KİRA TESPİTİNDE HAK VE NESAFET

Borçlar hukuku disiplininde, özellikle de kira ilişkilerinde taraflar arasındaki menfaatler dengesinin korunması, toplumsal barışın ve sözleşme adaletinin sağlanması açısından son derece hayatidir. Enflasyonist süreçler, sosyo-ekonomik dalgalanmalar ve gayrimenkul değerlerindeki öngörülemez artışlar, başlangıçta dengeli kurulan kira ilişkilerini zamanla bir taraf aleyhine katlanılamaz hale getirebilmektedir. Türk Borçlar Kanunu sistemi, tarafların serbest iradeleriyle belirledikleri kira artış oranlarına belirli sınırlamalar getirirken, beş yılı aşan uzun süreli kira sözleşmelerinde taşınmazın güncel piyasa değerinin adil bir şekilde yansıtılması amacıyla "Kira Bedelinin Tespiti Davası" kurumunu düzenlemiştir. Kanun koyucu, uzun süreli sözleşmelerde sadece enflasyon endeksli (TÜFE) artışların adil bir bedel oluşturmayabileceğini öngörerek, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi durumundaki rayiç bedelini de gözeten, ancak bu rayiç bedeli doğrudan uygulamak yerine hakim denetiminde hakkaniyetli bir indirimi zorunlu kılan "Hak ve Nesafet" ilkesini benimsemiştir. Hak ve nesafet ilkesi, adalet ve hakkaniyet duygusuna dayanan, tarafların karşılıklı haklarını ve çıkarlarını dengeleyen genel bir hukuk kuralıdır. Yargıtay’ın yarım asrı aşan köklü içtihatları ve içtihadı birleştirme kararları, bu davalarda somut, denetime elverişli ve bilimsel karşılaştırmalara dayanan bilirkişi raporlarının alınmasını ve belirlenen emsal bedeller üzerinden hakkaniyete uygun makul bir kira bedeline hükmedilmesini emreder. Eksik inceleme, yetersiz gerekçe veya taraflarca sunulan somut delillerin göz ardı edilmesi suretiyle kurulan hükümler, üst mahkemelerce bozularak mülkiyet hakkı ile sözleşme serbestisi arasındaki adaletin yeniden tesisi sağlanır.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVALARININ HUKUKİ NİTELİĞİ

Kira bedelinin tespiti davaları, niteliği itibariyle diğer eda veya tespit davalarından ayrılan, kendine özgü (suis generis) usul ve maddi hukuk kurallarına tabi davalardır. Bu davanın konusu, mevcut ve devam eden bir kira sözleşmesindeki kira bedelinin, yeni kira dönemi için hukuken belirlenmesidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin üçüncü fıkrasında düzenlenen bu dava türü, özellikle beş yılı doldurmuş olan konut ve çatılı işyeri kiralarında, yeni dönem kira bedelinin belirlenmesinde hakim müdahalesini öngörür. Dava, mülk sahibinin talebiyle açılabilmekle birlikte, kiracının da fahiş artış taleplerine karşı kira bedelinin tespiti yönünde dava açma hakkı mevcuttur. Yargıtay kararlarında da vurgulandığı üzere, kira tespiti davalarında amaç, kiracıyı koruma amacı ile kiraya verenin mülkiyet hakkını kullanma serbestisi arasında adil bir denge kurmaktır. Mahkemece verilecek tespit kararı, geçmişe etkili olmamakla birlikte, dava dilekçesindeki talebe ve yasal ihtar sürelerine uyulması halinde yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacak şekilde kurulur. Yargılama sırasında mahkeme, tarafların iddia ve savunmalarıyla bağlı kalmaksızın, kamu düzenine yakın bir inceleme yürüterek yasal kriterlere uygun objektif bir tespit yapmakla yükümlüdür. Bu yönüyle dava, sadece iki taraf arasındaki uyuşmazlığı çözmekle kalmayıp, taşınmazın bulunduğu bölgedeki ekonomik dengeleri ve emsal kira ilişkilerini de doğrudan etkileyen bir işleve sahiptir.

HAK VE NESAFET İLKESİNE GÖRE BEDEL BELİRLENMESİ

18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile hukukumuza giren ve yerleşik uygulamalarla tahkim edilen "Hak ve Nesafet" ilkesi, kira bedelinin tespitinde hakimin sahip olduğu en önemli takdir yetkisidir. Bu ilkeye göre, bir taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi durumunda getirebileceği rayiç kira bedeli tespit edildikten sonra, bu bedelden mevcut kiracının eski kiracı olması, sözleşmenin süresi, tarafların birbirlerine olan güveni ve mülk üzerindeki tasarrufları göz önüne alınarak makul bir indirim yapılması gerekir. Uygulamada bu indirim genellikle yüzde on ila yüzde yirmi oranında hakkaniyet (nesafet) indirimi olarak gerçekleştirilir. Kanun koyucunun ve Yargıtay’ın bu indirimi zorunlu kılmasının yegane sebebi, kirasını düzenli ödeyen, mülke zarar vermeyen ve mülk sahibiyle uzun süreli hukuki ilişkisi bulunan mevcut kiracının, piyasaya yeni girecek sıradan bir kiracıyla aynı şartlara tabi tutulmasının hakkaniyete aykırı olacağı düşüncesidir. Hak ve nesafet ilkesi, tarafların kira ilişkisinden bekledikleri amaçlara uygun, adil, sürdürülebilir ve makul bir orta yolun bulunmasını hedefler. Dolayısıyla hakim, öncelikle piyasa şartlarına göre boş kira bedelini objektif olarak belirlemeli, ardından bu bedel üzerinden hakkaniyet kuralları dairesinde makul bir indirim uygulayarak nihai kira tespitini yapmalıdır. Doğrudan rayiç bedele hükmedilmesi veya hiçbir gerekçe göstermeksizin fahiş indirimler yapılması bu ilkenin özünü zedeler.

BİLİRKİŞİ İNCELEMESİ VE EMSAL DEĞERLENDİRME USULÜ

Kira bedelinin tespiti davalarında maddi gerçeğin ortaya çıkarılması ve adil bir bedel belirlenebilmesi için en önemli delil aracı şüphesiz bilirkişi incelemesidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca, hakimin özel ve teknik bilgiyi gerektiren bu konuda uzman bilirkişi heyetinden rapor alması zorunludur. Bilirkişiler, gayrimenkulün değerine etki eden tüm fiziki, çevresel ve hukuki nitelikleri yerinde inceleyerek raporlamakla yükümlüdür. Emsal karşılaştırma usulü ise bu incelemenin kalbini oluşturur. Taraflar, dava konusu taşınmaza benzer nitelikteki diğer gayrimenkullerin kira sözleşmelerini ve ödeme belgelerini emsal olarak mahkemeye sunabilirler. Bilirkişi heyeti, sunulan bu emsalleri tek tek incelemeli, dava konusu taşınmazla karşılaştırmalıdır. Bu karşılaştırmada taşınmazın konumu, cephesi, büyüklüğü, binanın yaşı, yıpranma payı, ulaşıma ve ticari merkezlere yakınlığı, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi ve kira süreleri gibi bedele etki eden tüm kriterler somutlaştırılmalıdır. Yargıtay'ın yerleşik kararlarında da açıkça belirtildiği üzere, emsallerin neden uygun emsal olduğu veya neden dikkate alınmadığı bilimsel ve gerekçeli argümanlarla raporda açıklanmalıdır. Emsal sözleşmelerin asıllarının veya onaylı suretlerinin dosyaya celbi şarttır. Tarafların sunduğu emsalleri hiç irdelenmeyen veya genelgeçer ifadelerle piyasa araştırmasına dayandığı iddia edilen, soyut gerekçeli bilirkişi raporlarına dayanılarak hüküm kurulması adil yargılanma hakkının ve usul kurallarının ağır bir ihlalidir.

KİRA TESPİTİNDE BRÜT KİRA BEDELİ ESASI

Kira tespit davalarında uygulamada sıklıkla yapılan ve Yargıtay tarafından kesin olarak hukuka aykırı bulunan hataların başında, kira bedelinin "net" olarak tespit edilmesi gelmektedir. Hukuk sistemimizde vergi mevzuatından kaynaklanan yükümlülükler ile mülkiyetin kullanımından doğan kira bedeli kavramları birbirine karıştırılmamalıdır. Kiracının, kiraladığı taşınmaz nedeniyle stopaj vergisi, fon kesintisi veya benzeri vergisel yükümlülükleri vergi dairelerine ödemesi, gelir vergisi kanunlarından kaynaklanan ve doğrudan kiraya verenin şahsi gelir vergisi mükellefiyetiyle ilişkili bir konudur. Bu vergiler, taşınmazın doğrudan doğruya kullanımından doğan ortak gider veya amortisman masrafları gibi masraf kalemlerinden değildir. Kira bedelinin tespiti davası, taşınmazın objektif kullanım değerini belirleme amacı taşıdığından, mahkemenin bu vergisel kesintileri dikkate alarak net bir rakam belirlemesi usule ve yasaya aykırıdır. Mahkemelerce tespit edilecek kira bedelinin mutlaka "brüt" bedel olarak hüküm fıkrasına yazılması gerekir. Brüt kira bedeli belirlendikten sonra, kiracının yasalardan kaynaklanan stopaj veya diğer vergisel kesintileri bu brüt bedelden düşerek vergi dairesine ödemesi ve kalan kısmı kiraya verene aktarması tarafların kendi aralarındaki vergisel uygulama meselesidir. Hakimin net kira üzerinden tespit yapması, kiracının ödemekle yükümlü olduğu stopaj payının hukuki dayanağını belirsizleştirir ve ileride vergi daireleriyle ihtilaflar yaşanmasına neden olur. Bu nedenle brüt bedel esası, kira tespit hukukunun temel ilkelerinden biridir.

UYGULAMADA DENETİME ELVERİŞLİ BİLİRKİŞİ RAPORU GEREKLİLİĞİ

Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 281. maddesi ve devamında düzenlenen bilirkişi raporunun denetimi süreci, mahkeme kararlarının gerekçeli ve hukuka uygun olmasının ön koşuludur. Kira bedelinin tespiti davalarında hükme esas alınacak raporun, tarafların iddialarını karşılayan, mahkemenin denetimine ve üst mahkemelerin temyiz incelemesine imkan tanıyan nitelikte olması yasal bir zorunluluktur. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatlarında da vurgulandığı üzere, "bölgenin rayiç değerleri ve ülkenin ekonomik durumu göz önüne alınarak bedel belirlenmiştir" şeklindeki genel, soyut ve denetlenemeyen ifadeler içeren bilirkişi raporları hükme esas alınamaz. Rapor, ulaşılan rakamın hangi matematiksel verilere, hangi emsal kira sözleşmelerine ve hangi objektif kriterlere dayandığını açıkça göstermelidir. Davalının veya davacının sunduğu emsaller bilirkişi tarafından göz ardı edilmişse, bu durum başlı başına bir bozma nedenidir. Hakim, bilirkişi raporunu serbestçe değerlendirme yetkisine sahip olsa da, bu yetki keyfi değildir. Hakim, teknik yönden denetlenebilir, çelişkilerden arınmış ve gerekçelendirilmiş raporları hükme esas almalıdır. Eğer dosyada sunulan emsaller incelenmemiş veya bilirkişilerce yetersiz araştırma yapılmışsa, mahkemenin ek rapor alması, gerekirse mahallinde yeniden keşif yaparak yeni uzmanlardan oluşan bir bilirkişi heyetiyle denetime elverişli yeni bir rapor temin etmesi gerekir. Eksik incelemeyle tesis edilen hükümlerin üst mahkemelerce bozulması kaçınılmazdır.

KİRA TESPİTİ DAVALARINDA STOPAJ VE VERGİLERİN ETKİSİ

İşyeri kiralarında stopaj vergisi, kira bedelinin ödenmesi sırasında kiracı tarafından kesilerek vergi dairesine yatırılan bir gelir vergisi tevkifatıdır. Stopajın yasal mükellefi özünde gelir elde eden kiraya veren (mülk sahibi) olmakla birlikte, Vergi Usul Kanunu ve Gelir Vergisi Kanunu bu verginin kaynaktan kesilerek ödenmesi görevini kiracıya yüklemiştir. Kira bedelinin tespiti davalarında stopaj oranlarının veya fon kesintilerinin kira bedelinden düşülerek net bedel üzerinden karar verilmesi yönündeki talepler, vergi kanunlarının emredici nitelikteki yapısıyla bağdaşmaz. Kira tespitinde esas alınacak değer, taşınmazın brüt kullanım değeridir. Stopaj vergisi doğrudan taşınmazın kiralanabilir değerini azaltan bir unsur olarak kabul edilemez. Nitekim vergi oranları, devletin mali politikalarına göre zaman içerisinde değişebilmektedir. Eğer mahkeme net bedel üzerinden bir tespit yaparsa, stopaj oranlarında meydana gelecek yasal bir değişiklik durumunda tarafların ödeyeceği ve alacağı net tutarlar dengesizleşecek ve yeni uyuşmazlıklara kapı aralayacaktır. Bu nedenle Yargıtay, brüt kira bedelinin tespitine hükmederek vergisel riskleri ve değişimleri tarafların yasal yükümlülüklerine bırakmaktadır. Kiraya verenin şahsi gelir vergisi yükümlülüğü veya kiracının stopaj ödeme borcu, kira tespit davasının konusu dışındadır ve bu vergiler kira parasının belirlenmesinde bir indirim unsuru olarak kullanılamaz.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Danıştay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir.