KIRA ÖDEMELERİNDE MAKBUZ KARİNESİ VE İSPAT

Mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki ilişkiler, kira bedellerinin zamanında ve eksiksiz ödenmesi esası üzerine kuruludur. Kira hukuku uyarınca, kira borçları ilke olarak "düzenli aralarla ödenen (dönemsel) borçlar" sınıfına dahildir. Bu dönemsel ifa rejiminde, taraflar arasında çıkan en büyük ihtilaflardan biri, geçmiş aylara ait kira borçlarının ödenip ödenmediği sorunudur. Kiracı geçmiş dönemleri ödediğini savunurken, kiralayan ise ödeme yapılmadığını iddia ederek tahliye ve icra takipleri başlatabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 104. maddesinin ikinci fıkrası, bu karmaşık ispat uyuşmazlığını kiracı lehine çok güçlü bir yasal varsayımla (karineyle) çözüme kavuşturmaktadır. Yasaya göre; faiz veya kira bedeli gibi dönemsel edimlerden biri için alacaklı (kiralayan) tarafından hiçbir çekince (ihtirazi kayıt) belirtilmeksizin makbuz verilmiş ise, önceki dönemlere ait tüm kira edimlerinin de eksiksiz olarak ifa edilmiş sayılacağı kabul edilir. Bu durum, "önceki döneme ait borç ödenmeden sonraki döneme ilişkin makbuz verilemeyeceği" yönündeki hayatın olağan akışı kuralının hukuki bir tescilidir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin bu makaleye konu olan emsal kararı, kira alacaklarında makbuz karinesinin sınırlarını ve ispat yükünün nasıl yer değiştirdiğini kusursuz bir şekilde belirlemektedir. Karar uyarınca; çekincesiz verilen sonraki ay makbuzu, önceki ayların ödendiğine kanuni karine teşkil eder.

Uygulamada, ev sahipleri veya iş yeri kiralayanları, kiracılarından elden veya banka dışı yollarla kira almaktadırlar. Örneğin, Ocak, Şubat ve Mart aylarının kirasını alamayan bir ev sahibi, Nisan ayı geldiğinde kiracının sadece Nisan kirasını ödemesi üzerine ona çekincesiz bir "Nisan ayı kira makbuzu" veya "Nisan kirası alınmıştır" şeklinde banka açıklamalı dekont sunmaktadır. Daha sonra ise ev sahibi, Ocak-Şubat-Mart aylarının ödenmediğini iddia ederek icra takibi (Örnek 13) başlatmaktadır. Tüketici ve sulh hukuk mahkemeleri ise ev sahibinin bu iddiasını kabul edip kiracıdan tüm geçmiş ayların makbuzlarını talep edebilmektedir. Oysa Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, TBK m. 104/2 hükmünü hatırlatarak bu uygulamayı sert bir şekilde bozmaktadır. Eğer kiralayan, sonraki bir döneme (Nisan) ait kirayı alıp makbuz verirken "Ocak-Şubat-Mart kirası alacağım saklıdır" şeklinde yazılı bir ihtirazi kayıt koymamışsa, kanun gereği geçmiş tüm ayların ödendiği varsayılır (kanuni karine). Bu aşamadan sonra geçmiş ayların ödenmediğini kanıtlama yükü (ispat yükü) tamamen yer değiştirerek ev sahibine geçer. Ev sahibi, geçmiş ayların ödenmediğini ancak sanık ikrarı veya kesin yazılı delillerle kanıtlamak zorundadır. Aksi halde davası reddedilir.

DÖNEMSEL EDİMLERDE İFA HUKUKU ESASLARI

Dönemsel edimler, belirli zaman aralıklarıyla (aylık, yıllık vb.) tekrarlanan ve her bir dönem için bağımsız bir borç doğuran ilişkilerdir.

Kira borçları, apartman aidatları, abonelik ücretleri ve faiz ödemeleri dönemsel edimlerin en tipik örnekleridir. İfa hukuku kuralları, bu borçların zamanında ödenmesini güvenceye alırken, her ödemenin bir belgeye (makbuza) bağlanmasını teşvik eder. Makbuz, borcun sona erdiğini gösteren en kesin belgedir.

KİRA HUKUKUNDA MAKBUZ VERİLMESİ KARİNESİ

Kira ilişkisinde makbuz karinesi, kiracıyı her bir geçmiş ayın makbuzunu ömür boyu saklama yükümlülüğünden kurtaran koruyucu bir müessesedir.

TBK m. 104/2 uyarınca, sonraki bir aya ait çekincesiz makbuz sunulması, önceki ayların da ödendiğine dair yasal bir karine (varsayım) yaratır. Bu karine "adi bir karine" olup, aksi kiralayan tarafından kanıtlanabilir. Ancak aksini kanıtlamak son derece yüksek ispat standartlarına tabidir.

HAYATIN OLAĞAN AKIŞI İLKESİNİN ROLÜ

Hukuk kuralları, toplumdaki insanların genel ve mantıklı davranış kalıplarını (hayatın olağan akışını) esas alarak düzenlenir.

Mantıklı ve basiretli bir mülk sahibinin, geçmiş aylara ait kira borcunu tahsil etmeden, sonraki aya ait kirayı alıp ona "borcun bittiğine dair" makbuz vermesi hayatın olağan akışına tamamen aykırıdır. Kiralayan, borçlu kiracıya sonraki ay makbuzunu veriyorsa, geçmiş borçları ya tahsil etmiştir ya da affetmiştir. Kanun bu mantığı korur.

ALACAKLININ İHTİRAZİ KAYIT KOYMA ZORUNLULUĞU

İhtirazi kayıt (çekence belirtme), alacaklının bir ifayı kabul ederken, mevcut diğer haklarını saklı tuttuğunu beyan etmesidir.

Eğer ev sahibi, geçmiş ayların borcu dururken sonraki ayın kirasını tahsil etmek zorundaysa, makbuza veya banka dekontunun açıklama kısmına mutlaka "Geçmiş dönem kira alacaklarım saklı kalmak kaydıyla bu ayın kirası alınmıştır" şeklinde yazılı ihtirazi kayıt eklemelidir. Bu kayıt yoksa karine kiracı lehine tıkır tıkır işler.

İSPAT YÜKÜNÜN YER DEĞİŞTİRMESİ SÜRECİ

Türk Medeni Kanunu’nun 6. maddesi uyarınca kural olarak "Herkes iddiasını kanıtlamakla yükümlüdür." Yani kira ödeme borcunu kiracı kanıtlamalıdır.

Ancak kiracı, sonraki bir döneme ait çekincesiz makbuzu mahkemeye sunduğu anda, yasal makbuz karinesi devreye girer ve ispat yükü yön değiştirir. Artık kiracı geçmişi ödediğini kanıtlamak zorunda değildir; ev sahibi geçmişin aslında ödenmediğini (karinenin aksini) kanıtlamak zorundadır. Bu, kiracı için muazzam bir usuli kalkan sağlar.

TÜRK BORÇLAR KANUNU YÜZ DÖRDÜNCÜ MADDE

Dönemsel ödemelerde makbuz karinesini düzenleyen TBK’nın 104. maddesinin ikinci fıkrası şu şekildedir:

TBK Madde 104/2 -
"Alacaklı, dönemsel edimlerden biri için çekince belirtmeksizin makbuz vermişse, önceki dönemlere ait edimlerin de ifa edilmiş sayılacağını hüküm altına almıştır."

Kanun lafzı son derece açık, net ve bağlayıcıdır.

HMK UYARINCA MAKBUZLARIN DELİL NİTELİĞİ

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) çerçevesinde, kira davalarında makbuzların ve banka dekontlarının delil olarak değerlendirilmesi şu usulle yürütülür:

HMK m. 200 uyarınca, kira borcunun ödendiği iddiası miktar itibariyle senetle (yazılı delille) kanıtlanmak zorundadır. Kiracı, sonraki aya ait banka dekontunu veya imzalı makbuzu sunduğunda bu yazılı delil (HMK m. 201) yasal karine oluşturur. Mahkeme, HMK kuralları uyarınca bu dekontta ev sahibinin bir ihtirazi kaydının bulunup bulunmadığını inceler. Çekince yoksa, ev sahibine "karinenin aksini kanıtlama hakkı" tanınır. Ancak ev sahibi bu aksi ispatı tanıkla yapamaz; HMK yazılı delil kuralı gereği yine yazılı bir belge veya kiracının mahkemedeki ikrarı ile kanıtlamalıdır. Yazılı delil sunulamazsa dava kiracı lehine sonuçlanır.

HUKUKİ YORUMLAR VE KİRACI HAKLARI

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin bu emsal kararı, ev sahiplerinin kiracılara karşı başlattığı haksız geçmiş dönem icra takiplerine karşı kiracıları koruyan çok güçlü bir adalet mekanizmasıdır.

Sonuç olarak; kira borçları dönemsel ödemeler olup, sonraki döneme ait çekincesiz makbuz verilmesi önceki dönemlerin de ödendiği yönünde kanuni karine oluşturur (TBK m. 104/2). Ev sahiplerinin geçmiş borçları talep edebilmesi için makbuza ihtirazi kayıt koymuş olmaları şarttır. Aksi halde ispat yükü kendilerine geçer ve yazılı delille kanıtlayamazlarsa davayı kaybederler. Yargıtay, bu kararla hem hayatın olağan akışını korumuş hem de kira ispat hukukundaki dengeleri adil bir şekilde tanzim ederek Türk borçlar hukukuna paha biçilemez bir değer katmıştır.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Yargıtay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir.