kira borcunu yasal faiziyle yeniden ödemekle yükümlü olur. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin bu makaleye konu olan emsal ve kira uyuşmazlıkları davalarında standart belirleyen kararı, kiracının ev sahibi dışındaki üçüncü şahıslara yaptığı ödemelerin kiracıyı borçtan kurtarmayacağını, ev sahibi tarafından onaylanmayan bu ödemelerin yok hükmünde olduğunu ve kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye kararı verilmesi gerektiğini kesin çizgilerle ortaya koymaktadır. Karar uyarınca; yetkisiz üçüncü kişilere ödeme yapmak geçersizdir.
Uygulamada, bir kiracı şirket oturduğu işyerinin kirasını, ev sahibinin oğlu olan veya ev sahibinin ortağı olduğunu belirten başka bir üçüncü şahsın banka hesabına havale etmektedir. Havale açıklamasında da "Mart ayı kirası" yazmaktadır. Gerçek malik (ev sahibi) ise kendi hesabına para yatırılmadığını belirterek kiracıya karşı "Ödenmeyen Kira Alacağı ve Tahliye" talepli Örnek 13 icra takibi başlatmaktadır. Kiracı takibe itiraz ederek "Ben kirayı oğlunun / ortağının hesabına yatırdım, dekontu ektedir" savunmasını yapmaktadır. Ev sahibi ise bu ödemeyi asla kabul etmediğini beyan etmektedir. İlk derece İcra Hukuk Mahkemeleri bazen "paranın sonuçta ev sahibinin yakın bir akrabasına gittiği, kiracının kötü niyetli olmadığı" gibi hukuken temelsiz gerekçelerle davayı reddedebilmekteydi. Oysa Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, bu hatalı kararları bozmaktadır. Alacaklının rızası olmadıkça üçüncü kişiye ödeme borcu söndürmez. Kiracı tahliye edilmelidir.
KİRA SÖZLEŞMESİ VE ÖDEME ALACAKLISI
Kira ilişkisinde ödemenin yapılacağı asıl alacaklı, sözleşmenin tarafı olan kiraya verendir.
Kiraya verenin mutlaka tapu sahibi (malik) olması zorunlu değildir; sözleşmeyi imzalayan kiraya veren sıfatına sahip kişi asıl alacaklıdır. Kiracı, bu asıl alacaklı dışındaki hiç kimseye, onun yazılı talimatı veya izni olmadan kira ödemesi yapamaz. Aksi halde risk kiracıya aittir.
TBK ÜÇ YÜZ ON ÜÇ
Kiracının asli borcunu ve ödeme yükümlülüğünü düzenleyen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 313. maddesi şu şekildedir:
TBK Madde 313 -
"Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür."
Ödemenin kime yapılacağı ise sözleşme dairesinde belirlenir ve borcun ifası kurallarına (TBK m. 83 ve devamı) tabidir.
ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE YAPILAN KİRA ÖDEMELERİ
Hukukumuzda borcun üçüncü kişiye ifası, ancak alacaklının bu konuda yetki vermesi halinde geçerlidir.
Alacaklının yetki vermediği, hesabına bloke koydurmadığı veya yasal temsilci tayin etmediği durumlarda, üçüncü kişiye ödenen para borcu söndürmez. Tüketici veya kiracı, ödemeyi yanlış kişiye yaptığını belirterek o kişiden sebepsiz zenginleşme dairesinde parayı geri isteyebilir ancak ev sahibine karşı borçluluğu sürer.
KİRACININ BORÇTAN KURTULAMAMASI KURALI
Ev sahibi tarafından kabul edilmeyen her türlü üçüncü kişi ödemesinde kiracının temerrüdü (gecikmesi) gerçekleşmiş olur.
Kira borcundan kurtulamayan kiracı, icra takibine maruz kaldığında borcu ödemek için verilen 30 günlük yasal sürede parayı ev sahibinin hesabına yatırmazsa "temerrüt nedeniyle tahliye" yaptırımıyla karşı karşıya kalır. Kural katıdır.
EV SAHİBİNİN ONAYININ ŞART OLMASI
Üçüncü kişiye yapılan ödemenin geçerli olabilmesi için ev sahibinin bu ödemeye "geçmişe dönük icazet (onay)" vermesi şarttır.
Eğer ev sahibi, "oğluma yapılan ödemeyi kira ödemesi olarak kabul ediyorum" derse borç söner. Ancak ev sahibi bu ödemeyi kabul etmediğini açıkça beyan ettiği anda, kiracının dekontla kendini savunma imkanı tamamen ortadan kalkar.
TAHLİYE VE İCRA TAKİBİ SÜREÇLERİ
Ev sahibi, kira bedelinin ödenmemesi durumunda en hızlı yol olan icra takibine başvurabilir.
İcra dairesi kanalıyla gönderilen Örnek 13 ödeme emrinde borcun 30 gün içinde ödenmesi ihtar edilir. Kiracı, üçüncü kişiye ödeme yaptığını ileri sürerek itiraz etse bile, Yargıtay emsal kararı gereği icra mahkemesi bu itirazı kaldırarak tahliye ve alacağın tahsili kararı verir.
HMK UYARINCA ÖDEMENİN İSPATI USULÜ
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) çerçevesinde, kira ödemelerinin ispatı şu usulle yürütülür:
HMK m. 200 uyarınca kira ilişkilerinde ödeme iddiaları ancak "yazılı delille (banka dekontu, makbuz)" ispatlanabilir. Kiracı, HMK dairesinde geçerli bir ifayı kanıtlamak için dekontun üzerinde alıcı olarak "sözleşmedeki kiraya verenin adının" yazılı olduğunu göstermelidir. Dekont alıcısı üçüncü şahıs ise, kiracı HMK uyarınca ev sahibinin bu şahsa ödeme yapılması yönünde verdiği "yazılı talimatı" veya "yetki belgesini" mahkemeye sunmak zorundadır. Aksi halde ispat geçersizdir.
HUKUKİ YORUMLAR VE SÖZLEŞME ADALETİ
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin bu son derece net ve yerleşik emsal kararı, sözleşme disiplini ve alacaklının korunması ilkelerini güvence altına alan sarsılmaz bir hukuk kuralıdır.
Sonuç olarak; kira bedeli aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene ödenmesi gereken borçlardan olup üçüncü kişiye yapılan ödeme kiracıyı borcundan kurtarmaz. Ev sahibince onaylanmayan ödemeler geçersizdir ve kiracının tahliyesine karar verilmelidir. Mahkemenin davayı reddeden kararı bozulmalıdır. Yargıtay, bu kararla sözleşme adaletini korumuş ve Türk özel hukukuna paha biçilemez bir değer katmıştır.
SORU – CEVAP BÖLÜMÜ BÖLÜMÜ
Evet, büyük bir risk alırsınız. Ev sahibinizin oğlu dahi olsa, ev sahibinin yazılı onayı veya izni olmadan yapılan ödeme sizi borçtan kurtarmaz. Ev sahibi "bana ödeme yapılmadı" diyerek sizi evden çıkarabilir.
Eğer ev sahibinin bu ortağa ödeme yapılması yönünde size verdiği yazılı bir talimat yoksa, icra takibindeki borcu 30 gün içinde ev sahibinin hesabına yeniden ödemek zorundasınız. Ortağa ödediğiniz parayı ise genel hükümlere göre o ortaktan geri istemelisiniz.
Evet. Kira sözleşmesinde açıkça "kira bedeli kiraya verenin yetkilendirdiği üçüncü şahıs X'in hesabına ödenecektir" şeklinde aksi kararlaştırılmışsa, bu şahsa yapılan ödemeler geçerlidir ve sizi borçtan kurtarır.
Yanlışlıkla veya yetkisiz olduğunu bilmeden üçüncü kişiye ödediğiniz parayı, o kişiye karşı Asliye Hukuk Mahkemesinde "Sebepsiz Zenginleşme" (TBK m. 77) davası açarak yasal faiziyle geri talep edebilirsiniz.
Ev sahibi hesabını kapatır veya ödeme kabul etmezse, Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak "Tevdi Mahalli Tayini (Ödeme Yeri Belirlenmesi)" talep etmelisiniz. Mahkemenin belirleyeceği banka hesabına kirayı yatırarak borcunuzdan güvenle kurtulursunuz.
Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Yargıtay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir.