ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİNDE İMAR İPTALİNİN ETKİSİ

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları, paylı veya elbirliğiyle mülkiyete konu olan taşınır veya taşınmaz malların ortaklık yapısının sonlandırılarak bağımsız mülkiyete dönüştürülmesini veya satılarak bedelinin paylaştırılmasını amaçlayan çift etkili (iki taraflı) davalardır. Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde yürütülen bu davalarda, ortaklığın çözülebilmesi için öncelikle davanın konusunu oluşturan taşınmazın hukuki ve geometrik yapısının kesinleşmiş olması gerekir. İmar Kanunu'nun 18. maddesi uyarınca belediyelerce gerçekleştirilen parselasyon ve şüyulandırma işlemleri, farklı kişilere ait parselleri tek bir imar parselinde birleştirerek re'sen ortaklık kuran idari işlemlerdir. Şüyulandırma neticesinde oluşan yeni imar parseli üzerinde ortaklığın giderilmesi davası açıldığında, hissedarlardan birinin bu imar uygulamasının iptali amacıyla idari yargıda (İdare Mahkemesinde) dava açması, adli yargıdaki ortaklığın giderilmesi davasının gidişatını doğrudan etkiler. İdari işlemin iptal edilmesi halinde taşınmazın mülkiyet yapısı tamamen değişeceğinden, adli yargı mahkemesi idari davayı görmezden gelemez. Yargıtay’ın emsal kararları, idari yargıdaki imar iptali davasının kesinleşmesinin adli yargıda mutlak bir "bekletici mesele" yapılması gerektiğini ve bu sürecin beklenmemesinin usul hukukuna aykırılık oluşturacağını net bir şekilde ortaya koymaktadır.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVALARININ HUKUKİ NİTELİĞİ VE İŞLEYİŞİ

Ortaklığın giderilmesi davaları, kendine özgü usul kuralları bulunan ve dava sonucundan tüm paydaşların eşit şekilde etkilendiği çekişmeli yargı işlerindendir. Davayı açan paydaşın yanı sıra davalı konumundaki diğer tüm ortaklar da taşınmazın paylaşım şekline (aynen taksim veya satış) ilişkin talepte bulunabilirler. Mahkeme, öncelikle taşınmazın aynen bölünmesinin (taksiminin) mümkün olup olmadığını imar mevzuatı çerçevesinde araştırır. Eğer fiili ve hukuki açıdan aynen taksim mümkün değilse, taşınmazın icra yoluyla satılarak bedelinin paydaşlara hisseleri oranında dağıtılmasına karar verilir. Satış kararı verilmeden önce, ortaklığa konu taşınmazın sicil kaydının ve pay oranlarının tartışmasız olması gerekir. Taşınmazın sınırlarını veya pay sahipliğini doğrudan etkileyen idari veya hukuki ihtilaflar çözülmeden ortaklığın giderilmesine karar verilmesi, mülkiyet hakkının özüne müdahale niteliği taşır.

İMAR KANUNU MADDE 18 KAPSAMINDA OLUŞAN PARSEL YAPISI VE ŞÜYULANDIRMA

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi, belediyelere imar sınırları içinde bulunan binalı veya binasız arazi ve arsaları, maliklerin rızası aranmaksızın birleştirmeye (tevhit), bunları imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya (ifraz) ve hak sahiplerine paylaştırmaya yetki vermektedir. Bu süreçte küçük veya düzensiz parsellerin tek başına imar hakkı kazanamaması nedeniyle, birden fazla malikin parselleri tek bir "imar parseli" altında birleştirilir ki buna hukuk dilinde "şüyulandırma" denir. Şüyulandırma işlemiyle birlikte, daha önce bağımsız olan mülkiyetler zorunlu olarak paylı mülkiyete dönüştürülür. Bu şekilde oluşan imar parselinde ortaklar arasında uyuşmazlık çıktığında, ortaklığın giderilmesi davası açılarak parselin satışı talep edilebilir. Ancak bu ortaklığın temel dayanağı belediyenin yaptığı 18. madde uygulaması olduğundan, bu uygulamanın idari yargıda iptal edilmesi durumunda ortaklık da hukuki temelini kaybedecektir.

İDARİ YARGIDAKİ İPTAL DAVASININ ADLİ YARGIDAKİ BEKLETİCİ MESELE NİTELİĞİ

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 165. maddesi uyarınca, bir davanın karara bağlanması, başka bir mahkemede görülmekte olan bir davanın sonuçlanmasına veya bir idari makamın kararına bağlıysa, hakim o davanın sonuçlanmasını bekleyebilir. Ortaklığın giderilmesi davasında, davanın konusu olan parselin oluşumunu sağlayan imar uygulamasının iptali talebiyle İdare Mahkemesinde açılan dava, tam anlamıyla bir bekletici mesele (ön sorun) niteliğindedir. Çünkü İdare Mahkemesi imar uygulamasını iptal ettiği takdirde, şüyulandırma işlemi geçmişe etkili olarak geçersiz kalacak, ortaklık yapısı çözülecek ve eski müstakil parseller hukuken geri dönecektir. Adli mahkemenin, idari yargıdaki bu davayı beklemeksizin ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar vermesi, ileride telafisi imkansız mülkiyet karmaşalarına yol açar. Bu nedenle, idari davanın varlığı mahkemeye bildirildiğinde, hakimin re'sen bu davayı bekletici mesele yapması usuli bir zorunluluktur.

KESİNLEŞMEYEN İPTAL KARARLARININ ORTAKLIK YAPISINA ETKİSİ

İdari yargıda açılan imar iptal davasının ilk derece mahkemesince karara bağlanması, adli yargıdaki bekletme yükümlülüğünü doğrudan sona erdirmez. İdare Mahkemesi imar iptali talebini reddetmiş olsa bile, bu karara karşı istinaf veya Danıştay nezdinde temyiz kanun yoluna başvurulmuşsa, idari karar henüz "kesinleşmemiş" demektir. Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, idare mahkemesinin ret kararı vermiş olması mahkemenin bekletici mesele yapma zorunluluğunu ortadan kaldırmaz. Danıştay’ın temyiz incelemesi sonucunda idare mahkemesi kararını bozma ve imar uygulamasını iptal etme ihtimali her zaman mevcuttur. Adli mahkeme, idari davanın tüm kanun yolları tüketilerek kesin hüküm haline gelmesini beklemek zorundadır. Kesinleşmemiş bir karara dayanarak tapu üzerinde satış işlemi gerçekleştirmek, mülkiyet hakkının korunması ve hukuk güvenliği ilkeleriyle bağdaşmaz. Kararın kesinleşmesiyle birlikte ancak uyuşmazlığın adli boyutu netleşir.

TASFİYE SÜRECİNDE MÜLKİYET DEĞİŞİKLİKLERİ VE MAHKEME HÜKMÜNÜN GEÇERSİZLEŞMESİ

İmar uygulamasının iptali yönündeki idari yargı kararının kesinleşmesi, adli mahkemenin verdiği ortaklığın giderilmesi kararını ve yapılan satış işlemlerini hukuken geçersiz kılar. İdari işlemin iptali, o işlemin yapıldığı tarihten itibaren tüm sonuçlarıyla ortadan kalkması (retroaktif etki) sonucunu doğurur. Eğer adli mahkeme idari davayı beklemeden satış kararı vermiş ve taşınmaz ihale yoluyla üçüncü kişilere satılmışsa, imar iptali sonrasında tapu kaydı yolsuz tescil durumuna düşer. Eski malikler, tapu iptal ve tescil davaları açarak satışı iptal ettirebilirler. Bu durum, hem ihaleye katılan iyi niyetli üçüncü kişilerin mağduriyetine yol açar hem de yargı organlarının prestijini sarsar. Yargı kararlarının birbiriyle çelişmesini önlemek ve mülkiyet haklarının istikrarını korumak amacıyla, ortaklığın giderilmesi davalarında parsel yapısını belirleyen idari kararların kesin sonucu mutlaka beklenmeli ve satış işlemleri bu kesinleşmeden sonra yürütülmelidir.

HUKUKİ GÜVENLİK İLKESİ ÇERÇEVESİNDE BEKLETME ZORUNLULUĞUNUN SINIRLARI

Hukuki güvenlik ilkesi, bireylerin tabi olacakları hukuk kurallarını önceden bilmelerini ve devlete olan güvenlerinin korunmasını gerektirir. İmar hukukunun karmaşık yapısı ve belediyelerin sık sık yaptığı parselasyon değişiklikleri karşısında, vatandaşların mülkiyet haklarının korunması adli mahkemelerin titizliğine bağlıdır. Ortaklığın giderilmesi davalarında bekletici mesele kuralının uygulanması, sadece davayı uzatan bir usul kuralı değil, mülkiyet hakkının korunmasını sağlayan maddi bir güvencedir. Sulh Hukuk Mahkemesi, idari davanın varlığını tespit ettiğinde, ilgili idare mahkemesinden dosya örneklerini celbetmeli, davanın aşamasını (istinaf/temyiz) takip etmeli ve gerekirse idari yargı kararının kesinleşme şerhli ilamını dosyaya kazandırmalıdır. İmar uygulamasının iptal edilmesi halinde ise ortaklığın giderilmesi davasının konusuz kalacağı gözetilerek dava hakkında karar verilmesine yer olmadığı yönünde karar tesis edilmeli, taraflar yeni oluşan parsel yapılarına göre haklarını aramaya yönlendirilmelidir.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Danıştay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir.