PROJESİZ ÇATI VE ORTAK ALAN GİDERİ

Toplu yaşam alanlarının ve çok katlı binaların hukuki omurgasını oluşturan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), kat maliklerinin haklarını, yükümlülüklerini ve binaların ortak alanlarının korunmasına yönelik sorumluluklarını detaylı olarak düzenler. Birden fazla bağımsız bölümden oluşan yapılarda en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, binanın çatı, temel, dış cephe gibi ortak yerlerinde meydana gelen hasarların onarım giderlerine kimlerin, hangi oranda katılacağı meselesidir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin işbu makalemize konu edilen emsal kararı, bu uyuşmazlıklarda adeta bir kılavuz niteliğindedir. Karar, binanın onaylı mimari projesinde resmi olarak yer almayan, yani kat maliklerince sonradan imar mevzuatına veya projeye aykırı olarak yapılan "projesiz/kaçak" bir çatının yapım ve onarım giderlerinden, diğer kat maliklerinin sorumlu tutulamayacağını son derece net bir hukuki temele oturtmaktadır. Kat mülkiyeti hukukunun şekli yapısı, projeye mutlak bağlılığı gerektirir ve bu bağlılığın ihlali durumunda ortak gider borcunun doğmayacağını öngörür.

Uygulamada binanın en üst katında oturan bağımsız bölüm sahipleri, çatıdan kaynaklanan su sızıntıları, yalıtım noksanlıkları veya kiremitlerin yıpranması nedeniyle doğrudan maddi hasara uğrarlar. Bu hasarın giderilmesi amacıyla çatı onarımı yapıldığında ise, faturayı diğer kat maliklerine bölüştürerek payları oranında tahsil etmek isterler. Diğer kat malikleri ise çatıdan doğrudan faydalanmadıklarını veya çatının kaçak olduğunu ileri sürerek ödeme yapmaktan kaçınırlar. İşte bu tür davalarda mahkemelerin ilk yapması gereken araştırma, hasara uğrayan çatının binanın resmi, onaylı mimari projesinde yer alıp almadığıdır. Yargıtay'ın emsal analizi, projeye aykırı yapılaşmanın giderlerine katılma borcu doğurmayacağını teyit ederek, kat malikleri arasındaki adil ve yasal mali dengenin nasıl kurulması gerektiğini açıklamaktadır.

KAT MÜLKİYETİNDE ORTAK ALAN KAVRAMI

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesinde, anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalan ve doğrudan doğruya ortaklaşa kullanmaya, korunmaya veya faydalanmaya yarayan yerleri "ortak yerler" olarak tanımlanmıştır. Kanun koyucu, nelerin ortak yer sayılacağını maddeler halinde saymış olup; temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistemler, avlular, genel giriş kapıları ve en önemlisi "çatılar" bu kapsamda mutlak ortak yer olarak kabul edilmiştir. Çatı, binayı dış etkenlerden koruyan, tüm bağımsız bölümlerin güvenliği ve yapısal bütünlüğü için vazgeçilmez olan en temel ortak alandır.

Ortak alanların bakım, onarım ve korunmasına ilişkin giderler ise KMK m. 20/b uyarınca tüm kat maliklerinin arsa payları oranında katılması zorunlu olan giderlerdendir. Her kat maliki, kendi arsa payı oranında bu giderleri ödemekle yükümlüdür. Ancak bir alanın mutlak ortak yer sayılması ve giderlerine katılma borcunun doğması, o alanın hukuken var olmasına ve binanın onaylı projesinde yer almasına sıkı sıkıya bağlıdır. Projede yer almayan, sonradan kaçak olarak eklenen veya mimari sınırları aşan imalatlar, KMK anlamında yasal bir ortak alan statüsü kazanamazlar.

ONAYLI MİMARİ PROJENİN BAĞLAYICI ROLÜ

Mimari proje, bir yapının ruhsatlandırılması, inşası ve kat mülkiyetine geçişi aşamalarında belediye ve tapu müdürlüklerince onaylanan, binanın sınırlarını, bağımsız bölümlerini ve ortak alanlarını gösteren resmi ve bağlayıcı bir belgedir. Kat mülkiyeti rejiminde mimari proje, adeta binanın anayasası hükmündedir. Sonradan projeye aykırı olarak yapılan hiçbir değişiklik, yasal bir onay sürecinden geçmedikçe hukuken korunmaz.

Emsal kararda belirtildiği üzere, "onaylı mimari projede olmayan çatının yapılması tüm kat maliklerinin muvafakatı ile çizdirilip belediyece onaylanacak değişiklik projesi ile olanaklıdır". Yani, binanın projesinde çatı yoksa (örneğin düz teras olarak öngörülmüşse) ve sonradan çatı yapılmışsa, bu çatının yasal hale gelmesi için tüm kat maliklerinin oybirliği ile onay vermesi, yeni bir tadilat projesinin çizilmesi ve ilgili belediyeden ruhsat alınması şarttır. Bu resmi prosedürler tamamlanmadığı sürece, fiilen yapılan çatı kaçak yapı statüsündedir.

KMK MADDE ON DOKUZ VE SORUMLULUK

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi, kat maliklerinin anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumunun korunmasına yönelik ödevlerini düzenler. Maddenin birinci fıkrasına göre, kat malikleri anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumunun muhafazasına titizlikle mecburdurlar. İkinci fıkra ise, kat maliklerinden birinin, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişik renk dış cephe boyası gibi işlemleri yapamayacağını açıkça hükme bağlar.

Eğer bir kat maliki, diğer kat maliklerinin rızasını almadan ve onaylı projeye aykırı şekilde ortak alanda bir inşaat veya değişiklik yaparsa, bu eylem KMK m. 19'a açıkça aykırılık teşkil eder. Bu aykırı imalatın yapım giderlerinden diğer kat maliklerini sorumlu tutmak hem yasanın lafzına hem de hakkaniyet ilkesine aykırıdır. Yargıtay kararında vurgulandığı üzere, yasanın 19. maddesine aykırı şekilde yapılan ve projesinde yer almayan çatının onarım giderlerinden davalı kat malikleri kesinlikle sorumlu tutulamaz.

PROJESİZ ÇATI GİDERLERİNE KATILMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ

Bir binada projesiz (kaçak) çatı bulunması durumunda, bu çatının akması veya hasar görmesi sebebiyle üst kattaki bağımsız bölüm hasara uğrasa dahi, bu hasarın giderilmesi için yapılan onarım masrafları diğer kat maliklerinden talep edilemez. Üst kat maliki, her ne kadar çatıdan sızan sular nedeniyle mağdur olduğunu ileri sürse de, yasal olarak var olmayan bir yapının bakım ve onarım borcu diğer maliklere yüklenemez.

Hukuki açıdan bakıldığında, kaçak veya projesiz yapılan bir çatı, imar kirliliğine neden olan ve yıkılması gereken bir imalattır. Yıkılması veya projeye uygun hale getirilmesi gereken bir yapının korunması veya onarılması için diğer kat maliklerinin para ödemeye zorlanması hukuken mümkün değildir. Giderlere katılma borcunun doğabilmesi için, yapılan masrafın binanın yasal mimari yapısının korunmasına yönelik olması şarttır. Bu nedenle, çatı onarım giderleri talep edilen bir davada, mahkemenin öncelikle onaylı mimari projeyi getirtmesi ve yerinde keşif yaparak projedeki durumu tespit etmesi yasal bir zorunluluktur.

KAT MALİKLERİNİN OYBİRLİĞİ VE İZİN SÜRECİ

Eğer projede yer almayan bir terasın üzerine çatı yapılması isteniyorsa veya mevcut çatı tamamen değiştirilmek isteniyorsa, izlenmesi gereken yasal yol bellidir. Öncelikle tüm kat maliklerinin muvafakati (oybirliği) alınmalıdır. Ardından yetkili bir mimar tarafından değişiklik (tadilat) projesi çizilmeli, bu proje belediyeye sunulmalı ve resmi onay ile ruhsat alınmalıdır. Ancak bu süreç tamamlandıktan sonra yapılan çatı yasal ortak alan statüsü kazanır.

Mahkemelerin, dava sürecinde kat maliklerinin iradesi yerine geçerek, projede yer almayan bir çatının yapılmasına veya onarılmasına izin vermesi hukuken imkansızdır. Yargıtay kararında bu husus, "kat maliklerinin iradesi yerine geçilerek projede olmayan çatının yapılmasına izin verilemeyeceği" şeklinde ifade edilmiştir. Hâkim, yasalara ve onaylı projeye aykırı bir durumu meşrulaştıracak şekilde hüküm kuramaz. Adalet, ancak yasal sınırlar içerisinde tesis edilebilir.

YARGITAY KARARININ KAT MÜLKİYETİNE ETKİLERİ

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin bu kararı, toplu yapılarda ve apartman yönetimlerinde keyfi imalatların ve yasa dışı ortak alan değişikliklerinin mali sonuçlarını netleştiren çok önemli bir içtihattır. Kararın en büyük etkisi, binanın onaylı mimari projesini kat mülkiyeti davalarında en öncelikli inceleme mercii haline getirmesidir. Mahkemeler, sadece bilirkişinin "çatı akıyor, onarılmalı" yönündeki hasar tespit raporuyla yetinmeyecek; öncelikle tapudan onaylı mimari projeyi getirterek binanın yasal durumunu denetleyecektir.

Karar, aynı zamanda kat maliklerini binalarında yapacakları değişikliklerde yasalara ve ruhsata uygun davranmaya teşvik etmektedir. Kendi keyfine göre çatı katını kapatan, terasın üzerine çatı çeken veya projeye aykırı imalatlar yapan bağımsız bölüm sahipleri, bu alanlarda ileride doğacak hiçbir hasarın onarım masrafını komşularından talep edemeyeceklerini bilmelidirler. Kat mülkiyetinde barış ve adalet, ancak binanın onaylı projesine ve yasal kurallara mutlak sadakatle mümkündür.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Yargıtay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir