Kiralananın Teslimi ve Tazminat Sorumluluğu

Kira sözleşmesinde ifa yükümlülüğü

Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu sistematiği içerisinde sürekli borç ilişkisi doğuran ve taraflara karşılıklı edim yükleyen özel bir sözleşme türüdür. Bu sözleşmede kiraya verenin temel borcu, kiralananı kararlaştırılan tarihte teslim etmek ve sözleşme süresince kullanım amacına uygun şekilde bulundurmayı sağlamaktır. Bu yükümlülük, kira ilişkisinin en temel yapı taşlarından birini oluşturur ve sözleşmenin geçerliliği kadar devamlılığı açısından da belirleyicidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi, kiraya verenin teslim borcuna açık şekilde düzenlemektedir. Bu hükme göre kiraya veren, kiralananı sözleşmede belirlenen tarihte ve amaca uygun şekilde teslim etmekle yükümlüdür. Teslim borcu yalnızca fiziksel bir teslimi değil, aynı zamanda kiralananın kullanıma elverişli olmasını da kapsar. Bu nedenle kiralananın fiilen kullanılabilir durumda olmaması, borcun ihlali anlamına gelir.

Kira ilişkisi, sadece başlangıç anındaki teslim yükümlülüğü ile sınırlı değildir. Sözleşme süresi boyunca kiralananın kullanılabilir durumda tutulması da kiraya verenin sorumluluğundadır. Bu yönüyle kira sözleşmesi, devamlılık arz eden bir güven ilişkisine dayanır.

Kiraya verenin ayıptan sorumluluğu

Kiraya verenin en önemli yükümlülüklerinden biri, kiralananın ayıpsız şekilde teslim edilmesi ve sözleşme süresince bu durumun korunmasıdır. Ayıp kavramı, kiralananın sözleşmede öngörülen kullanım amacını önemli ölçüde engelleyen veya azaltan eksiklikleri ifade eder.

Türk Borçlar Kanunu sisteminde kiraya verenin ayıptan sorumluluğu geniş yorumlanır. Kiralanan, sözleşmenin kurulmasından önce mevcut olan veya sözleşme süresi içinde ortaya çıkan ayıplar nedeniyle kullanılamaz hale gelirse, kiraya veren bu durumdan sorumlu olur. Bu sorumluluk, kusur şartına bağlı olmaksızın doğabilen özel bir tekeffül sorumluluğudur.

Bu çerçevede kiraya veren, kiralananın kullanım amacına uygun şekilde bulunmasını sağlamak zorundadır. Aksi halde kiracının çeşitli seçimlik hakları doğar ve bu haklar kira ilişkisinin devamını veya sona ermesini doğrudan etkiler.

TBK 305 ve 307 kapsamında haklar

Türk Borçlar Kanunu’nun 305. maddesi, kiralananın önemli ayıplarla teslim edilmesi veya sonradan ayıplı hale gelmesi durumunda kiracının haklarını düzenlemektedir. Bu maddeye göre kiracı, ayıbın giderilmesini, kira bedelinde indirim yapılmasını veya uğradığı zararın tazminini talep edebilir.

Ayrıca önemli ayıp halinde kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı da saklıdır. Bu düzenleme, kira ilişkisinde dengeyi sağlamak ve kiracının ekonomik olarak korunmasını amaçlamaktadır. Kiralananın kullanımını ciddi şekilde etkileyen durumlar, sözleşmenin devamını çekilmez hale getirebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 307. maddesi ise ayıp nedeniyle kira bedelinde indirim talebini düzenler. Kiralananın kullanımını etkileyen eksiklikler devam ettiği sürece, kiracı kira bedelinde orantılı bir indirim isteyebilir. Bu düzenleme, kira ilişkisinin tamamen sona ermesini gerektirmeyen durumlarda esnek çözüm sağlar.

Kiraya verenin temerrüdü ve TBK 125

Kiraya verenin kiralananı teslim etmemesi veya geç teslim etmesi, borçlar hukuku anlamında temerrüt halini oluşturur. Türk Borçlar Kanunu’nun 125. maddesi, temerrüt halinde alacaklının seçimlik haklarını düzenleyen genel bir hükümdür.

Bu maddeye göre alacaklı, borcun ifasını ve gecikme tazminatını talep edebilir. Ayrıca borcun ifasından vazgeçerek sözleşmeden dönebilir ve uğradığı zararların tazminini isteyebilir. Bu zararlar, müspet zarar veya menfi zarar olarak iki farklı kategoride değerlendirilebilir.

Sözleşmeden dönme halinde taraflar, birbirlerine ifa ettikleri edimleri geri verme yükümlülüğü altına girer. Bu durum, sözleşmenin geçmişe etkili olarak ortadan kalkması sonucunu doğurur. Fesih ise ileriye etkili sonuç doğurur ve sözleşme geleceğe dönük olarak sona erer.

Müspet ve menfi zarar ayrımı

Kira hukukunda en önemli ayrımlardan biri müspet zarar ve menfi zarar ayrımıdır. Müspet zarar, sözleşmenin ifa edilmesi halinde elde edilecek olan ekonomik menfaatin kaybını ifade eder. Menfi zarar ise sözleşmeye güvenilerek yapılan masraflar ve uğranılan güven kaybını kapsar.

Kiralananın teslim edilmemesi durumunda kiracı, sözleşmeden dönerek müspet zararını talep edebilir. Bu zarar, kiralananın kullanılmaması nedeniyle elde edilemeyen kazançları da içerebilir. Ancak kiracı sözleşmeyi feshederse genellikle menfi zarar talep edebilir.

Bu ayrım, tazminat hukukunun temel prensiplerinden biridir ve Yargıtay uygulamasında titizlikle uygulanmaktadır.

Seçimlik hakların hukuki niteliği

Türk Borçlar Kanunu, kiracıya temerrüt halinde birden fazla seçimlik hak tanımaktadır. Bu haklar arasında aynen ifa, sözleşmeden dönme ve tazminat talebi bulunmaktadır. Kiracı, somut duruma göre bu haklardan birini seçmek zorundadır.

Aynen ifa talebi, kiralananın teslim edilmesi ve gecikmenin giderilmesini içerir. Sözleşmeden dönme ise sözleşmenin geçmişe etkili olarak sona erdirilmesini sağlar. Fesih ise ileriye dönük sonuç doğurur.

Bu seçimlik hakların doğru belirlenmesi, tazminat miktarının ve hukuki sonucun tespitinde belirleyici rol oynar. Bu nedenle mahkemeler, davacının talebini açık şekilde belirlemek zorundadır.

Kiralananın teslim edilmemesinin sonuçları

Kiralananın teslim edilmemesi, kira sözleşmesinin en ağır ihlallerinden biridir. Bu durumda kiracı, ekonomik olarak ciddi zararlara uğrayabilir. Bu zararlar, hem doğrudan hem de dolaylı nitelikte olabilir.

Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmemesi halinde kiracı, TBK 125 kapsamında tazminat talep edebilir. Bu tazminat, sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle ortaya çıkan tüm zararları kapsayabilir.

Ancak bu noktada kiracının seçimlik hakkını doğru şekilde kullanması gerekir. Aynen ifa talep edilmeden doğrudan tazminat istenmesi, sözleşmeden dönme iradesi olarak değerlendirilebilir.

Yargıtay’ın değerlendirme ölçütleri

Yargıtay, kira ilişkilerinde özellikle taraf iradesinin doğru tespit edilmesine büyük önem vermektedir. Davacının hangi hakkını kullandığı açık değilse, mahkemenin bu durumu açıklığa kavuşturması gerekir.

Seçimlik hakların yanlış değerlendirilmesi, eksik inceleme anlamına gelir ve bozma sebebi oluşturur. Özellikle TBK 125 kapsamında yapılan değerlendirmelerde, sözleşmeden dönme ile fesih arasındaki farkın doğru belirlenmesi zorunludur.

Ayrıca Yargıtay, kiralananın teslim edilip edilmediği ve bunun ispat yükü konularında da sıkı bir değerlendirme yapmaktadır. İspat yükü, iddia eden tarafa aittir ve somut delillerle desteklenmelidir.

Soru cevap bölümü

Kiraya verenin teslim borcu nedir?
Kiralananı sözleşmede belirlenen tarihte ve kullanıma elverişli şekilde teslim etme yükümlülüğüdür.

Kiralanan teslim edilmezse ne olur?
Kiracı TBK 125 kapsamında aynen ifa, sözleşmeden dönme veya tazminat talep edebilir.

Müspet zarar nedir?
Sözleşme ifa edilseydi elde edilecek kazancın kaybıdır.

Menfi zarar nedir?
Sözleşmeye güvenilerek yapılan masraflar ve uğranılan güven kaybıdır.

Sonuç ve hukuki değerlendirme

Kiralananın teslim edilmemesi, kira hukukunda ciddi hukuki sonuçlar doğuran bir borç ihlalidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 301 ve 125. maddeleri birlikte değerlendirildiğinde, kiraya verenin teslim yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde kiracının geniş seçimlik haklara sahip olduğu görülmektedir.

Yargıtay’ın yaklaşımı, özellikle kiracının iradesinin doğru tespit edilmesi ve seçimlik hakların doğru uygulanması üzerine kuruludur. Mahkemelerin, davacının talebini netleştirmeden karar vermesi usul ve yasaya aykırılık oluşturur.

Bu nedenle kira hukukunda tazminat taleplerinin değerlendirilmesinde, teslim borcu, temerrüt, seçimlik haklar ve zarar türleri birlikte ele alınmalı ve her somut olay kendi içinde bütüncül bir hukuki analizle değerlendirilmelidir.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Yargıtay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir.

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ İÇTİHAT METNİ

3. Hukuk Dairesi 2018/1347 E. , 2019/7105 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı, davalı ile aralarında ... köyü'nde bulunan ev ve arazi niteliğindeki taşınmazın kiralanmasına ilişkin sözleşme bulunduğunu, sözleşmeye rağmen davalının kiralananların teslimine yanaşmadığını, teslimin gerçekleşmemesi nedeniyle zarara uğradığını, kira bedelini ödediği taşınmazın da gelirinden yoksun kaldığını, her iki zararın bilirkişi marifetiyle hesaplanarak ödenmesi gerektiğini belirterek davalının kira sözleşmesine aykırı hareket etmesi nedeniyle uğradığı zarar toplamı olan 20.000TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı, zaman aşımı itirazında bulunarak kira sözleşmesinin gerçek iradelerini yansıtmadığını, amaçlarının davacının ...köyüne yerleşmek olduğunu ancak köy sakinlerinin buna karşı çıktıklarından yerleşemediğini, aralarında kiracı- kiralayan ilişkisi bulunmadığından ödenen bir bedel de bulunmadığı bildirerek davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davacının dava konusu taşınmazları davalının engeli nedeni ile kullanamadığını ispatlayamadığı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesi hükmü gereği kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiraya verenin tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla, kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının 6098 sayılı TBK'nun 123. ve 125. maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi gerekir. Yine, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 305. maddesine göre, kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verinden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. 307. maddesine göre kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıba orantılı indirim isteyebilir. Somut olayda; Taraflar arasında 01/12/2002 başlangıç - 01/12/2012 bitiş tarihli konut ve tarlaya ilişkin kira sözleşmelerinin varlığı hususunda, uyuşmazlık bulunmamaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 125. maddesi uyarınca “Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir. Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir.” düzenlemesi mevcuttur. Bu durumda kiracı, 125. maddedeki seçimlik haklardan birini seçebilecektir. Kiracı aynen ifa (kiralananın teslimi) ve gecikme tazminatı seçebileceği gibi; bu hakkından vazgeçtiğini bildirerek, sözleşmeden dönebilir ve borcun ifa edilmemesinden yani kiralananın teslim edilmemesinden doğan müspet zararını talep edebilir. Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Kiracının diğer bir hakkı da sözleşmeyi feshederek menfi zararını talep edebilmesidir. Davacı, dava dilekçesinde kiralananın teslim edilmediğini ileri sürerek uğradığı zararı talep ettiğine ve aynen ifa talebinde bulunmadığına göre kira sözleşmesini feshettiğinin kabulü gerekir. Bu çerçevede, davacının talebi açıklattırılıp, TBK 125. maddesi çerçevesinde inceleme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi, usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK' nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 25/09/2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Şişman Hukuk Bürosu - Av. Oğuzhan ŞİŞMAN

Hukuki Danışmanlık İçin Bize Yazın