ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ VE MUHDESAT ORANI
Miras hukuku veya paylı mülkiyet uyuşmazlıklarında, ortakların (paydaşların) bir araya gelerek gayrimenkulü rızaen paylaşamamaları durumunda açılan "Ortaklığın Giderilmesi" (İzale-i Şüyu) davaları, adliyelerin en yoğun iş yükünü oluşturan dava türlerindendir. Bu davalar, Türk Medeni Kanunu (TMK) uyarınca paydaşlar arasındaki ortaklık birliğini mahkeme eliyle (satış veya aynen taksim yoluyla) nihayete erdirmeyi amaçlar. Ancak gayrimenkul hukuku uygulamasında en büyük hukuki kriz, "muhdesat" (improvements) adı verilen, yani paylı mülkiyete konu olan arazinin/arsanın üzerine paydaşlardan sadece birinin kendi parasıyla ev, bina, ahır inşa etmesi veya ağaçlar dikmesi durumunda ortaya çıkmaktadır. Ortaklığın giderilmesi sonucunda taşınmaz açık artırmayla bütünüyle satıldığında, arsa üzerindeki binayı kendi parasıyla yapan ortağın hakkı nasıl korunacaktır? Bu dağıtım hesabı uygulamada mahkemelerce sıklıkla yanlış yapılmakta, muhdesat sahibine hakkı eksik verilmekte veya diğer ortaklara adaletsiz borç yükleri çıkarılmaktadır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin gayrimenkul tasfiyesinde matematiksel adaleti kuran bu tarihi emsal kararı; ortaklığın giderilmesi davalarının "çift etkili/iki taraflı" (double-sided) davalar olması nedeniyle kazanan/kaybeden ayrımı yapılmaksızın masrafların pay oranında paylaşılması gerektiğini, arsa üzerinde uyuşmazlıksız bir muhdesat (bina) varsa, bu binanın değerinin tüm arsa değerine oranının (muhdesatın arza/bütüne oranının) bilirkişice yüzde olarak saptanacağını, satıştan elde edilecek gelirin öncelikle bu yüzde ölçüsünde doğrudan bina sahibine ödeneceğini, geri kalan tutarın paylar oranında dağıtılacağını ve yargılama giderlerinin de tam olarak bu oransal dağılım ölçüsünde taraflardan tahsil edilmesi gerektiğini tescil ederek yerel mahkeme kararını bozmuştur.
Uygulamada, arazide hak iddia eden diğer paydaşlar, "Bina arsanın üzerindedir, arsa kimin ise bina da onun sayılır. Bina sahibine satıştan ekstra para verilmemelidir" şeklinde iddialarda bulunabilmektedir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi bu adaletsizliği önlemek için "Muhdesat Oran Hesabı" metodolojisini zorunlu kılmıştır. Somut olayda bilirkişi heyeti, davalıya ait binanın değerini 145.508 TL, arsa ile birlikte taşınmazın toplam değerini ise 2.252.608 TL olarak belirlemiştir. Bu iki değer karşılaştırılarak, binanın toplam değere oranı %6,4595 olarak saptanmıştır. Mahkemenin kuracağı hüküm çok nettir: İcra dairesi taşınmazı açık artırmada kaç TL'ye satarsa satsın (örneğin 5 milyon TL), ihale bedelinin %6,4595'ini doğrudan bina sahibine ödeyecektir. Geri kalan %93,5405'lik kısım ise tapu payları oranında tüm mirasçılara dağıtılacaktır. Ayrıca en büyük hatalardan biri olan yargılama masrafı paylaşımı da düzeltilmiştir; dava masrafları tapu paylarına göre değil, bu satış geliri dağılım oranlarına göre bölüştürülecektir. Bu karar, miras kalan arsalara ev yapan evlatların haklarını kardeşlerine karşı koruyan, parselasyon ve tasfiye süreçlerinde hukuki güvenliği sağlayan sarsılmaz bir gayrimenkul hukuku abidesidir. Karar, gayrimenkul tasfiyesinin kusursuz matematiğidir.
ORTAKLIKTAN ÇIKMA VE İZALEİ ŞÜYU
İzale-i Şüyu davaları, paydaşlar arasındaki ortak mülkiyet ilişkisini sona erdiren anayasal mülkiyet davalarıdır.
Bu davalar, aynen taksim (bölüşme) veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesi şeklinde sonuçlanır. Gayrimenkulün aynen bölünmesi mümkün değilse, icra müdürlüğü vasıtasıyla halka açık ihale ile satılarak paraya çevrilir.
MUHDESAT KAVRAMI VE HUKUKİ NİTELİĞİ
Muhdesat; bir arazi üzerinde kalıcı olarak inşa edilen bina, tesis gibi yapılar ile dikilen ağaçları ifade eder.
Eşya hukukunda üst toprağa tabidir kuralı geçerli olsa da paylı mülkiyette paydaşlardan birinin kendi bütçesiyle ortak arsa üzerine değer kazandırıcı yapı yapması durumunda, bu yapının aidiyeti tespit edilerek sahibine bedel ödenmesi adalet gereğidir.
ÇİFT ETKİLİ DAVALARDA MASRAF PAYLAŞIMI
Ortaklığın giderilmesi davaları 'çift etkili' (iki taraflı) nitelikte olup, davada davacı ve davalı benzer haklara sahiptir.
Bu davaların doğası gereği kazananı veya kaybedeni yoktur; tüm ortaklar taşınmazın satılmasıyla nakdi paylarına kavuşurlar. Bu nedenle mahkeme giderleri, harçlar ve avukatlık ücretleri taraflara tapu payları oranında yüklenmelidir.
MUHDESATIN ARZA ORANI HESAPLAMA ESASLARI
Muhdesat uyuşmazlıklarında, bilirkişi kurulu 'arz' (arsa) değeri ile 'muhdesat' (bina) değerini ayrı ayrı saptar.
Daha sonra bu iki değer toplanarak taşınmazın toplam değeri bulunur. Muhdesat değerinin toplam değere bölünmesiyle 'muhdesat oranı' (% olarak) hesaplanır. Somut olayda bu oran milimetrik olarak %6,4595 olarak hesaplanmıştır.
SATIŞ BEDELİNİN ORANSAL DAĞITILMASI YÖNTEMİ
İhale sonucu elde edilen nakit para dağıtılırken, hesaplanan muhdesat oranı doğrudan uygulanır.
Satış bedelinden ilk önce muhdesat sahibine bu yüzde oranında ödeme yapılır. Kalan para ise diğer paydaşlara tapudaki hisseleri oranında bölüştürülür. Yargılama masrafları da aynı oranlarda (muhdesat sahibine payı oranında, diğerlerine payları oranında) yansıtılır.
YARGITAY BOZMA KARARI VE ANALİZİ
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin bu emsal kararı, mahkemelerin tasfiye hükümlerini kurarken yaptığı matematiksel hataları düzeltmiştir.
Mahkemenin oranı dikkate almadan kurduğu hüküm, icra dairesinde infaz kabiliyetini yok edecek niteliktedir. Yargıtay'ın getirdiği net formül sayesinde, ortaklığın giderilmesi davalarında hak kayıpları engellenmekte ve icra aşamasında adil dağıtım sağlanmaktadır. Karar, icra ve mahkeme birliğidir.
SORU – CEVAP BÖLÜMÜ
Evin sizin tarafınızdan yapıldığı konusunda kardeşlerinizle uyuşmazlık yoksa (veya Muhdesatın Aidiyeti davasıyla bunu kanıtlamışsanız), ortaklığın giderilmesi davasında evinizin değeri ile arsa değeri ayrı ayrı hesaplanır ve evin arsa değerine oranı belirlenir. Satış yapıldığında, evinizin oranına isabet eden para doğrudan size verilir, kalan para hisseler oranında paylaşılır.
Hayır. Ortaklığın giderilmesi davaları çift etkili (iki taraflı) davalardır, kazananı veya kaybedeni yoktur. Davayı açan davacı da olsa, tüm yargılama giderleri, harçlar ve vekalet ücretleri davanın sonunda tüm paydaşlara tapudaki hisseleri oranında paylaştırılarak tahsil edilir.
Eğer diğer hissedarlar binanın size ait olduğunu inkar ediyorsa, mahkeme size Asliye Hukuk Mahkemesi'nde 'Muhdesatın Aidiyeti (Tespit) Davası' açmanız için süre verir. Siz bu davayı açtığınızda, ortaklığın giderilmesi davası bu tespit davasının sonuçlanmasını 'bekletici mesele' yapar ve dava durur.
Formül şudur: [Muhdesat Değeri / (Arsa Değeri + Muhdesat Değeri)] x 100. Örneğin arsa 900 bin TL, bina 100 bin TL ise toplam değer 1 milyon TL'dir. Muhdesat oranı %10'dur. Satış bedeli ne olursa olsun %10'u doğrudan bina sahibine ödenir.
Satışı engellemenin tek yolu, tüm paydaşların (mirasçıların) dava sürecinde bir araya gelerek taşınmazın satışı veya paylaşımı konusunda rızayla anlaşmaları ve bu anlaşmayı (sulh sözleşmesini) mahkemeye sunarak davayı sonlandırmalarıdır. Aksi halde mahkeme satışı emreder.
Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Yargıtay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir