PAYDAŞIN KİRA ALACAĞI DAVASI USULÜ

Paylı mülkiyet, birden çok kişinin bir taşınmaz üzerinde fiilen bölünmüş parçalar yerine, belirli pay oranlarıyla malik olmalarını ifade eden ortaklık rejimidir. Bu ortaklık yapısında, taşınmazın yönetimi, kullanılması ve kiraya verilmesi gibi işlemler Türk Medeni Kanunu'nda özel kurallara tabi tutulmuştur. Taşınmazın kiraya verilmesi, kanunen "önemli yönetim işleri" arasında sayıldığından, pay ve paydaş çoğunluğunun (TMK m. 691) kararıyla gerçekleştirilmesi zorunludur. Çoğunluk kararıyla geçerli bir kira sözleşmesi kurulduğunda, kiracı taşınmazı kullanma hakkı kazanırken, tüm paydaşlar da payları oranında kira gelirinden yararlanma hakkı elde ederler. Ancak paydaşlardan birinin, kiracının ödediği kira bedelini eksik veya düzensiz bulması, yahut kendi hissesine düşen miktarın kendisine ödenmediğini ileri sürmesi durumunda adli makamlara başvurma yetkisi mevcuttur. Bu tür uyuşmazlıklarda adli mahkemelerin sıklıkla düştüğü hata, davayı "kira bedelinin tespiti davası" olarak nitelendirip esasa gitmeleridir. Oysa paydaşın asıl amacı, geçmişe dönük ödenmeyen ya da eksik ödenen kira bedelinin tahsilidir. Yargıtay’ın emsal kararları, paydaşın kendi hissesine düşen kira bedelinin tahsili amacıyla açtığı davaların münhasıran bir "kira alacağı davası" olarak kabul edilmesi ve genel borçlar hukuku kuralları uyarınca çözümlenmesi gerektiğini vurgulamaktadır.

PAYLI MÜLKİYET REJİMİNDE TAŞINMAZLARIN KİRAYA VERİLMESİ ESASLARI

Türk Medeni Kanunu’nun 691. maddesi uyarınca, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın kiraya verilmesi veya kira sözleşmesinin feshedilmesi gibi önemli yönetim işleri, pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesini gerektirir. Bu çift yönlü çoğunluk kuralı, hem paydaş sayısının yarısından fazlasının rızasını hem de bu kişilerin sahip olduğu pay oranlarının toplamının %50'den fazla olmasını şart koşar. Bu çoğunluk sağlanmadan yapılan kira sözleşmeleri, başlangıçta rızası olmayan diğer paydaşlar yönünden askıda geçersizlik (yetkisiz temsil) hükümlerine tabi olur. Ancak pay ve paydaş çoğunluğuyla kurulan bir kira sözleşmesi, tüm paydaşları ve kiracıyı yasal olarak bağlar. Sözleşmenin imzalanmasına fiilen katılmayan veya karşı çıkan azınlık paydaşlar dahi, bu geçerli sözleşmenin sunduğu haklardan yararlanma yetkisine sahiptir. Bu hakların başında, taşınmazın kullanımından elde edilen kira bedelinden kendi mülkiyet payı oranında pay alma yetkisi gelmektedir.

PAYDAŞIN KENDİ PAYINA İSABET EDEN KİRA BEDELİNİ TALEP HAKKI

Paylı mülkiyette ortakların tereke gibi elbirliğiyle mülkiyetin aksine, kendi payları üzerinde tasarruf yetkisi mevcuttur. Her bir paydaş, ortaklıktan bağımsız olarak kendi hissesine isabet eden hakların takibini yapabilir. Bu kapsamda, çoğunluk tarafından kiraya verilmiş bir taşınmazın kiracısına karşı, her paydaş kendi hissesine düşen kira parasının doğrudan kendi banka hesabına yatırılmasını talep edebilir. Kiracıya gönderilecek usulüne uygun bir ihtarname ile pay oranında ödeme yapılması gerektiği bildirildiğinde, kiracı artık borcunu sadece sözleşmeyi imzalayan taraflara değil, ihtar gönderen paydaşa da payı oranında ödemekle yükümlü olur. Eğer kiracı bu ihtara rağmen ödeme yapmazsa veya eksik ödeme yaparsa, ilgili paydaşın diğer ortakların katılımına veya onayına ihtiyaç duymaksızın, tek başına kendi payına isabet eden kira alacağı için icra takibi başlatma veya dava açma hakkı vardır. Bu hak, mülkiyet hakkının doğrudan bir uzantısıdır.

KİRA TESPİT DAVALARI İLE KİRA ALACAĞI DAVALARININ AYRIMI

Kira hukukunda dava türlerinin doğru belirlenmesi, uygulanacak usul kuralları ve hakimin yetkileri açısından hayati önem taşır. Kira bedelinin tespiti davası (TBK m. 344-345), geleceğe yönelik olarak, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesini amaçlar. Bu davanın açılabilmesi için belirli süre şartları ve ihtarnamelerin varlığı aranır ve mahkeme sadece bir tespit hükmü kurar, doğrudan tahsilata karar vermez. Buna karşılık, kira alacağı davası ise genel bir eda davasıdır. Bu davada davacı, geçmiş dönemlerde ödenmesi gereken ancak kiracı tarafından ödenmeyen, eksik ödenen veya düzensiz ödenen kira paralarının faiziyle birlikte tahsil edilmesini talep eder. Paylı mülkiyette bir paydaş, kiracının sözleşmedeki gerçek bedeli gizleyerek kendisini eksik ödemelerle geçiştirdiğini iddia ediyorsa, talep ettiği şey geleceğe yönelik bir bedel saptanması değil, geçmişe dönük eksik kalan alacağının tahsilidir. Bu nedenle davanın niteliği kira tespiti değil, sıradan bir alacak davasıdır.

MAHKEMENİN TARAFLARIN TALEBİNİ NİTELENDİRME YÜKÜMLÜLÜĞÜ VE SINIRLARI

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 33. maddesi uyarınca "hakim, Türk hukukunu re'sen uygular." Bu ilke, tarafların dilekçelerinde sundukları vakıaların hukuki nitelemesini yapma yetkisini doğrudan hakime vermektedir. Davacı taraf, dava dilekçesinde uyuşmazlığa yanlış hukuki isimler vermiş veya yanlış kanun maddelerine dayanmış olabilir. Hakim, davacının dilekçesindeki ifadeleri, sunduğu delilleri ve talep sonucunu bir bütün olarak yorumlayarak davanın gerçek mahiyetini belirlemek zorundadır. Davacı paydaş dilekçesinde "kira bedelinin tespiti ve tahsili" ibarelerini kullanmış olsa bile, dilekçe içeriğinde "gerçek kira sözleşmesindeki bedelin gizlendiğini, hissesine isabet eden miktarın net olarak kendisine ödenmediğini ve geçmiş dönem kiralarının tahsilini" istiyorsa, hakim bu davayı bir kira tespiti davası olarak göremez. Davanın bir alacak davası olarak nitelendirilerek genel hükümlere göre yargılama yapılması ve kanıt sınırlarının buna göre çizilmesi yasal bir zorunluluktur.

PAYLI TAŞINMAZLARDA KİRA SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ VE GEÇERLİLİĞİ

Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda, bazen paydaşların bir kısmı diğer paydaşların haberi olmaksızın taşınmazı kiraya verebilmektedir. Bu durum, borçlar hukuku açısından sözleşmenin geçerliliğini doğrudan etkilemez. Borçlar hukukunda sözleşmelerin nispiliği ilkesi gereğince, başkasına ait bir taşınmazın kiraya verilmesi bile geçerli bir borç doğuran işlem niteliğindedir. Ancak bu sözleşme, malik olmayan veya izni bulunmayan paydaşı mülkiyet hakkı yönünden bağlamaz. Sözleşmeye taraf olmayan paydaş, taşınmazı haksız kullanan kiracıya karşı elatmanın önlenmesi (müdahalenin men'i) davası açabileceği gibi, eğer sözleşmeyi zımnen (örtülü olarak) kabul ediyorsa, kiracıdan kendi hissesine düşen kira bedelinin ödenmesini de talep edebilir. Paydaşın kira alacağını talep etmesi, sözleşmeyi zımnen onayladığı anlamına gelir ve bu andan itibaren taraflar arasında pay oranında bir kira ilişkisi kurulmuş kabul edilir. Kiracı, bu aşamadan sonra paydaşa ödeme yapmaktan kaçınamaz.

KİRA ALACAĞI DAVALARINDA İSPAT KÜLFETİ VE RAYİÇ BEDEL İLİŞKİSİ

Kira alacağı davalarında ispat yükü, genel ispat kurallarına tabidir. Davacı paydaş, öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira ilişkisinin bulunduğunu ve talep ettiği kira bedelinin miktarını kanıtlamakla yükümlüdür. Kira ilişkisi ve bedeli yazılı bir sözleşmeyle kanıtlanabileceği gibi, banka dekontları, yazılı beyanlar veya fiili ödeme alışkanlıklarıyla da ortaya konabilir. Eğer davacı, kiracının fiilen ödediği bedelden daha yüksek bir gerçek kira bedeli olduğunu iddia ediyorsa, bu iddiasını yasal delillerle ispatlamalıdır. Kira tespiti davalarında uygulanan serbest piyasa rayici keşfi ve hakkaniyet indirimi yöntemleri, kira alacağı davalarında doğrudan uygulanamaz. Alacak davasında hakim, tarafların üzerinde anlaştığı fiili bedeli esas alır. Eğer ortada kanıtlanmış yazılı bir kira bedeli yoksa, kiracının kabul ettiği veya ödediği miktar esas alınarak hesaplama yapılmalıdır. Mahkemenin, alacak davası yerine tespit davası gibi hareket ederek rayiç belirlemesi ve bu hayali rayice göre geçmişe dönük alacak çıkartması maddi hukuka aykırıdır.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Danıştay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir.