PANDEMİDE KİRA UYARLAMASI VE İHTİYATİ TEDBİR

Borçlar hukuku prensipleri çerçevesinde akdedilen sözleşmeler, kural olarak "ahde vefa" (pacta sunt servanda) ilkesine tabidir. Eş deyişle, taraflar özgür iradeleri ile kurdukları sözleşme ilişkisinden doğan borçlarını, şartlar ne kadar değişirse değişsin, başlangıçta kararlaştırdıkları şekilde aynen ifa etmekle yükümlüdürler. Ancak toplumsal, ekonomik veya küresel ölçekte meydana gelen olağanüstü ve öngörülemeyen gelişmeler, sözleşmenin kurulduğu andaki dengeleri altüst ederek ifayı bir taraf için çekilmez veya imkansız derece zor bir boyuta taşıyabilmektedir. Bu gibi ekstrem durumlarda ahde vefa ilkesinin katı bir şekilde uygulanması hakkaniyet, dürüstlük kuralı ve adalet ilkeleri ile bağdaşmaz. İşte tam bu noktada, Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesinde düzenlenen "aşırı ifa güçlüğü" ve buna bağlı olarak gelişen "sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması" müessesesi devreye girmektedir. Yakın geçmişte tüm dünyayı sarsan ve küresel bir mücbir sebep teşkil eden salgın (pandemi) hastalık dönemi, özellikle kira sözleşmelerinde eşi benzeri görülmemiş bir dengesizliğe yol açmıştır. İşyerlerinin kapatılması, sokağa çıkma kısıtlamaları ve ticari hayatın durma noktasına gelmesi, kiracıların kira bedellerini ödemelerini son derece zorlaştırmış ve yaygın biçimde kira bedelinin uyarlanması davalarının açılmasına sebebiyet vermiştir. Yargılama süreçlerinin doğal olarak uzun zaman alması ise, bu süreç boyunca kiracıların ticari veya şahsi varlıklarını sürdürebilmeleri adına acil hukuki koruma tedbirlerine ihtiyaç duymalarını beraberinde getirmiştir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu kapsamında yer alan ihtiyati tedbir kurumu, bu geçici hukuki korumayı sağlamak için en elverişli usuli araçtır. Ancak salgın döneminde açılan uyarlama davalarında mahkemelerin davanın sonucunu önden belirler nitelikte ihtiyati tedbir kararı verip veremeyeceği hususu, Bölge Adliye Mahkemeleri arasında ciddi görüş ayrılıklarına neden olmuştur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin kesin kararlar arasındaki uyuşmazlığı gideren emsal nitelikteki bu kararı, hem maddi hukuk hem de usul hukuku yönünden son derece hayati ilkeleri barındırmaktadır.

KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI VE HUKUKİ TEMELİ

Sözleşme hukukunun en temel kolonlarından biri olan sözleşme serbestisi ilkesi, taraflara sözleşme şartlarını ve özellikle edimler arasındaki dengeyi özgürce tayin etme hakkı tanır. Ancak bu serbesti, sözleşmenin kurulduğu andaki veriler ve geleceğe yönelik makul öngörüler üzerine inşa edilir. Hayatın olağan akışı dışında gelişen, tarafların iradesinden bağımsız ve öngörülmesi objektif olarak mümkün olmayan fevkalade olaylar, edimler arasındaki dengeyi bir taraf aleyhine katlanılamayacak derecede bozduğunda, hukuk düzeni bu dengesizliğe kayıtsız kalamaz. Bu doğrultuda Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 138. maddesinde "Aşırı İfa Güçlüğü" başlığı altında sözleşmenin uyarlanması yasal güvenceye kavuşturulmuştur. İlgili yasa maddesi şu şekildedir: "Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır." Bu hüküm, kira sözleşmeleri gibi sürekli edimli sözleşmelerde doğrudan uygulama alanı bulur. Kira bedelinin uyarlanması davası, sözleşmenin kurulmasından sonra değişen şartlar nedeniyle taraflar arasındaki ekonomik dengenin hakim müdahalesi ile yeniden kurulmasını amaçlayan inşai nitelikte bir davadır. Bu davada hakim, dürüstlük kuralının (TMK m. 2) çizdiği sınırlar çerçevesinde, tarafların karşılıklı menfaat dengesini yeniden tesis edecek şekilde kira bedelini revize eder.

AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ VE ŞARTLARI

TBK 138 maddesi uyarınca bir sözleşmenin uyarlanabilmesi için kanun koyucu birtakım kümülatif şartların birlikte gerçekleşmesini aramaktadır. Bu şartlardan ilki, sözleşmenin kurulduğu sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de objektif olarak beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkmasıdır. İkinci şart, bu olağanüstü durumun borçludan kaynaklanmayan, tamamen onun iradesi ve kontrolü dışındaki harici bir sebepten ileri gelmesidir. Üçüncü olarak, ortaya çıkan bu durumun, sözleşmenin kurulduğu andaki mevcut olguları, borçludan edimin ifasının talep edilmesini dürüstlük kurallarına açıkça aykırı düşürecek derecede borçlu aleyhine ağırlaştırmış olması gerekmektedir. Son olarak borçlunun, edimini henüz ifa etmemiş olması veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan yasal haklarını (uyarlama hakkını) açıkça saklı tutarak (ihtirazı kayıtla) ifa etmiş olması şarttır. Kira ilişkilerinde, özellikle döviz kurlarındaki fahiş dalgalanmalar, ülkeyi sarsan büyük ekonomik krizler, deprem gibi doğal afetler veya küresel salgınlar bu olağanüstü durumun somut örnekleridir. Kiracının bu şartlar altında ezilmesini önlemek isteyen kanun koyucu, dürüstlük kuralı gereğince kira bedelinin objektif rayice uygun hale getirilmesini hakimden talep etme yetkisi vermiştir. Eğer borçlu borcunu hiçbir çekince ileri sürmeden, uysalca ödemişse, geçmişe yönelik uyarlama talep edemeyecektir; zira çekincesiz ifa, aşırı ifa güçlüğünün o an için dürüstlük kuralını ihlal edecek boyutta hissedilmediği veya kabullenildiği karinesini yaratır.

SALGIN HASTALIĞIN SÖZLEŞMELER ÜZERİNDEKİ ETKİLERİ

Tarih boyunca veba, kolera veya en son tecrübe edilen koronavirüs gibi küresel çapta yayılan salgın hastalıklar, sadece insan sağlığını tehdit etmekle kalmamış, aynı zamanda ticaret, ekonomi ve hukuk düzenleri üzerinde de yıkıcı depremler yaratmıştır. Salgın hastalık dönemi, sözleşmeler hukuku teorisinde klasik bir "mücbir sebep" ve "olağanüstü durum" örneği olarak kabul edilir. Devletlerin kamu sağlığını korumak amacıyla aldığı idari kararlar (işyerlerinin faaliyetlerinin tamamen durdurulması, çalışma saatlerinin kısıtlanması, sokağa çıkma yasakları vb.) doğrudan doğruya sözleşmesel ilişkileri etkilemiştir. Özellikle alışveriş merkezlerindeki (AVM) dükkanlar, restoranlar, kafeler ve sinemalar gibi doğrudan insan sirkülasyonuna dayanan ticari taşınmazların kiracıları, bu idari kısıtlamalar nedeniyle gelir elde etme imkanını tamamen veya kısmen kaybetmişlerdir. Taşınmazın fiziken varlığını korumasına rağmen, kiracının ondan sözleşmede amaçlanan ticari yararı elde edememesi durumu ortaya çıkmıştır. Bu durum, edimler arasındaki dengenin kiracı aleyhine katlanılamaz derecede bozulduğunun en somut göstergesidir. Salgın hastalık gibi küresel ölçekteki bir felaketin, sözleşmenin kurulduğu sırada taraflarca öngörülebilmesi veya hesaba katılması beklenemez. Dolayısıyla pandemi dönemi, TBK 138 anlamında aşırı ifa güçlüğü olgusunun ve uyarlama davalarının temel meşruiyet zeminini en güçlü şekilde oluşturan tarihi hukuki gelişmelerden biri olmuştur.

İHTİYATİ TEDBİR KAVRAMI VE USULÜ

Hukuk devletinde hak arama hürriyeti anayasal bir teminattır. Ancak adaletin tecelli etmesi, yani bir davanın açılması, delillerin toplanması, yargılamanın yapılması ve nihai hükmün kesinleşmesi uzun bir zaman dilimini gerektirir. Bu süre zarfında, dava konusu hakkın veya durumun değişmesi, yok olması ya da ciddi zarar görmesi tehlikesi mevcuttur. Davacının davayı kazanmasına rağmen, geçen süre nedeniyle kararın icra edilemez hale gelmesini veya telafisi imkansız zararların doğmasını önlemek amacıyla usul hukukumuzda "Geçici Hukuki Korumalar" düzenlenmiştir. Bu geçici hukuki korumaların en önemlisi ve en yaygın olanı "İhtiyati Tedbir" müessesesidir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 389. maddesi ihtiyati tedbirin şartlarını genel çerçevesiyle çizmiştir. İlgili maddeye göre: "Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkansız hale geleceğinden veya gecikmesinde sakınca bulunan hallerde bir zararın doğacağından endişe edilmesi halinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir." İhtiyati tedbir usulü, hızlı karar almayı gerektiren, tam bir ispat yerine "yaklaşık ispat" ölçütünün arandığı, kural olarak teminat mukabilinde verilen ve davanın esasına ilişkin nihai bir hak doğurmayan geçici nitelikte bir yargısal faaliyettir.

UYUŞMAZLIĞIN ESASINI HALLEDER ŞEKİLDE TEDBİR

İhtiyati tedbir müessesesinin en hassas ve doktrinde en çok tartışılan sınırı, "davanın ve uyuşmazlığın esasını halleder şekilde tedbir kararı verilemeyeceği" yönündeki genel ilkedir. Bu ilkeye göre, ihtiyati tedbir nihai hükmün etkisini önden sağlayarak davacıyı asıl amaca yargılama yapmaksızın ulaştırmamalıdır. Tedbirin amacı hakkı güvenceye almaktır, hakkı hemen sahibine teslim etmek değildir. Örneğin, bir tapu iptal davasında tapunun doğrudan davacı adına tescili yönünde tedbir verilemez; sadece başkasına devrinin önlenmesi için tapu kaydına şerh konulabilir. Ancak kira uyarlaması davalarında kiracılar, davanın sonuna kadar fahiş ve ödenmesi imkansız hale gelen kira bedelini ödemeye zorlanırlarsa, dava bitene kadar iflas edeceklerini veya tahliye riskiyle karşı karşıya kalacaklarını ileri sürerek, kira bedelinin dava süresince geçici olarak (tedbiren) indirilmesini talep etmektedirler. Bazı mahkemeler ve Bölge Adliye Mahkemeleri, kira bedelinin tedbiren indirilmesinin "uyuşmazlığın esasını halleder nitelikte" olduğunu, zira davanın amacının zaten kira bedelinin indirilmesi olduğunu, bu nedenle tedbiren indirim yapılamayacağını savunarak talepleri reddetmişlerdir. Yargıtay ise bu klasik ve katı yorumu aşarak, geçici de olsa kira bedelinin tedbiren uyarlanabileceğini kabul etmiştir. Zira kiracının dava süresince fahiş bedeli ödemeye zorlanması, davanın sonunda haklı çıksa bile işyerinin kapanması gibi telafisi imkansız zararlara yol açacaktır. Dolayısıyla bu durumlarda tedbir kararı verilmesi, uyuşmazlığın esasını çözmek değil, hakkın dava sonuna kadar korunmasını sağlamak işlevini görmektedir.

GÖRÜŞ UYUŞMAZLIKLARININ GİDERİLMESİ VE ÖNEMİ

Ülkemizde Bölge Adliye Mahkemelerinin (İstinaf) kurulmasıyla birlikte, farklı bölgelerdeki dairelerin aynı hukuki uyuşmazlıklar hakkında taban tabana zıt kesin kararlar vermesi riski ortaya çıkmıştır. Bu durum, hukuki öngörülebilirlik, hukuki güvenlik ve kanun önünde eşitlik ilkelerini zedeleyen son derece tehlikeli bir durumdur. Bu tehlikeyi önlemek amacıyla 5235 sayılı Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yetkileri Hakkında Kanun'un 35. maddesi ihdas edilmiştir. İlgili maddenin birinci fıkrasının 3. bendi uyarınca, bölge adliye mahkemesi hukuk dairelerinin kesin kararları arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlıklarının giderilmesi amacıyla Yargıtay ilgili hukuk dairesine başvurulabilmektedir. Yargıtay'ın bu doğrultuda verdiği kararlar, uyuşmazlığı gideren, alt mahkemeleri ve daireleri bağlayan, içtihadı birleştiren emsal kararlar niteliğindedir. İncelediğimiz emsal kararda da, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi ile Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin salgın hastalık nedeniyle açılan kira uyarlaması davalarında ihtiyati tedbir verilip verilemeyeceği konusundaki kesin kararları arasındaki derin uyuşmazlık, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafından giderilmiştir. Yargıtay, tedbir taleplerinin kategorik olarak reddedilemeyeceğini kesin bir dille hükme bağlayarak adalet mekanizmasında yeknesaklığı sağlamıştır.

KİRA DAVALARINDA İHTİYATİ TEDBİR ŞARTLARI

Yargıtay'ın uyuşmazlığı gideren bu tarihi kararına göre, salgın hastalık sebebiyle kira bedelinin uyarlanması davalarında ihtiyati tedbir kararı verilmesi usulen mümkündür ve mahkemelerin bu talepleri "davanın esasını halleder nitelikte tedbir verilemez" gerekçesiyle toptan reddetmesi hukuka aykırıdır. Ancak bu durum, her açılan uyarlama davasında otomatik olarak tedbir kararı verileceği anlamına gelmez. İhtiyati tedbir kararı verilebilmesi için HMK 389 ve devamı maddelerinde aranan genel şartların somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediğinin hakim tarafından titizlikle denetlenmesi gerekir. Bu şartlar; uyuşmazlık konusu hakkında gecikmesinde sakınca bulunan bir halin varlığı, telafisi güç veya imkansız bir zararın doğma tehlikesinin bulunması ve tedbir talep edenin davasında yaklaşık olarak haklı olduğunu ispat edebilmesidir. Kira ilişkisi özelinde hakim; kiracının faaliyet gösterdiği sektörün pandemiden ne derece etkilendiğini, işyerinin idari kararla kapatılan grupta yer alıp almadığını, ciro kayıplarını, işletmenin finansal durumunu ve kira bedelinin mevcut piyasa koşullarındaki fahişlik düzeyini yaklaşık olarak incelemelidir. Eğer kiracının dava süresince eski fahiş kira bedelini ödemeye devam etmesi halinde iflas edeceği veya tahliye edilerek ticari hayatının sona ereceği (telafisi imkansız zarar) yaklaşık olarak ispat edilirse, hakim dava sonuna kadar geçerli olmak üzere kira bedelinin belirli bir oranda düşürülmesine veya geçici olarak ödenmesine tedbiren karar verebilmelidir.

HMK 389 BAĞLAMINDA YAKLAŞIK İSPAT

Usul hukukunda ihtiyati tedbir yargılaması, esas uyuşmazlığı çözen yargılamaya nazaran daha hızlı, basit ve yüzeysel bir incelemeye dayanır. Bu nedenle kanun koyucu, ihtiyati tedbir taleplerinde tam bir ispat (kesin delillerle ispat) yerine "yaklaşık ispat" (HMK m. 390/3) ölçütünün yeterli olduğunu kabul etmiştir. Yaklaşık ispat, hakimde uyuşmazlık konusu hakkın veya iddianın büyük bir ihtimalle doğru olduğu yönünde güçlü bir kanaat uyandırılmasıdır. Kira uyarlaması davalarında yaklaşık ispatı sağlamak için davacı kiracının mahkemeye sunması gereken deliller genellikle ticari defter kayıtları, vergi dairesinden alınan ciro tabloları, banka hesap hareketleri, faaliyet gösterilen sektörün genel durumuna ilişkin raporlar ve idari kısıtlama kararlarıdır. Örneğin, pandemide kapatılan bir sinema salonu işletmecisinin ciro kaybını gösteren resmi tabloları mahkemeye sunması, davasındaki haklılığını yaklaşık olarak ispat etmesi için fazlasıyla yeterlidir. Hakim, bu belgeler üzerinden yapacağı ilk incelemede, kiracının aşırı ifa güçlüğü içinde olduğunu ve davasını kazanma ihtimalinin yüksek olduğunu görerek, dava sonuçlanana kadar geçici bir nefes alma alanı yaratmak üzere ihtiyati tedbir kararı vermelidir. Bu aşamada derinlemesine bilirkişi incelemesi yapılması veya kesin delil aranması, geçici hukuki korumanın doğasına ve ivedilik amacına aykırıdır.

SONUÇ VE UYGULAMA ALANINDAKİ ETKİLER

Sonuç olarak; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin kesin kararlar arasındaki uyuşmazlığı gideren bu kararı, salgın hastalık veya benzeri küresel/ulusal olağanüstü durumlarda kira sözleşmelerinin ayakta tutulabilmesi ve ticari hayatın sürekliliğinin korunabilmesi adına atılmış devrim niteliğinde bir adımdır. Karar, usul hukukunun katı ve şekilci yorumlarının, maddi hukukun hakkaniyet ve adalet arayışını engellememesi gerektiğini net bir şekilde ortaya koymuştur. "Uyuşmazlığın esasını çözücü tedbir verilemez" yönündeki klasik doktrin kuralı, kira uyarlaması davalarında kiracının yok olması tehlikesi karşısında esnetilmiş ve hayatın dinamizmine uydurulmuştur. HMK 389 ve devamı maddelerindeki yaklaşık ispat ve telafisi imkansız zarar şartlarının varlığı halinde, kira bedelinin dava süresince tedbiren uyarlanması artık yasal bir zorunluluk olarak kabul edilmektedir. Bu emsal içtihat, gelecekte meydana gelebilecek benzer küresel krizlerde, ekonomik çalkantılarda veya mücbir sebep hallerinde de uygulanabilecek çok güçlü bir hukuki kalkan niteliğindedir. Mahkemelerin tedbir taleplerini incelerken şekilci ret gerekçelerinin arkasına sığınmak yerine, dürüstlük kuralı ve hakkaniyet ışığında somut olayın gerçeklerini analiz etmesi adalet inancını pekiştirecektir.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Yargıtay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir