KİRA SÖZLEŞMESİNDE KEFİLİN SORUMLULUK SINIRI

Gayrimenkul kiralamalarında alacakların teminat altına alınması amacıyla sözleşmelere üçüncü kişilerin kefil sıfatıyla dahil edilmesi yaygın bir hukuki uygulamadır. Ancak kefalet ilişkisi, kefili sınırsız bir mali risk altına sokacak şekilde serbestçe düzenlenemez. Borçlar Hukuku ilkeleri çerçevesinde kefilin korunması esastır ve bu koruma kamu düzeni niteliğindedir. Kira sözleşmesinin süresinin kanun gereğince kendiliğinden uzadığı hallerde, kefilin sorumluluğunun da doğrudan devam edeceğine yönelik kabuller hukuken geçersizdir. Kefilin uzayan dönemlerdeki sorumluluğu ancak sözleşmede buna ilişkin açık bir hükmün yer alması, sorumluluğun azami süresinin ve miktarının somut olarak belirlenmiş olması şartıyla geçerlilik kazanabilir. Ayrıca, kira artış maddesi bulunmayan sözleşmelerde kiralayanın tek taraflı fahiş artışlar yaparak bu tutarı icra takibine konu etmesi ve kefili de bundan sorumlu tutması maddi hukuka aykırıdır. Yargıtay’ın emsal kararı, bu usul ve esasları analiz ederek kefilin koruma kalkanını güçlendirmiştir.

KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KEFALET İLİŞKİSİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ

Kefalet sözleşmesi, kefilin alacaklıya karşı, borçlunun borcunu ifa etmemesinin sonuçlarından kişisel olarak sorumlu olmayı taahhüt ettiği fer'i nitelikte bir sözleşmedir. Kira ilişkilerinde kefil, kiracının kira bedelini ödeme ve kiralananı sözleşmeye uygun kullanma borçlarının teminatını oluşturur. Ancak kefaletin geçerli olabilmesi için yasanın aradığı katı şekil şartlarına ve içerik sınırlarına uyulması zorunludur.

UZAYAN DÖNEMDE KEFİLİN SORUMLULUĞUNUN SINIRLARI

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresi bitse dahi kiracı tahliye edilmediği sürece sözleşme yasa gereği birer yıllık dönemler halinde uzar. Bu yasal uzama, kefilin taahhüdünü kendiliğinden uzatmaz. Uzayan dönem için kefilin sorumluluğunun devam edebilmesi için sözleşmede bu yönde açık bir kararlaştırma bulunmalıdır. Ayrıca bu kararlaştırmanın geçerli olması, kefilin uzayan dönemdeki sorumluluğunun azami süresinin ve miktarının açıkça sınırlandırılmış olmasına bağlıdır. Sınırsız sorumluluk yükleyen genel ifadeler geçersizdir.

KİRA ARTIŞ HÜKMÜ BULUNMAYAN SÖZLEŞMELERDE BEDEL TESPİTİ

Kira sözleşmesinde yeni dönem kira artışına ilişkin bir hüküm (artış maddesi) yer almadığında, kiralayanın yeni dönem kirasını tek taraflı olarak belirleme yetkisi yoktur. Kiralayan, kiracının rıza göstermediği fahiş bir kira bedelini takip konusu yapamaz. Eğer kiracının daha yüksek bir bedelden ödeme yaptığına dair yazılı belgeler veya banka makbuzları sunulamazsa, kira alacağı sözleşmedeki başlangıç bedeli üzerinden hesaplanmalıdır. Mahkeme bu hususu re'sen denetlemelidir.

KEFALETİN GEÇERLİLİK ŞARTLARI VE HAKİMİN RE'SEN DENETİMİ

Kefaletin sınırları ve geçerliliği konusu, emredici hukuk kurallarına tabi olduğundan davanın her aşamasında hakim tarafından re'sen (kendiliğinden) dikkate alınır. Tarafların bu konuda bir itirazda bulunmamış olması hakimi bağlamaz. Sözleşmedeki kefalet hükümlerinin kanunun emredici sınırlarını aşıp aşmadığı, kefilin sorumluluğunun süre ve miktar bakımından belirli olup olmadığı mahkemece öncelikle incelenmesi gereken usulü bir ön sorundur.

MENFİ TESPİT DAVASINDA İSPAT KÜLFETİ

Kira borcundan ötürü başlatılan icra takibine karşı borçlu olmadığını ileri süren kiracı ve kefilin açtığı menfi tespit davasında, borcun varlığını ve miktarını ispat yükü davalı kiralayana aittir. Kiralayan, sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin üzerinde bir kira talep ediyorsa, bu artışın taraflarca kabul edildiğini veya fiilen ödendiğini makbuz, dekont veya yazılı delil başlangıcı niteliğindeki belgelerle kanıtlamakla yükümlüdür. Aksi halde dava borçlular lehine sonuçlanır.

KİRA HUKUKUNDA ADİ KEFALETİN HÜKÜM VE SONUÇLARI

Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi'nin kararına konu olan olayda, bir yıllık kira sözleşmesini adi kefil olarak imzalayan davacının, sözleşmenin sona ermesinden çok sonraki (4 yıl sonraki) 16 aylık kira alacağından sorumlu tutulması istenmiştir. Sözleşmede kefilin sorumluluğunun uzayan dönemde de devam edeceğine dair bir hüküm bulunmadığını tespit eden Yargıtay, kefilin sorumluluğunun ilk yıl ile sınırlı olduğuna ve sonraki yılların borcundan sorumlu tutulamayacağına karar vererek yerel mahkemenin davanın reddi yönündeki kararını bozmuştur.

SORU – CEVAP BÖLÜMÜ

1. Kira sözleşmesinde kefilin sorumluluğu ne kadar sürer?

Kefilin sorumluluğu kural olarak sözleşmede belirlenen kira süresi (örneğin 1 yıl) ile sınırlıdır; sözleşmenin kendiliğinden uzaması kefaleti uzatmaz.

2. Kira sözleşmesi uzandığında kefilin sorumluluğunun devam etmesi için ne gerekir?

Sözleşmede uzayan dönemde de sorumluluğun süreceği açıkça yazılmalı ve kefilin sorumlu olacağı azami süre ile azami miktar açıkça belirtilmelidir.

3. Kira artış maddesi olmayan sözleşmelerde kira bedeli nasıl artırılır?

Taraflar anlaşamazsa kiralayan kira tespit davası açmalıdır; kiracının rızası veya yazılı kanıt olmadan tek taraflı zamlı takip yapılamaz.

4. Kefilin sorumlu olacağı azami süre ve miktar belirtilmemişse ne olur?

Kefili ucu açık ve sınırsız bir sorumluluk yükü altına sokan bu tür genel hükümler geçersizdir ve kefilin sorumluluğu uzayan dönem için son bulur.

5. Yargıtay'ın bu karardaki bozma gerekçeleri nelerdir?

Kefilin uzayan dönem sorumluluğunun şartlarının bulunmaması nedeniyle kefile yönelik davanın reddedilmesinin usulsüzlüğü ve artışın ispatlanamamasıdır.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Danıştay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2012/17520 E., 2012/17002 K. Karar Tarihi: 19.12.2012

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Menfi tespit Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı menfi tespit davasına dair karar, davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava kira alacağının tahsili istemiyle yapılan icra takibi nedeniyle borçlu olmadığının tespiti istemine ilişkindir. Davacı dava dilekçesinde, davalının müvekkilleri hakkında ... İcra Müdürlüğünün 2006/2013 E. sayılı dosyası ile 01.04.2001 tarihli kira sözleşmesine istinaden kira alacağı talebinde bulunduğunu, söz konusu sözleşmeyi müvekkillerinden ...'ın yenilenen dönem kira parasından sorumlu olmayacağı gibi, müvekkili ...'nın söz konusu sözleşmeyi imzaladıktan sonra ... Oto Aksesuar Ltd. Şti.'ni kurduğunu, bu nedenle 01.04.2001 tarihli kiracının şirket olduğu sözleşmenin imzalandığını, kiralananda şirketin kiracı olduğunu, müvekkilinin kira parası talep edilen dönemde kiralananda kiracı olmadığı gibi, kiracı olan şirketin de kira parası talep edilen dönemde, kiralananı tahliye ettiğinden, şirketin de kira borcu olmadığından, bahisle müvekkilleri hakkında kira alacağına ilişkin yapılan icra takibi nedeniyle borçlu olmadığının tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı, 01.04.2001 tarihli taraflar arasındaki sözleşmenin geçerli olduğunu, başkaca sözleşme imzalanmadığını, kira alacağının talep edildiği dönemde kira sözleşmesinin devam ettiği belirterek davanın reddini talep etmiştir. Mahkemece, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin sona erdiği ispatlanamadığından, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1-)Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, taraflar arasındaki 01.04.2001 tarihli bir yıl süreli kiralayanı ..., kiracısı ..., kefili ... olan, kira sözleşmesi geçerli olduğuna göre davacı vekilinin ... yönünden aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir. 2-) Davacı vekilinin davacı ... yönünden aylık kira miktarına yönelik temyiz itirazlarına gelince; Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira parası aylık 250,00.- TL olarak belirlenmiş, yenilenen döneme ilişkin kira artış hükmüne yer verilmemiştir. Davalı tarafından, icra takibine konu edilen aylara ilişkin kira parası aylık 500,00.- TL'den talep edilmiş ise de, davacı kiracı istenilen aylık 500,00- TL kira bedeline karşı çıkmıştır. Davalı kiralayan cevap dilekçesinde kira parasının aylık 500,00.-TL olduğuna dair elinde makbuzlar bulunduğunu bildirmiş ise de, buna ilişkin makbuzları ibraz etmemiştir. Bu durumda mahkemece davalının aylık 500,00.- TL'den ödeme yapıldığına ilişkin savunması üzerinde durularak varsa davacı tarafından takip tarihinden önceki aylara ait yapılan ödemelere ilişkin belgelerin ibraz ettirilerek buna göre, yoksa sözleşme hükümlerine göre kira alacağı saptanarak bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. 3-) Davacılar vekilinin kefil olan ...'in sorumlu tutulmaması gerektiğine ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Kira sözleşmelerinde, kefilin sorumluluğu kural olarak kira süresi ile sınırlıdır. Kira süresinin, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında kanunun 11. maddesi gereğince uzadığı hallerde, uzayan kira süresi bakımından kefilin sorumluluğunun devam edebilmesi için; öncelikle kefilin sorumluluğunun uzayan dönem için de devam edeceğinin sözleşmede açıkça kararlaştırılmış olması gerekir. Bunun yanında, kefilin uzayan dönemdeki sorumluluğunun azami hangi süreyle ve hangi miktarla sınırlı olacağının açıkça gösterilmiş olması da şarttır. Başka bir ifade ile ne kadar uzayacağı belirsiz bir kira süresine ilişkin olan ve kefili sınırsız bir sorumluluk altına sokan sözleşme hükümleri geçerli değildir. Hâkim, bu yönleri re'sen dikkate almakla yükümlüdür. Somut olayda; takip dayanağı olan kira sözleşmesi 01.04.2001 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olup, davacı ..., kira sözleşmesini adi kefil olarak imzaladığı gibi, kira sözleşmesinde, kefilin sorumluluğunun yenilenen dönemde de devam edeceğine ilişkin hüküm bulunmamaktadır. Bu nedenle, kefilin sorumluluğu, sözleşmede belirlenen bir yıllık kira süresi ile sınırlıdır. Takibe konu kira alacağı 01.01.2005-01.04.2006 dönemine ilişkin 16 aylık kira alacağından kaynaklanmaktadır. Bu nedenle kefil olan davacı ... takibe konu kira borcundan sorumlu tutulamaz. Bu sebeple davacı kefil ...'in davasının kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde reddine karar verilmesi de doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ: Yukarıda 2 (İki) ve 3 (üç) no'lu bentlerde yazılı nedenlerle davacıların temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 19.12.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Şişman Hukuk Bürosu - Av. Oğuzhan ŞİŞMAN

Hukuki Danışmanlık İçin Bize Yazın