KİRA SÖZLEŞMESİNİN UYARLANMASI ŞARTLARI

Hukukta asıl olan, imzalanan sözleşmeye sadık kalmaktır (Pacta Sunt Servanda). Ancak hayat, bazen en titizlikle hazırlanan sözleşmeleri bile aşan, öngörülemez fırtınalar çıkarır. Özellikle 10, 20 yıl gibi uzun süreli kira sözleşmelerinde, yapıldığı günün ekonomik koşulları ile bugünün gerçekleri arasında uçurumlar oluşabilir. 90'lı yılların yüksek enflasyon ortamında kabul edilen "%50 yıllık kira artış" şartı, enflasyonun hızla düştüğü bir dönemde kiracı için bir yıkıma dönüşebilir. Bu noktada hukuk, "şartlar değiştiyse sözleşme de değişmelidir" (Clausula Rebus Sic Stantibus) ilkesini devreye sokar. "Kira Uyarlama Davası", taraflar arasındaki bozulan ekonomik dengeyi yeniden tesis etmeyi amaçlar. Ancak bu dava, her canı sıkılanın başvurabileceği bir yol değil; "aşırı ifa güçlüğü" seviyesine ulaşmış, dürüstlük kuralına aykırı bir yükün varlığını şart koşan istisnai bir imkandır.

Yargıtay’ın emsal kararlarına göre, uyarlama davasında en kritik nokta, "öngörülemezlik" ve "borçlunun kusursuzluğu"dur. Sözleşme imzalanırken taraflarca tahmin edilemeyen olağanüstü bir durumun (pandemi, ekonomik kriz, hiper-enflasyon veya tam tersi sert deflasyon gibi) ortaya çıkması gerekir. Ancak uyarlama davası açılırken dikkat edilmesi gereken usuli bir engel daha vardır: Taraflar süreç içerisinde sözleşmeyi güncelleyen bir "ek protokol" yapmışlar mıdır? Eğer taraflar bir araya gelip şartları yeniden belirlemişlerse, artık mahkeme 20 yıl önceki asıl sözleşmeyi değil, bu son irade beyanını (protokolü) esas almak zorundadır. Yargıtay, son sözleşme hükümlerini incelemeden verilen uyarlama kararlarını "eksik inceleme" gerekçesiyle bozmaktadır. Bu makalemizde, kira uyarlama davasının TBK 138 çerçevesindeki şartlarını, enflasyon değişimlerinin uyarlamaya etkisini, ek protokollerin davanın kaderini nasıl değiştirdiğini ve Yargıtay’ın "son irade" prensibi üzerine kurulu güncel yaklaşımlarını akademik bir perspektifle ele alacağız.

KİRA UYARLAMA DAVASI NEDİR?

Kira uyarlama davası, sözleşmenin yapıldığı tarihte taraflarca öngörülemeyen ve borçludan kaynaklanmayan olağanüstü bir durumun ortaya çıkması sonucunda, borçlunun borcunu ifa etmesinin dürüstlük kuralına aykırı derecede zorlaşması halinde açılan bir davadır. Bu davanın temel amacı, sarsılan işlem temelini yeniden kurmaktır.

Uyarlama davası, kira tespit davasından farklıdır. Kira tespit davası 5 yılın dolmasıyla emsal rayice göre bedel belirlerken; uyarlama davası süreye bakılmaksızın "beklenmedik olaylar" nedeniyle sözleşmenin içeriğine (artış oranı, para birimi vb.) müdahale edilmesini sağlar.

AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ (TBK 138)

Türk Borçlar Kanunu m. 138, uyarlama davasının yasal dayanağını oluşturur. Bir borçlunun uyarlama talep edebilmesi için şu şartlar birleşmelidir:
1- Sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülemeyen olağanüstü bir durumun çıkması.
2- Bu durumun borçludan kaynaklanmaması.
3- Sözleşmedeki dengenin borçlu aleyhine dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede bozulması.
4- Borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş veya haklarını saklı tutarak (ihtirazi kayıtla) ifa etmiş olması.

ENFLASYON VE ARTIŞ ŞARTLARININ ETKİSİ

Emsal davada, 1995 yılında kararlaştırılan yıllık %50 sabit artış şartı incelenmiştir. O dönemde enflasyonun çok daha yüksek olması nedeniyle bu oran makul görülmüş olabilir. Ancak ekonomik istikrarın sağlandığı ve enflasyonun düştüğü yıllarda %50 artış, kiranın piyasa rayiçlerinin çok üzerine çıkmasına neden olur.

Yargıtay, bu tür durumlarda dürüstlük kuralını esas alır. Eğer ödenen kira, benzer taşınmazların çok üzerine çıkmışsa ve bu durum kiracının ticari varlığını (örneğin bir hastane işletmesini) tehdit eder boyuta ulaşmışsa, artış şartının uyarlanması (örneğin ÜFE/TÜFE endeksine bağlanması) gündeme gelir.

SÖZLEŞMEYE BAĞLILIK VS. DÜRÜSTLÜK

Hukuk sistemimiz "Sözleşmeye Bağlılık" (Pacta Sunt Servanda) ilkesini temel alır. Taraflar bir sözleşmeye imza attıklarında, gelecekteki riskleri de üstlenmiş sayılırlar. Ancak bu bağlılık mutlak değildir. Dürüstlük kuralı (TMK 2), bir tarafın mahvına neden olacak bir sözleşme hükmünün aynen uygulanmasını yasaklar.

Uyarlama davası, bu iki ilke arasındaki hassas dengedir. Hakim, sözleşmeyi tamamen yok etmez; sadece o günün şartlarına "en yakın" ve adil hale getirir. Bu, sözleşme özgürlüğüne yargı eliyle yapılan istisnai bir müdahaledir.

EK PROTOKOLLERİN UYARLAMADAKİ ROLÜ

Uyarlama davasının en büyük engellerinden biri, tarafların uyuşmazlık konusu dönem içerisinde bir araya gelip yeni bir "ek protokol" yapmış olmalarıdır. Eğer taraflar, ekonomik şartlardaki değişimi görüp kira bedelini veya artış oranını bir protokol ile yeniden düzenlemişlerse, artık o şartları "öngöremediklerini" iddia edemezler.

Yargıtay, ek protokolün varlığı halinde, "öngörülemezlik" unsurunun bu yeni tarihe göre değerlendirilmesini ister. Eğer 2000 yılında bir protokol yapıldıysa, mahkeme 1995 yılındaki şartlara bakarak karar veremez. Yeni protokol, sözleşmenin temelini güncelleyen bir başlangıç noktasıdır.

UYARLAMA DAVASINDA DEĞERLENDİRME TARİHİ

Mahkemelerin sıklıkla yaptığı hata, davanın temelindeki sözleşme tarihini yanlış belirlemektir. 20 yıllık bir kira ilişkisinde, araya giren her yenileme veya ek sözleşme, tarafların iradesini tazeler. Uyarlama davası, ancak bu "en son" irade beyanından sonra ortaya çıkan ve öngörülemeyen olaylar için açılabilir.

Emsal kararda, mahkeme 1995 tarihli ana sözleşmeye göre hesap yapmıştır. Ancak tarafların 2000 yılında bir ek protokol yaptığı ve kirayı artırarak yeniden belirledikleri anlaşılmıştır. Yargıtay, "Hesap yaparken 1995'i değil, tarafların bir araya gelip anlaştığı 2000 yılını esas almalısın" diyerek kararı bozmuştur.

YARGITAY'IN "SON İRADE" YAKLAŞIMI VE SONUÇ

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin bu emsal kararı (2008/6185 K.), uyarlama davalarında usulün esası nasıl etkilediğini göstermektedir. Mahkemenin eksik incelemesi (yeni protokolü göz ardı etmesi), davanın temelindeki matematiksel dengeyi bozmuştur. Uyarlama, tarafların en son üzerinde uzlaştıkları şartlardan "sapma" olduğu ölçüde mümkündür.

Sonuç olarak; kira sözleşmelerinin uyarlanması, değişen dünya düzeninde bir adalet aracıdır. Ancak bu araç kullanılırken, tarafların kendi aralarındaki güncellemeler (ek protokoller) asla yok sayılmamalıdır. Enflasyonun düşmesi veya çıkması bir uyarlama sebebi olabilir, ancak taraflar bu durumu görüp bir protokol yapmışlarsa, o protokolün bağlayıcılığı asıldır. Hukuk, bir tarafı ekonomik yıkımdan korurken, diğer tarafın da "sözleşmeye güven" hakkını sonuna kadar savunur. Uyarlama davası, geçmişin imzası ile geleceğin gerçekleri arasındaki o ince çizgide adalet dağıtmaya devam edecektir.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Yargıtay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir.