YENİ SÖZLEŞME İLE KİRA DÖNEMİ SIFIRLANMASI

Mülk sahibi ile kiracı arasındaki hukuki ilişkide, sözleşmenin yenilenmesi veya taraflar arasında yeni bir tarihli yazılı sözleşme imzalanması oldukça sık karşılaşılan bir durumdur. Çoğu zaman taraflar, güncellenen kanuni mevzuata uyum sağlamak, kefil bilgilerini yenilemek ya da sadece ellerindeki evrakı güncellemek amacıyla mevcut kira ilişkisi devam ederken yeni bir sözleşme imzalarlar. Bu süreçte en çok tartışılan hukuki sorunlardan biri, imzalanan bu yeni tarihli sözleşmenin, kira ilişkisinin başlangıç tarihini sıfırlayıp sıfırlamadığıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, kira bedelinin tespiti davalarında emsal rayiçlere (hak ve nesafete) göre bedel belirlenebilmesi için sözleşmenin başlangıcından itibaren en az beş yıllık sürenin geçmesi şarttır. Eğer sonradan imzalanan sözleşme "yeni ve bağımsız" bir kira ilişkisi olarak kabul edilirse, beş yıllık yasal süre yeniden işlemeye başlayacak; fakat bu sözleşme "eski sözleşmenin devamı" niteliğinde görülürse, süre ilk kira ilişkisinin başladığı tarihten itibaren hesaplanacaktır. Yargıtay’ın emsal kararları, yeni sözleşmedeki şartların, özellikle kira bedelinin, serbest iradeyle dönemin rayicine ve emsal değerlerine göre sıfırdan belirlenmediği, eski şartların aynen taşındığı durumlarda sözleşmenin tecdit (yenileme) değil, temdit (uzatma/devam) niteliğinde olduğunu kabul ederek, yasal sürelerin sıfırlanmayacağını ve mülk sahibinin hak ve nesafete göre tespit talep etme hakkının korunacağını emretmektedir.

KİRA İLİŞKİSİNDE YENİ SÖZLEŞME YAPILMASININ HUKUKİ SONUÇLARI

Mevcut bir kira ilişkisi varken tarafların bir araya gelerek yeni bir kira sözleşmesi imzalaması, hukuki niteliği itibariyle iki şekilde sonuç doğurabilir: Tecdit (yenileme) veya tadil/temdit (değişiklik/uzatma). Tecdit, eski borcun sona erdirilerek yerine yeni bir borcun ikame edilmesini ifade eder. Eğer taraflar, eski kira ilişkisini tamamen tasfiye edip, dönemin güncel rayiçlerini müzakere ederek yepyeni şartlarla bir sözleşme kurmuşlarsa, bu durum kira ilişkisini sıfırlar ve yasal süreleri yeniden başlatır. Ancak taraflar sadece sözleşme metnini güncellemekle yetinmiş, kira bedeli gibi esaslı unsurlarda piyasa rayicini yansıtmayan eski rakamları korumuşlarsa, bu işlem bir tecdit değil, eski sözleşmenin devamı niteliğindedir. Bu ayrım, kira hukukundaki süre sınırlarının uygulanmasında belirleyici bir hukuki sonuca yol açar.

ESKİ SÖZLEŞMENİN DEVAMI NİTELİĞİNDEKİ PROTOKOLLERİN TANIMI

Bir sözleşmenin eski sözleşmenin devamı niteliğinde olup olmadığının saptanmasında Yargıtay, tarafların gerçek iradelerini ve sözleşme maddelerindeki sürekliliği inceler. Eğer aradan yıllar geçmiş olmasına rağmen, yeni yapılan sözleşmedeki kira bedeli eski sözleşmedeki bedelle aynı tutulmuşsa veya sadece yasal endeks artışı eklenerek belirlenmişse, bu sözleşmenin piyasa rayiçlerine göre serbest iradeyle yapılmış yeni bir sözleşme olduğundan söz edilemez. Bu tür sözleşmeler, hukuken yeni bir başlangıç oluşturmayan, sadece mevcut kira ilişkisinin yazılı olarak belgelenmesini veya uzatılmasını sağlayan temdit protokolleri hükmündedir. Yargı, bu protokollerin arkasındaki maddi gerçeği gözeterek, biçimsel sözleşme tarihlerine değil, fiili kira ilişkisinin başladığı ilk tarihe değer atfeder.

KİRA TESPİTİNDE ÜÇ VE BEŞ YILLIK YASAL SÜRELERİN HESAPLANMASI

Mülga 6570 sayılı Kanun dönemindeki Yargıtay içtihatlarında kira parasının hak ve nesafete göre belirlenebilmesi için en az üç yıllık bir dönemin geçmesi aranmaktayken, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesiyle bu süre beş yıla çıkarılmıştır. TBK m. 344/3 gereğince, her beş yılda bir kira bedeli endekse bağlı kalmaksızın serbest piyasa rayiçleri çerçevesinde hakim tarafından belirlenir. Bu beş yıllık sürenin başlangıç noktası, taraflar arasındaki ilk fiili kira ilişkisinin kurulduğu tarihtir. Araya giren ve eski sözleşmenin devamı niteliğinde olan ara sözleşmeler bu sürenin akışını kesmez veya sıfırlamaz. Eğer ilk sözleşme 2005 yılında yapılmış ve 2009 yılında sadece biçimsel bir sözleşme daha imzalanmışsa, 2010 yılındaki kira tespiti talebinde yasal 5 yıllık (veya eski kanuna göre 3 yıllık) süre çoktan dolmuş kabul edilir.

ENFLASYON ENDEKSİ VE HAK VE NESAFET YÖNTEMLERİNİN UYGULAMA ALANI

Kira bedelinin belirlenmesinde iki temel yöntem mevcuttur: Endeks artışı (TÜFE sınırlaması) ve hak ve nesafet tespiti (emsal rayiç incelemesi). Kira sözleşmesinin ilk beş yılındaki yenileme dönemlerinde uygulanacak artış yasal endeks oranını geçemez. Beş yıl geçtikten sonra ise hak ve nesafet kuralları devreye girer. İlk derece mahkemelerinin en sık düştüğü hatalardan biri, taraflar arasındaki ara sözleşmeyi "yeni başlangıç" kabul ederek, davacının hak ve nesafet talebini reddetmesi ve kiranın sadece endeks oranında artırılmasına karar vermesidir. Yargıtay, ara sözleşmenin eski sözleşmenin devamı olduğunu saptadığı durumlarda, mahkemenin endeks sınırıyla bağlı kalmasının hatalı olduğunu, davacının hak ve nesafet dairesinde rayiç bedel tespiti isteme hakkının bulunduğunu belirterek kararları bozmaktadır.

TAŞINMAZIN SERBESTÇE GETİREBİLECEĞİ KİRA BEDELİNİN KEŞFEN TESPİTİ

Yasal sürelerin dolduğunun ve davacının hak ve nesafet tespiti talep edebileceğinin kesinleşmesiyle birlikte, mahkemece yapılması gereken işlem mahallinde keşif yapılmasıdır. Keşif mahallinde görevlendirilecek gayrimenkul değerleme uzmanları ve inşaat mühendisleri, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi durumunda getirebileceği güncel serbest piyasa kira bedelini hesaplarlar. Bu hesaplama yapılırken bölgedeki benzer emsaller incelenir, taşınmazın konumu, ticari potansiyeli ve fiziksel özellikleri puanlanır. Keşif sonucunda saptanan bu serbest rayiç bedel üzerinden, hakim tarafından kiracının eski kiracı olması ve tarafların hakkaniyet dengesi gözetilerek makul bir indirim uygulanır ve nihai kira bedeli hüküm altına alınır. Keşif yapılmadan, dosya üzerinden endeks uygulamak adaleti zedeler.

TARAFLARIN SERBEST İRADESİNİN SÖZLEŞMEYE YANSIMA SÜRECİ VE YORUMU

Borçlar hukukunda sözleşme serbestisi ilkesi egemendir. Ancak bu serbestinin varlığından söz edebilmek için tarafların iradelerinin herhangi bir baskı altında kalmadan, piyasa şartlarını özgürce tartışarak sözleşmeye yansıtmış olmaları gerekir. Eski bir kiracıya, tahliye baskısı altında veya benzeri zorunluluklarla, mevcut kiranın aynısı üzerinden yeni bir sözleşme imzalatılması durumunda, tarafların dönemin rayicine uygun yeni bir irade birliğine vardıklarını kabul etmek hayatın olağan akışına aykırıdır. Hukuk, zayıf tarafı koruma misyonu gereğince, bu tür sözleşmeleri biçimsel adlarına bakarak değerlendirmez. Sözleşmedeki rakamların geçmiş yıllardaki durağanlığı, tarafların serbest piyasa koşullarında yeni bir pazarlık yapmadıklarının fiili kanıtıdır. Dolayısıyla yargı, tarafların serbest iradeleriyle yeni bir hukuki ilişki kurmadıklarını, sadece eski ilişkiyi şeklen sürdürdüklerini saptayarak hakkaniyeti korur.

SORU – CEVAP BÖLÜMÜ

1. Eski kiracıyla yeni tarihli bir kira sözleşmesi yapılması yasal 5 yıllık süreyi sıfırlar mı?

Sözleşme dönemin rayiçlerine göre serbestçe müzakere edilip sıfırdan kurulmamışsa, sadece eski sözleşmenin devamı niteliğindeyse yasal 5 yıllık süreyi sıfırlamaz. Süre ilk fiili başlangıçtan hesaplanır.

2. Yeni yapılan sözleşmenin "eski sözleşmenin devamı" sayılmasının en büyük kanıtı nedir?

Yeni yapılan sözleşmedeki kira bedelinin eski sözleşmedeki bedelle aynı tutulması veya sadece yasal artış oranlarının eklenmesi, serbest piyasa rayiçlerine göre yeni bir pazarlık yapılmadığının ve sözleşmenin devam niteliğinde olduğunun en büyük kanıtıdır.

3. Eski sözleşmenin devamı sayılan durumlarda kira artışı endeksle mi sınırlanır?

Hayır. İlk başlangıçtan itibaren 5 yıllık süre dolmuşsa, mahkemece endeks sınırlaması uygulanmaz, serbest piyasa rayiçleri (hak ve nesafet) esas alınarak bedel belirlenir.

4. Kira tespit davasında yeni dönem başlangıç tarihi nasıl belirlenir?

Kira bedeli, sözleşmedeki kira döneminin yenilendiği tarihten itibaren geçerli olacak şekilde tespit edilir. Sözleşme dışı ara tarihlerin (örneğin Ocak ayı başlangıcı gibi) esas alınması hukuken geçersizdir.

5. Yargıtay'ın bu karardaki bozma gerekçesi nedir?

Yargıtay, 4 yıl aradan sonra aynı kira bedeliyle (50 TL) yapılan yeni sözleşmenin tecdit değil temdit olduğunu, yasal sürenin dolduğunu ve mahkemenin endeksle sınırlı kalmayıp keşif yaparak hak ve nesafete göre kira saptaması gerektiğini belirterek kararı bozmuştur.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Danıştay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/83 E., 2015/1639 K. Karar Tarihi: 19.02.2015

MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 19. Sulh Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 09/10/2014 NUMARASI : 2014/291-2014/660 Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü. Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacılar vekili, davaya konu taşınmazın 01.02.2005 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiralandığını, sözleşmede aylık kira bedelinin 50 TL olarak belirlendiğini, mecurun konumu ve emsal kira bedelleri nazara alındığında ödenen kira bedelinin çok düşük kaldığını, bu nedenle kiranın 01.01.2009 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere 2.000 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili kira sözleşmesinin 15.02.2009 tarihli olup, sözleşmenin üzerinden üç yıl geçmeden kira tespiti davası açılamayacağını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece daha önce hak ve nesafet ilkesi uyarınca aylık kira bedelinin 01/01/2009 tarihinden itibaren brüt 550 TL olarak tespitine karar verilmesi üzerine davacılar vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilme üzerine mahkemenin ilk kararı bozulmuş olup bozma ilamında taraflar arasında ilk kira ilişkisinin 01/02/2005 tarihinde başladığı, ikinci kira sözleşmesinin 15/02/2009 tarihinde bir yıl süreli olarak düzenlendiği taraflar arasındaki 15/02/2009 tarihli kira sözleşmesinin geçerli olduğu, mahkemece 01 Ocak başlangıç tarihli bir kira sözleşmesi olmadığı halde 01/01/2009 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere kira bedelinin tespit edilmesinin doğru olmadığı, davacının 15/02/2010 tarihinden itibaren kira parasının tespitini isteyip istemediği sorularak sonucuna göre karar verilmesi gereğine işaret edilerek bozulmuştur. Mahkemece bozma ilamına uyulmasına karar verildikten sonra endeks artışına göre 15/02/2010 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 63,75 TL olduğu belirtilerek 15/02/2010 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 63,75 TL olarak tespitine karar verilmiştir. Şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı ispat edilmedikçe kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasının, yenilenen ilk üç yıl (dönem) D.İ.E. tarafından yayınlanan Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artışın kira parasına yansıyan bölümü oranında artımı esas alınarak bulunacak kira parasının hak ve nesafet kurallarına uygun bir kira parası olduğu kabul edilip, buna göre uygulama yapılması gerekir. Öte yandan kira sözleşmesinin başlangıç tarihi itibariyle yukarıda sözü edilen sürelerden öncesine dayanması halinde, mahallinde keşif yapılarak, bilirkişi marifetiyle kiralananın serbestçe getirebileceği kira parası hesap edilip, hakim tarafından bu kira parası esas alınarak hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir. Taraflar arasındaki ilk kira sözleşmesi 01/02/2005 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli olup bu sözleşmede kiralanan işyerinin aylık kira bedeli 50 TL olarak belirlenmiştir. Davalı tarafından sunulan ikinci kira sözleşmesi ise 15/02/2009 başlangıç tarihli bir yıl süreli olup bu sözleşmede de aylık kira parasının 50 TL olarak belirlendiği görülmektedir. 15/02/2009 Başlangıç tarihli kira sözleşmesi hükümlerine göre, taraflar arasında düzenlenen ilk kira sözleşmesinden sonra, önceki sözleşmeden ayrı şartları içeren, rayiç ve emsale uygun, hak ve nesafeti yansıtan yeni bir sözleşme olmadığı, önceki sözleşmenin devamı niteliğinde olduğu, hatta aradan geçen dört yıllık süreden sonra aynı kira bedelinin belirlenmiş olduğu görülmektedir. Bu durumda taraflar arasında serbest iradeyle dönemin rayicine, hak ve nesafete uygun yeni bir sözleşme yapıldığından söz edilemeyeceğinden mahkemece mahallinde keşif yapılarak, bilirkişi marifetiyle kiralananın serbestçe getirebileceği kira parası hesap edilip, hakim tarafından bu kira parası esas alınarak hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmesi gerekirken yazılı şekilde endekse göre belirlenen kira parasına hükmedilmiş olması doğru görülmediğinden hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 19/02/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi

Şişman Hukuk Bürosu - Av. Oğuzhan ŞİŞMAN

Hukuki Danışmanlık İçin Bize Yazın