KIRA TESPİT DAVASINDA SÜRE SINIRLARI

Gayrimenkul kiralarında taraflar arasındaki ekonomik dengenin sürdürülebilmesi için başvurulan hukuki yolların başında kira bedelinin tespiti davası gelmektedir. Kira tespit davası, kiralayanın mülkünün değerini korumasını sağlarken kiracının da fahiş ve öngörülemez artışlarla karşılaşmasını engeller. Ancak bu davalarda hak arama hürriyetinin yasal sınırlar içinde kullanılması esastır. Türk Borçlar Kanunu ve ilgili usul hükümleri uyarınca kira tespit davaları belirli hak düşürücü sürelere ve usuli kurallara bağlanmıştır. Kira tespitinin hangi tarihte talep edileceği, davanın ne zaman açılması gerektiği ve davanın açıldığı tarihteki dönem ilişkisi yargılamanın temelini oluşturur. Hukukumuzda geçerli olan en katı kurallardan biri "geçmiş kira dönemine ilişkin tespit yasağı" olup, süresi geçmiş bir dönem için geriye dönük kira belirlenmesi mümkün değildir. Davanın süresinde açılmaması durumunda mahkemenin re'sen gözetmesi gereken kurallar ve davacının taleplerini yönlendirme usulü büyük öneme sahiptir. Bu çalışmada, kira tespitinde hak düşürücü sürelerin hukuki niteliği, geçmiş dönem için geriye dönük kira tespiti yasağı, sözleşmede yer alan kira artış iradesinin ihtar sürelerine etkisi, kira artış ihtarının zamanlama kuralları, yargılama esnasında ortaya çıkan dönem kayması durumunda mahkemenin izleyeceği usul ve sürelerin re'sen gözetilmesi zorunluluğu incelenecektir.

KİRA TESPİTİNDE HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE

Kira bedelinin tespiti davalarında davanın açılacağı zaman aralığı kanun tarafından sınırlandırılmıştır. Bir kira yılına ilişkin kira bedelinin mahkemece tespit edilebilmesi için davanın o kira döneminin sona ermesinden önce açılmış olması gerekir. Kira dönemi bittikten sonra, geçmişte kalmış o yıl için kira tespiti davası açılamaz. Örneğin, her yıl aralık ayında yenilenen bir kira sözleşmesinde, aralık ayında başlayan yeni döneme ilişkin kira tespit davası, o dönemin bitip bir sonraki yılın aralık ayına kadar olan süre içinde açılmalıdır. Bu süre sınırlaması, hak düşürücü nitelikte olup davanın dinlenebilirliği için ön şarttır.

GEÇMİŞ DÖNEM İÇİN TESPİT YASAĞI

Ceza ve özel hukukun temel ilkelerinden olan belirlilik ve geriye yürümeme prensipleri kira hukukunda da geçerlidir. Tespiti istenen kira dönemi tamamen geçip sona erdikten sonra açılan davalarda mahkemenin geçmiş dönem için kira bedeli belirlemesi hukuken imkansızdır. Geçmiş dönem tespiti yasağı, kiracının geçmişte ödediği ve borç ilişkisini tamamladığı dönemler için sonradan beklenmedik ek borç yükü altına girmesini engellemeyi amaçlar. Eğer davacı kiralayan, davasını ilgili kira döneminin son gününden sonra açmışsa, mahkeme geçmişe etkili olacak şekilde kira artış kararı veremez.

SÖZLEŞMEDEKİ ARTIŞ ŞARTININ ETKİSİ

Kira tespit davası açılmadan önce kiracıya ihtarname çekilmesi kuralı, sözleşmedeki hükümlere göre değişiklik gösterir. Eğer taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde "kira bedelinin her yıl artırılacağına" dair bir madde (artış şartı) bulunuyorsa, bu durumda kiralayanın dava açmadan önce ayrıca bir artış ihtarnamesi tebliğ etme zorunluluğu yoktur. Artış şartının sözleşmede yer alması, kiracının her yeni dönemde kira bedelinin artacağını en baştan bildiği ve kabul ettiği anlamına gelir. Bu durumda artış oranının belirli olmaması veya endeks belirtilmemiş olması artış iradesini ortadan kaldırmaz ve ihtarsız dava açma hakkı verir.

İHTARNAME TEBLİĞİ VE ZAMANLAMA KURALLARI

Kira sözleşmesinde herhangi bir artış şartı bulunmaması durumunda, yeni kira döneminde artış yapılabilmesi ve bu artışın yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için ihtarname gönderilmesi zorunludur. Yasal kurallara göre, yeni kira döneminin başlangıcından en az on beş gün önce kira artış iradesini içeren ihtarnamenin kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir. Bu süreye uyulması halinde, yeni dönem içinde açılacak kira tespit davasında belirlenecek bedel yeni dönemin ilk gününden itibaren geçerli olur. Sürenin kaçırılması veya tebligatın geç yapılması durumunda ise belirlenen bedel ancak bir sonraki dönemden itibaren uygulanabilir.

YARGILAMA ESNASINDA DÖNEM KAYMASI

Kiralayanın, geçmiş döneme ilişkin kira tespiti talep ettiği ancak davanın açıldığı tarihte o dönemin fiilen sona erip yeni bir kira döneminin başladığı durumlarla yargılamada sıklıkla karşılaşılır. Mahkeme, sürenin geçmiş olması nedeniyle geçmiş döneme ilişkin talebi reddetmekle yetinmemelidir. Usul ekonomisi ve hak arama özgürlüğü gereğince, dava tarihi itibariyle yeni bir kira döneminin başladığı göz önünde bulundurularak davacıya; "dava tarihi itibariyle başlayan güncel yeni dönem için kira tespiti isteyip istemediği" sorulmalıdır. Davacının bu yönde talepte bulunması halinde mahkeme davaya yeni dönem tespiti olarak devam etmelidir.

RE'SEN GÖZETİLMESİ GEREKEN USUL KURALLARI

Kira tespit davalarındaki süre sınırları ve ihtarname zamanlamaları, kamu düzeniyle doğrudan ilgili olmasa da davanın esasına girilebilmesi için mahkemece kendiliğinden (re'sen) incelenmesi gereken usuli şartlardandır. Davalı taraf süre aşımı itirazında bulunmasa dahi, hakim dava dilekçesinin açıldığı tarihi ve tebligat günlerini re'sen hesaplayarak davanın süresinde açılıp açılmadığını denetlemek zorundadır. Yasal sürelere uyulmaksızın geçmiş döneme yönelik artış kararı veren yerel mahkeme hükümleri, Yargıtay tarafından usul hatası gerekçesiyle doğrudan bozulmaktadır.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların dilekçe ve hukuki işlemlerde kullanılmadan önce mutlaka Yargıtay’ın resmi kaynakları üzerinden ayrıca teyit edilmesi gerekmektedir.