KİRA TESPİTİNDE EMSAL KARŞILAŞTIRMASI USULÜ

MAHKEMESİ : Çayeli Sulh Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 19/07/2013 NUMARASI : 2012/282-2013/188 Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava,kiralayan tarafından kiracı aleyhine açılan kiracılığın tespiti,kira alacağı ve kira parasının tespiti istemlerine ilişkindir. Mahkemece,davanın kısmen kabulüne,davacılar ile davalı arasındaki kira ilişkisinin tespitine, 2011 ve 2012 yılları kira alacağı olarak 8.296,32 TL'nin kabulüne, 01/01/2013 tarihinden itibaren kira bedelinin 547,70 TL olarak tespitine karar verilmiş,hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir. 2-Davalının alacak davasına ilişkin hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince: Davacılar vekili,dava dilekçesinde,mülkiyeti davacılara ait olan dükkanın S.. ailesine kiraya verildiğini,S.. s..isimli kişilerin zaman zaman bu yeri kullandığını,davacı Z.. S.. ile dava dışı İlker ve Y..S..ile 1.1.2010 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiğini,bu yeri berber dükkanı olarak halen davalı H.. S..un kullandığını, dava dışı Yusuf ve İ.. S..'un davacı Z.. S..'e tahliye taahhüdü vererek kiralananı 2.1.2011 tarihinde tahliye edeceklerini,davalı H.. S..'un kiracı olduğunu beyan ettiklerini,yazılı sözleşmede aylık kira parasının 500 TL olduğunu,ancak davalının 2010 yılında aylık kirayı eksik ödediğini belirterek öncelikle davacılar ile davalı arasında kira ilişkisinin varlığının tespitine, 2010 tarihli sözleşmede aylık kira parası 500 TL olup sözleşmede TEFE-TÜFE ortalaması oranında artış düzenlendiğinden 2011 yılı kirasının bu artış oranına göre 540,45 TL olup 01.01.2011-31.12.2011 dönemi kira toplamı 6.485,40 TL'den davalı ödemelerinin mahsubu ile bakiye 5.100,40 TL nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile davalıdan tahsiline, 01.01.2012 tarihinde artış oranına göre aylık kiranın 572,80 TL olup 01.01.2012-31.12.2012 dönemi kira toplamı 6.873,60 TL'den davalının ödediği kiraların mahsubu ile bakiye 4.298,60 TL'nin dava tarihinden itibaren davalıdan yasal faizi ile tahsiline ve 1.1.2013 tarihinden itibaren aylık kiranın 600 TL olarak tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı,cevap dilekçesinde,dava konusu yerde kardeşleri ile kiracı olduğunu,kendisinin küçük olması nedeniyle sözleşmelerin diğer kardeşleri ile yapıldığını,2010 yılına kadar kendisinin bu yerin ½ sini kendisinin,diğer yarısını kardeşinin kiracı olarak kullandığını,2010 yılında kardeşinin başka işe girmesi nedeniyle tahliye ettiğini, ilk kiralamanın 15.10.2005 tarihi olup aylık kiranın 200 TL olduğunu,31.12.2005 tarihinden itibaren aylık kira 225 TL,%12,5 artışlarla 2006-2007 yılında aylık 253 TL,2007-2008 yılında aylık 285 TL ve 2008-2009 yılında aylık 321 TL,2009-2010 yılında aylık 353 TL olduğunu,2010 da istenen aylık 500 TL nin yüksek olduğunu,2010 yılından itibaren kendisinden fazladan alınan paranın faiziyle kendisine intikaline karar verilerek davanın reddini savunmuş,Mahkemece,davalının kiracı olduğunun tespitine,bilirkişi raporu doğrultusunda belirlenen kira paralarına göre davalı ödemelerinin mahsubu ile bakiye davacı alacağının 8.296,32 TL olduğunun kabulüne ve 1.1.2013 tarihinden itibaren aylık kira parasının 547,70 TL olarak tespitine karar verilmiştir. Davacılar davalının 2005 yılından bu yana dava dışı kardeşleri ile birlikte dava konusu dükkanda kiracı olduklarını belirterek kiracılık ilişkisinin tespitini istemiş,davalının da bu yerde 2005 yılından beri kardeşleri ile birlikte kiracı olduğunu kabul etmesi üzerine mahkemece kira ilişkisinin tespitine karar verilmiştir. Dosyaya sunulan ve taraflarca karşı çıkılmayan davacılardan Z.. ve G.. S.. ile davalı H.. S.. ve dava dışı İ.. S..arasında 15.10.2005 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği,davalının o tarihten beri kiralananda kiracı olduğu hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kiralanan bir bütün olarak kiraya verilmiş olup,kiralananın ikiye bölünerek kiralandığı hususunda davalı tarafça yazılı kira sözleşmesinin aksine bir yazılı belge sunulamamıştır. Bu durumda davalının yıldan yıla yenilenerek devam eden 15.10.2005 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi gereğince kiracı olduğunun kabulü gerekir.15.10.2005 başlangıç tarihli kira sözleşmesi geçerlidir ve tarafları bağlar.15.10.2005 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümü 2.maddesinde “..süre sonunda anlaşmaya göre kira artışı yapılacağı bu artışın 2006 yılı için %25 oranını geçemeyeceği...” kararlaştırılmıştır. Bu artış şartı geçerlidir. Bu durumda mahkemece,15.10.2005 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ve bu sözleşmedeki artış şartı dikkate alınarak 1.1.2011-1.1.2012 ve 1.1.2012-1.1.2013 dönemi aylık kira parasının ve davacının talep edebileceği kira alacağının(davalının kabulleri de dikkate alınarak) belirlenmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir. 3-Davalının kira tespiti davasına ilişkin hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince: Davacılar vekili,dava dilekçesinde kira parasının 1.1.2013 tarihinden itibaren aylık 600 TL olarak tespitine karar verilmesi talep etmiş,mahkemece aylık kira parasının 1.1.2013 tarihinden itibaren 547,70 TL olarak tespitine karar verilmiştir. Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı yasanın 2 ve 3.maddelerinin iptaline ilişkin 26.3.1963 tarih ve 3/67 sayılı kararı ile, 6570 sayılı yasanın kira parasındaki “sınırlı artış” ilkesi ortadan kaldırılmamıştır. Bununla birlikte kira parasının tesbiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da kira parasının “hak ve nesafete uygun” seviyede takdiri ile “sınırlı artışı” öngörülmektedir. O nedenle kira parasının tesbiti bir sınırlamadır ve Hâkim kira parasını takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir. 18.11.2012 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca Hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, Mahkemece bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Mahkemece yukarıda açıklanan yönleri içermeyen,dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasının belirlenmediği bilirkişi raporuna itibar edilerek eksik incelemeyle hüküm kurulması usul ve yasaya Y.İ.B.K’ne ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına aykırı olup bozma nedenidir. SONUÇ: Yukarıda 2 ve 3 nolu bentte açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 17/06/2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.