KİRACININ ORTAK GIDER VE AIDAT SORUMLULUĞU

Kat mülkiyeti hukukuna tabi apartman ve sitelerde, ortak alanların bakımı, temizliği, güvenliği, asansör bakımları ve ortak aydınlatma gibi giderlerin karşılanabilmesi için toplanan aidat ve avans ödemeleri, toplu yaşamın devam edebilmesi için hayati önem taşır. Bu giderlerin ödenmemesi durumunda, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca apartman veya site yönetimleri yasal takip başlatma yetkisine sahiptir. Ortak gider borçlarının ödenmesinde asıl muhatap ve borçlu, bağımsız bölümün sahibi olan "Kat Maliki (ev sahibi)"dir. Ancak KMK’nın 22. maddesi, alacağın tahsilini güvenceye almak amacıyla, kat maliki ile birlikte o bağımsız bölümden kira sözleşmesi, oturma hakkı gibi sebeplere dayanarak fiilen yararlanan "Kiracıları" da müştereken ve müteselsilen sorumlu tutmuştur. Yasa koyucu bu müteselsil sorumluluğu getirirken, kiracıyı korumak amacıyla son derece adil ve dengeli bir sınır çizmiştir. Kiracının ortak giderlerden sorumluluğu, her ay ödemekle yükümlü olduğu "kira miktarı" ile sınırlı olup, kiracının apartman yönetimine yaptığı bu aidat ödemeleri yasal olarak kira borcundan düşülmektedir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin bu makaleye konu olan emsal ve site/apartman yönetimlerinin en çok başvurduğu ilke kararı, kiracının sorumluluk sınırlarını netleştirerek, kat maliki ile kiracının borçtan kira bedeli kadar müteselsilen sorumlu olduğunu teyit etmektedir. Karar uyarınca; ortak giderlerden kiracının sorumluluğu ödediği kira bedeliyle sınırlıdır.

Uygulamada, ev sahibinin aidat borçlarını biriktirmesi ve ödememesi üzerine apartman veya site yönetimi icra takibi (Örnek 7) başlatmaktadır. Yönetim, takibi hızlandırmak veya tahsil kabiliyetini artırmak amacıyla hem ev sahibini hem de kiracıyı borçlu olarak göstermektedir. Kiracı ise "ben kiracıyım, bu borcun asıl sahibi ev sahibidir, bana takip yapılamaz" diyerek takibe itiraz etmektedir. İlk derece Sulh Hukuk Mahkemeleri de bazen "yatırım bütçesi, asansör yenileme bedeli gibi demirbaş giderlerinin ev sahibine ait olduğu, kiracının işletme bütçesinden (temizlik vb.) sorumlu olduğu, ancak yönetimlerin bu ayrımı yapmadan kiracının tüm borçtan sorumlu tutulmasının yasaya aykırı olduğu" gerekçesiyle kiracı hakkındaki davayı tamamen reddedebilmekteydi. Oysa Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, bu hatalı kabulleri bozmaktadır. KMK m. 22 uyarınca kiracı, gider türü (demirbaş/işletme) ayrımı olmaksızın, kat malikiyle birlikte borçtan müteselsilen sorumludur. Buradaki tek yasal sınır, kiracının aylık kira borcu miktarıdır. Kiracı kira bedelinden fazla bir miktarla sorumlu tutulamaz. Yaptığı ödeme ise kira borcundan mahsup edilir.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU YİRMİNCİ MADDE

Kat maliklerinin ortak giderlere katılma borcunu düzenleyen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi şu şekildedir:

KMK Madde 20/1 -
"Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür."

Bu madde ortak giderlerin yasal dağılım anahtarıdır.

MÜTESELSİL SORUMLULUK VE KİRA BEDELİ SINIRI

Müteselsil sorumluluk, alacaklının borcun tamamını borçluların herhangi birinden veya tamamından talep edebilme hakkıdır.

KMK m. 22 uyarınca, kiracı ve kat maliki yönetim karşısında ortak borçludur. Ancak kiracının bu müteselsil sorumluluğu sınırsız değildir. Kiracının ödemekle yükümlü olduğu aylık kira bedeli tavan sınırdır. Örneğin aidat borcu 10.000 TL, kiracının kirası ise 8.000 TL ise, yönetim kiracıdan en fazla 8.000 TL talep edebilir; kalan 2.000 TL sadece ev sahibinden tahsil edilebilir.

KMK YİRMİ İKİNCİ MADDE DÜZENLEMESİ

Ortak giderlerin ödenmesini ve kiracının sorumluluğunu düzenleyen Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesinin ilk fıkrası şu şekildedir:

KMK Madde 22/1 -
"Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür."

Bu madde, apartman yönetiminin alacak güvencesidir.

AİDATIN KİRA BORCUNDAN MAHSUP EDİLMESİ

Kiracının yasa gereği apartman veya site yönetimine ödediği ortak gider ve aidat miktarları, ev sahibine olan kira borcunun ödenmesi hükmündedir.

Kiracı, yönetime ödediği aidat makbuzunu ev sahibine sunarak, o ayki kira bedelinden bu miktarı doğrudan düşer (mahsup eder). Ev sahibi, kiracının yönetime yaptığı ödemeyi gerekçe göstererek "kiramı eksik ödedin" iddiasıyla kiracıyı evden çıkaramaz.

DEMİRBAŞ GİDERLERİ VE İÇ İLİŞKİ SORUMLULUĞU

Apartman veya sitenin ana yapısına değer katan kalıcı yatırımlar (Örn: dış cephe mantolaması, asansör motorunun yenilenmesi, çatı onarımı) demirbaş giderleridir.

İç ilişkide (ev sahibi-kiracı arasında) bu giderler tamamen ev sahibine aittir. Apartman yönetimi dış ilişkide (KMK m. 22 uyarınca) bu borcu kiracıdan tahsil edebilir. Ancak kiracı bu demirbaş parasını yönetime ödedikten sonra, ev sahibine olan kira borcundan kuruşu kuruşuna mahsup ederek veya ev sahibine rücu ederek zarardan kurtulur.

İCRA VE İFLAS UYARINCA TAKİP VE DENETİM

Apartman yönetimi, ödenmeyen ortak giderler için KMK m. 20 ve 22 uyarınca doğrudan İlamsız İcra Takibi (Örnek 7) başlatma yetkisine sahiptir.

Takipte, borçlu kat malikinin yanında kiracı da borçlu gösterilir. İcra memuru kiracıya ödeme emri gönderdiğinde, kiracı kira bedeli sınırını aşan bir miktar yazılmışsa 7 gün içinde itiraz etmelidir. Kira bedeli içindeki miktarlar için ise ödeme yapmakla yükümlüdür.

HMK UYARINCA KİRA BEDELİNİN TESPİTİ USULÜ

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) çerçevesinde, kiracının sorumluluk sınırının belirlenmesinde kira miktarının tespiti şu şekilde yürütülür:

HMK m. 200 ve m. 266 uyarınca, kiracı ile kat maliki arasındaki kira bedelinin ne kadar olduğunun saptanması ispat yükü altındadır. Yönetim, kiracının kira bedelini kanıtlamak için taraflar arasındaki kira sözleşmesini celbedebilir veya banka kira ödeme dekontlarını mahkeme aracılığıyla talep edebilir. HMK dairesinde saptanan bu fiili aylık kira bedeli, mahkemenin kiracı hakkında kuracağı mahkumiyet hükmünün tavan sınırını belirler.

HUKUKİ YORUMLAR AND ALACAK GÜVENCESİ

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin bu emsal kararı, toplu yaşam alanlarında yönetimlerin alacaklarını tahsil etmesini kolaylaştıran, kiracıyı koruyan ve mülkiyet hukukunu dengeleyen harika bir kanun yorumu başyapıtıdır.

Sonuç olarak; apartman ve site ortak gider borcundan kat maliki aslen sorumludur. Kiracı ise kat malikiyle birlikte, her ay ödediği kira miktarı sınırı dahilinde bu borçtan müteselsilen sorumludur. Kiracının yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Mahkemenin kiracının sorumluluğunu tamamen reddetmesi kanuna aykırıdır. Yargıtay, bu kararla hem tahsil kabiliyetini korumuş hem de kiracı haklarını güvence altına alarak Türk kat mülkiyeti hukukuna paha biçilemez bir değer katmıştır.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Yargıtay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir.