KIRA TESPITINDE BES YILLIK SÜRE

Kira hukuku, mülkiyet hakkı ile barınma ve çalışma hürriyeti arasındaki hassas ekonomik dengeyi korumak amacıyla Türk Borçlar Kanunu’nda özel emredici kurallarla düzenlenmiştir. Kiralanan taşınmazların kira bedellerinin zaman içerisinde enflasyon ve piyasa koşulları karşısında yetersiz kalması, kiraya verenlerin hak kaybına uğramasına neden olur. Kanun koyucu, bu kayıpların önüne geçebilmek amacıyla kira bedelinin tespiti davası (TBK m. 344-345) adıyla özel bir dava türü öngörmüştür. Kira bedelinin belirlenmesinde, sözleşmenin süresi ve geçmiş yıllardaki artışlar büyük önem taşır. Türk Borçlar Kanunu uyarınca, ilk beş yıllık süreçte kira artışları yasal endekslerle (TÜFE/ÜFE) sınırlandırılmışken; beşinci yılın dolmasından sonra açılacak davalarda serbest piyasa rayiçleri ve hakkaniyet (hak ve nesafet) kriterleri esas alınır. Yargılamada sıklıkla yapılan usuli hatalardan biri, davacının beş yıl dolmadan dava açması durumunda davanın doğrudan reddedilmesi veya kira uyarlama davası olarak yanlış nitelendirilmesidir. Oysa Yargıtay’ın emsal kararları, dava tarihi veya talep edilen dönem itibarıyla beş yıllık süre dolmamış olsa bile, yargılama sırasında bu sürenin dolması halinde hakimin davayı aydınlatma ödevi kapsamında davacıya bir sonraki dönem için tespit isteyip istemediğini sorması ve davanın reddi yerine sonraki dönem için hakkaniyete göre bedel belirlemesi gerektiğini vurgulamaktadır.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVALARINDA YASAL SÜRE SINIRLARI

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira bedelinin belirlenmesinde beş yıllık bir baraj öngörmektedir. Sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren ilk beş yıl boyunca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli, yasal endeks artış oranlarını aşamaz. Ancak beş yıllık süre dolduktan sonra, yani altıncı kira yılından itibaren, endeks sınırlaması ortadan kalkar. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak bedel; endeks artış oranı, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu süre sınırları kamu düzenine ilişkin olup, mahkemece re'sen gözetilir. Davacının hak ve nesafete göre rayiç bedel tespiti isteyebilmesi için sözleşme başlangıcından itibaren fiilen beş yılın geçmiş olması yasal bir ön şarttır.

BEŞ YILLIK SÜRENİN YARGILAMA SIRASINDA DOLMASININ HUKUKİ SONUÇLARI

Kira davaları, yargı sisteminin iş yükü nedeniyle genellikle uzun süren yargılamalara sahne olmaktadır. Davacının dava dilekçesinde talep ettiği dönem itibarıyla henüz beş yıllık süre dolmamış olabilir ve bu nedenle o dönem için hakkaniyete göre rayiç bedel tespiti yapılması hukuken mümkün olmayabilir. Ancak dava devam ederken, aylar süren tebligatlar, keşifler ve bilirkişi incelemeleri sırasında beş yıllık yasal sürenin fiilen dolduğu yeni bir kira dönemi başlayabilir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, bu durumda usul ekonomisi ilkesini devreye sokmaktadır. Dava açıldığı sırada sürenin dolmamış olması davanın tamamen reddini gerektirmez. Mahkeme, yargılama sürecinde beş yıllık sürenin dolduğu dönemi tespit etmeli ve davacının talebini bu yeni döneme yönlendirip yönlendirmeyeceğini netleştirmelidir. Bu usul, tarafları yeniden dava açma, harç ödeme ve zaman kaybetme yükünden kurtarır.

KİRA UYARLAMA DAVASI İLE KİRA TESPİT DAVASI ARASINDAKİ FARKLAR

İlk derece mahkemelerinin sıklıkla düştüğü hatalardan biri, kira bedelinin tespiti davalarını, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen "aşırı ifa güçlüğü" (kira bedelinin uyarlanması) davaları ile karıştırmalarıdır. Oysa bu iki dava türü, şartları ve hukuki temelleri bakımından tamamen farklıdır. Kira tespit davası, kanunun öngördüğü periyotlarda (özellikle 5 yıl sonunda) kira bedelinin günün koşullarına uyarlanmasını sağlayan olağan bir hukuki yoldur ve herhangi bir olağanüstü olay şartı aranmaz. Kira uyarlama davası ise, sözleşmenin kurulmasından sonra tarafların öngöremediği ve öngörmelerinin de beklenmediği olağanüstü bir durumun (savaş, büyük ekonomik kriz, salgın hastalık vb.) ortaya çıkmasıyla borcun ifasının katlanılamaz hale gelmesi durumunda açılır. Mahkemenin, yasal süre şartı henüz dolmayan bir tespit davasını doğrudan "uyarlama şartları oluşmadı" gerekçesiyle reddetmesi maddi hukuka aykırıdır.

YENİ DÖNEM İÇİN TEPİT TALEBİNİN DAVACIYA SORULMASI YÜKÜMLÜLÜĞÜ

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 31. maddesinde düzenlenen "hakimin davayı aydınlatma ödevi", hakimin uyuşmazlığın çözümü için tarafların iddia ve savunmalarını açıklamalarını, eksiklikleri gidermelerini isteme yetki ve yükümlülüğünü ifade eder. Yargılama sırasında beş yıllık sürenin dolduğu yeni bir kira döneminin başlaması halinde, hakim bu aydınlatma ödevini yerine getirmek zorundadır. Hakim, davacı tarafa meşruhatlı ihtar göndererek veya duruşmada doğrudan sorarak; "Talep ettiğiniz ilk dönem için beş yıllık süre dolmamıştır ancak yargılama sırasında yeni dönem başlamış ve beş yıl dolmuştur. Kira bedelinin bu yeni dönemden itibaren tespit edilmesini talep ediyor musunuz?" şeklinde beyanını almalıdır. Davacı bu yönde talepte bulunursa yargılamaya devam edilerek yeni dönem için bedel belirlenmeli, talep etmediği takdirde ise dava reddedilmelidir. Bu prosedürün işletilmemesi bozma nedenidir.

HAK VE NESAFET İLKESİ ÇERÇEVESİNDE KİRA BEDELİ HESAPLAMA USULÜ

Kira sözleşmesinde beş yıllık süre dolduktan sonra yapılacak tespitte, mahkemece görevlendirilen bilirkişiler aracılığıyla taşınmazın başında keşif yapılır. Bilirkişi heyeti, kiralanan taşınmazın imar durumu, büyüklüğü, konumu, çevre özellikleri, yıpranma payı ve piyasadaki emsal kiralık yerlerin bedellerini araştırır. Bu araştırmalar neticesinde taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği "serbest piyasa rayiç bedeli" belirlenir. Ancak hakim, bu belirlenen çıplak rayiç bedeli doğrudan kira bedeli olarak hüküm altına alamaz. TBK’nın 344/3. maddesi uyarınca hakkaniyete (hak ve nesafete) uygun bir karar verilmesi gerekir. Bu kapsamda, davalının eski kiracı olması ve sözleşmeye bağlılığı göz önünde tutularak, belirlenen rayiç bedel üzerinden mahkemece takdir edilecek oranda (genellikle yüzde on ila yirmi arasında) bir "eski kiracı indirimi" (hakkaniyet indirimi) yapılarak nihai kira bedeli saptanır.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN BAŞLANGIÇ TARİHİNİN TESPİT DAVALARINA ETKİSİ

Kira tespit davalarında beş yıllık sürenin hesaplanabilmesi için sözleşmenin başlangıç tarihinin kesin olarak belirlenmesi gerekir. Yazılı kira sözleşmelerinde yer alan başlangıç tarihi, aksi yazılı delillerle kanıtlanmadığı sürece tarafları bağlar. Taraflardan birinin sözlü sözleşme iddiasıyla farklı bir tarih ileri sürmesi durumunda, bu iddiasını kanıtlaması ispat yükümlülüğü altındadır. Eğer dosyada taraflarca imzalanmış yazılı bir kira sözleşmesi mevcutsa ve başlangıç tarihi açıkça belirtilmişse, mahkeme bu yazılı sözleşmedeki tarihi esas almak zorundadır. Süre hesaplamaları bu tarih üzerinden yapılarak beş yıllık barajın aşılıp aşılmadığı denetlenir. Yanlış tarihe dayanılarak yapılan süre hesaplamaları, hakkaniyet sınırlarının yanlış belirlenmesine ve dolayısıyla kararın üst mahkemece usulden bozulmasına neden olur.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Danıştay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir.