KİRA TESPİTİNDE ENDEKS ALT SINIRI

Kira hukuku, mülkiyet hakkı ile barınma ve çalışma hürriyeti arasındaki hassas dengeyi korumak amacıyla sürekli olarak yasal düzenlemelere ve yargısal denetime tabi tutulmuştur. Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesiyle birlikte, kira sözleşmelerinin yenilenme dönemlerindeki artış oranları ve kira tespit davalarındaki kriterler belirli yasal sınırlarla güvence altına alınmıştır. Bu sınırların başında, özellikle beş yılı aşan kira ilişkilerinde hakimin hakkaniyete uygun kira bedelini belirlerken göz önünde bulundurması gereken "hak ve nesafet" ilkeleri gelmektedir. Uygulamada, taşınmazın güncel piyasa değerinin tespiti için yapılan emsal araştırmalarında mahkemelerce ciddi yanılgılara düşülebilmekte, kimi zaman belirlenen yeni kira bedeli kiracının fiilen ödemekte olduğu güncel bedelin dahi altında kalabilmektedir. Yargıtay’ın kararlı ve emsal nitelikteki içtihatları çerçevesinde, kira bedelinin tespiti davalarında hak ve nesafete uygun bir bedel belirlenirken, hükmedilecek yeni kira bedeli, bir önceki kira döneminde ödenen kira bedeline yasal endeks (ÜFE/TÜFE) oranında artış uygulanarak elde edilecek tutardan daha düşük olamaz. Bu kural, kiralayanın mülkiyet hakkını koruyan asgari ve emredici bir alt sınırdır.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVALARININ YASAL DAYANAĞI

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin yasal çerçeveyi çizmektedir. Kanun koyucu, sözleşme serbestisi ilkesini kira hukuku alanında kiracı lehine sınırlandırmış ve kira artış oranlarının üst sınırını resmi olarak açıklanan üretici veya tüketici fiyat endekslerindeki artış oranlarına bağlamıştır. Kira tespit davaları ise, tarafların yeni dönem kira bedeli üzerinde anlaşamamaları halinde, mahkeme aracılığıyla kira bedelinin objektif ve yasal kriterlere göre saptanmasını sağlayan özel bir dava türüdür. Bu davalar, kira ilişkisinin devamlılığını sağlarken, tarafların ekonomik dengesini korumayı hedefler.

BEŞ YILLIK KİRA SÜRESİ VE HAKKANİYET DÖNEMİ

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, taraflarca bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından belirlenir. Beş yıllık sürenin dolmasıyla birlikte, kira bedeli sadece endeks artışına göre değil; kiralananın durumu, konumu, büyüklüğü ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde yeniden takdir edilir. Hukukta bu döneme "hak ve nesafet dönemi" denmektedir. Beş yıldan sonra hakim, taşınmazın güncel rayiç değerini araştırmakla yükümlüdür.

ÜRETİCİ FİYAT ENDEKSİ (ÜFE) ARTIŞ ORANININ BAĞLAYICILIĞI

Hak ve nesafet dönemi dışındaki (ilk beş yıl içindeki) yıllık artışlarda, kira bedeline uygulanacak en yüksek artış oranı yasal endeks sınırıdır. Karara konu dönemde bu sınır Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) iken, sonraki yasal değişikliklerle Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalaması esas alınmıştır. Yargıtay içtihadında vurgulandığı üzere, kira sözleşmesindeki artış şartı ne olursa olsun, şartlar değişmediği sürece yasal endeks uygulanarak bulunacak kira bedeli, o dönemin hak ve nesafet kurallarına en uygun ve taraflar açısından aşırı olmayan bedel olarak kabul edilir. Bu nedenle, bilirkişi raporlarında ve mahkeme kararlarında endeks hesabının titizlikle yapılması zorunludur.

KİRA BEDELİNİN HESAPLANMASINDA ESKİ KİRACI İNDİRİMİ

Hak ve nesafet uyarınca kira bedeli belirlenirken izlenecek usul yerleşik Yargıtay kararlarıyla standartlaştırılmıştır. Bilirkişi heyeti öncelikle kiralanan taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği güncel brüt kira bedelini emsallerle karşılaştırarak belirler. Bu belirlemeden sonra, davalının taşınmazda uzun süredir oturan "eski kiracı" olduğu göz önünde bulundurularak, hakkaniyete uygun makul bir indirim (uygulamada genellikle yüzde on ila yüzde yirmi oranında eski kiracı indirimi) yapılır. İndirimli olarak ulaşılan bu rakam, nihai kira bedelini oluşturur.

BİR ÖNCEKİ DÖNEM KİRA BEDELİNİN ASGARİ SINIR OLMA DIŞILIĞI

Kira tespit davalarında mahkemenin ve bilirkişilerin uyması gereken en önemli kural, asgari sınır kuralıdır. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporlarında taşınmazın boş değerinden eski kiracı indirimi yapıldıktan sonra ulaşılan tutar, kiracının fiilen ödemekte olduğu kira bedelinin endeks uygulanmış halinden daha düşük çıkabilir. Böyle bir durumda, hakimin doğrudan bilirkişi raporundaki düşük bedele hükmetmesi yasal olarak mümkün değildir. Kira bedeli, bir önceki dönemde ödenen kiranın endeks (ÜFE/TÜFE) uygulanmış tutarından daha düşük belirlenemez. Aksi bir kabul, davacı kiralayanın dava açarak mevcut yasal artış hakkının da altına düşmesine yol açar ki bu durum dava açmanın mantığına ve hak arama özgürlüğünün özüne aykırıdır.

BİLİRKİŞİ RAPORLARININ ENDEKS UYARLANMASI AÇISINDAN DENETİMİ

Somut uyuşmazlıkta, taraflar arasında 2003 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunmakta olup, 2013 dönemi için kira tespiti istenmiştir. Davalının bu dönemde net 3.400 TL, brüt 4.250 TL kira ödediği sabittir. Bilirkişi heyeti, taşınmazın boş değerini brüt 4.200 TL olarak belirlemiş, ancak yasal endeks artış hesabını yapmamıştır. Mahkeme ise bu eksik rapora dayanarak kirayı brüt 4.100 TL olarak tespit etmiştir. Yani mahkeme, kiracının dava açılmadan önce zaten ödemekte olduğu brüt 4.250 TL'den daha düşük bir kiraya hükmetmiştir. Yargıtay, bilirkişi raporundaki bu eksikliği ve mahkemenin asgari sınır kuralını ihlal etmesini kanuna aykırı bularak kararı bozmuştur. Mahkemece, bir önceki dönem kirasına endeks uygulanarak asgari sınır belirlenmeli ve bu sınırın altında bir rakama hükmedilmemelidir.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Danıştay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir.