YÖNETİCİNİN KİŞİSEL VE MALİ SORUMLULUĞU

Apartman, site veya rezidans gibi toplu yaşam alanlarının idaresi, günümüzde sadece idari bir faaliyet olmaktan çıkmış, yüksek bütçelerin yönetildiği, ciddi sözleşmelerin akdedildiği karmaşık bir mali ve hukuki sürece dönüşmüştür. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), bu yönetim sürecinin baş aktörü olan "yöneticiye" veya "yönetim kuruluna" çok geniş yetkiler verirken, aynı zamanda bu yetkilerin kullanılması sırasında yerine getirilmesi zorunlu olan son derece ağır yükümlülükler de yüklemiştir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin (kapatılan) apartman ve site yöneticilerinin sorumluluğuna ilişkin işbu tarihi emsal kararı, kat mülkiyeti uygulamasında sıklıkla göz ardı edilen bir gerçeği sarsıcı bir hukuki netlikle ortaya koymaktadır: Apartman veya site yöneticileri, görevlerini ifa ederken "özenli davranmak" zorundadır ve profesyonel olmasalar dahi kişisel kusurları, ihmalleri veya piyasa rayicinin üzerindeki keyfi harcamaları nedeniyle kat maliklerine verdikleri zararlardan doğrudan "kişisel ve mali" olarak sorumludurlar.

Uygulamada kat malikleri kurullarında veya kat maliklerinin açtığı davalarda, yöneticiler sıklıkla "Ben profesyonel yönetici değilim, bu işi komşuluk hatırına ücretsiz/amatörce yapıyorum, kasten bir zarar vermedim, hakkımda zimmet davası veya ceza soruşturması da yok, dolayısıyla benden tazminat isteyemezsiniz" şeklinde savunmalar ileri sürmektedirler. Bazı ilk derece mahkemeleri de bu sığ savunmalara itibar ederek davaları reddetme eğilimi göstermektedir. Oysa Yargıtay'ın bu kararı, amatörce veya ücretsiz yapılan yöneticiliğin, yöneticiyi sorumluluktan kurtarmayacağını net bir şekilde ilan etmektedir. Yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki, Türk Borçlar Kanunu kapsamında bir "vekalet ilişkisi"dir ve vekil, kasıtlı olmasa dahi en hafif ihmalinden ve özen borcuna aykırılığından dolayı müvekkillerine karşı şahsen sorumludur.

YÖNETİCİNİN YASAL GÖREV VE YETKİLERİ

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesinde yöneticinin görevleri genel ve özel olmak üzere detaylı bir şekilde sayılmıştır. Buna göre yöneticinin asli görevleri arasında; kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi, anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması, anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi, kat maliklerinden avans ve aidatların toplanması, borçlarını ödemeyen malikler hakkında icra takipleri yapılması ve yönetimle ilgili tüm defterlerin, belgelerin usulüne uygun tutulması yer alır.

Bu görevlerin yerine getirilmesi sırasında yönetici, kat malikleri adına üçüncü kişilerle sözleşmeler akdeder, işçiler istihdam eder ve binanın ortak bütçesinden ödemeler gerçekleştirir. Yönetici, bu işlemleri yaparken kendi şahsi malvarlığını değil, doğrudan kat maliklerinin ortak birikimi olan aidat ve avansları kullanmaktadır. Bu durum, yöneticinin attığı her adımda ve yaptığı her harcamada kat maliklerinin haklarını koruma yükümlülüğünü en üst seviyeye taşır.

ÖZEN BORCU VE VEKALET İLİŞKİSİ

KMK'nın 38. maddesinde, yöneticinin kat maliklerine karşı aynen bir "vekil" gibi sorumlu olduğu açıkça hükme bağlanmıştır. Bu atıf nedeniyle, yönetici ile kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklarda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) vekalet sözleşmesine ilişkin hükümleri kıyasen uygulanır. TBK m. 506 uyarınca vekil, vekalet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlü olup, işini görürken müvekkilinin menfaatlerini ve haklarını korumak, onun iradesine uygun davranmak ve "özen göstermek" borcu altındadır.

Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır. Dolayısıyla, yönetici olan kişi, kat maliklerinin parasını harcarken en az kendi parasını harcarken gösterdiği özeni, hatta yasa gereği bundan daha üstün bir basiret ve özeni göstermek zorundadır. Yöneticinin amatör olması, bu özen borcunun derecesini düşürmez. Keyfi kararlarla ortak bütçeyi zarara uğratan yönetici, vekalet görevinin kötüye kullanılması ve özen borcunun ihlali nedeniyle tazminat yükümlülüğü altındadır.

KİŞİSEL KUSUR VE MALİ SORUMLULUK

Yargıtay kararında vurgulanan en hayati ilkelerden biri, yöneticinin tazminatla sorumlu tutulabilmesi için hakkında mutlaka bir ceza davasının açılmış olması veya zimmet, görevi kötüye kullanma gibi suçlardan mahkumiyet almış olması şartının aranmayacağıdır. Hukuk mahkemelerindeki tazminat sorumluluğu (maddi sorumluluk), ceza hukukundaki "kasıt" derecesindeki suçlardan çok daha geniş bir yelpazeyi kapsar. Yönetici, kasıtlı olmasa dahi, görevi ihmal, tedbirsizlik, bilgisizlik veya özensizlik gibi "kişisel kusurları" ile kat maliklerini zarara uğratmışsa, bu zararı şahsi malvarlığı ile tazmin etmek zorundadır.

İlk derece mahkemesinin "sanığın profesyonel yönetici olmadığı, kasıtla hareket etmediği ve zimmet iddiası bulunmadığı" gerekçesiyle tazminat davasını reddetmesi, Yargıtay tarafından çok sert bir şekilde eleştirilmiş ve bozulmuştur. Yönetici, iş bilmezliği veya dikkatsizliği nedeniyle binanın parasını çarçur etmişse, rayiç bedelin çok üzerinde anlaşmalar yapmışsa veya iş yaptırdığı firmayı denetlemeyerek binanın hasar görmesine yol açmışsa, bu eylemleri onun kişisel kusurudur ve kat malikleri bu zararı yöneticiden şahsen tahsil edebilirler.

RAYİÇ BEDEL VE SÖZLEŞMELERİN DENETİMİ

Yöneticinin mali sorumluluğunun denetiminde en somut kriterlerden biri, üçüncü şahıslarla yapılan sözleşmelerin ve ödemelerin "piyasa rayiçlerine" uygunluğudur. Yönetici, apartmanın ortak yerlerinde yapılacak inşaat, tadilat veya bakım işleri için (örneğin asansör revizyonu, kanalizasyon çalışması, dış cephe mantolaması) kat malikleri adına anlaştığı firmalara ödeme yaparken piyasa koşullarını gözetmekle yükümlüdür.

Yargıtay, bozma kararında alt derece mahkemesine çok net bir yol haritası çizmiştir: Yönetici döneminde yapılan işlerin ve ödemelerin usulüne uygun olup olmadığı araştırılmalı; anlaşılan firmanın işi tamamlayıp tamamlamadığı, işin gerçek maliyeti ve en önemlisi "piyasa rayicine göre davalının dava dışı firma ile yaptığı anlaşmanın makul olup olmadığı" bilirkişi heyeti vasıtasıyla tespit edilmelidir. Eğer yönetici, piyasa değeri 50.000 TL olan bir işi, hiçbir araştırma yapmaksızın ve kat maliklerinin menfaatini gözetmeksizin 150.000 TL'ye yandaş veya rastgele bir firmaya yaptırmışsa, aradaki 100.000 TL'lik fahiş fark yöneticinin özen borcunu ihlal eden kişisel kusurudur ve bu zarardan şahsen sorumludur.

BİLİRKİŞİ İNCELEMESİNİN USULÜ VE ÖNEMİ

Kat mülkiyeti hukukuna ilişkin mali uyuşmazlıklarda mahkemelerin sadece soyut tanık beyanlarına veya iddialara göre hüküm kurması imkansızdır. Bu uyuşmazlıklar, uzmanlık gerektiren teknik konulardır. Yargıtay da bu sebeple, mahkemenin "inşaat mühendisi ve mali müşavirden oluşan uzman bir bilirkişi heyetinden" rapor alması gerektiğini hükme bağlamıştır.

İnceleme sürecinde anataşınmaza ait bütün defterler, faturalar, banka hesap dökümleri, harcama makbuzları ve yapılan işlere ait sözleşmeler tapu kayıtlarıyla birlikte bilirkişi heyetine sunulur. İnşaat mühendisi sahada yapılan işlerin fiziki durumunu ve rayiç değerini denetlerken; mali müşavir ise bu işler için yapılan ödemelerin defter kayıtlarıyla ve belgelerle uyumunu, toplanan aidatların nereye harcandığını muhasebesel olarak inceler. Bu çifte denetim sonucunda yöneticinin kat malikleri adına bir zarara sebep olup olmadığı matematiksel ve teknik kesinlikle ortaya çıkarılır.

YARGITAY KARARININ KAT MÜLKİYETİNE YANSIMALARI

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin bu kararı, toplu konut ve apartman yönetimlerinde şeffaflığı, hesap verilebilirliği ve ciddiyeti zorunlu kılan tarihi bir dönüm noktasıdır. Karar, "Nasılsa amatörüm, ceza da almam, istediğim gibi yönetirim" dönemini tamamen kapatmıştır. Yöneticilik makamı, yetki kullanma yeri olduğu kadar, şahsi mali sorumluluğu da göze alma yeridir.

Bu emsal içtihat doğrultusunda, apartman ve site sakinleri, yöneticilerinin usulsüz harcamalarını, denetimsiz işlerini ve keyfi yönetimlerini yargıya taşıyarak verdikleri maddi zararların tazmin edilmesini isteyebilirler. Yöneticiler ise, yaptıkları her harcamanın faturasını tutmak, sözleşmelerde piyasa araştırması yapmak ve kat malikleri kurulundan onay almak suretiyle kendilerini hukuki güvenceye almak zorundadırlar. Adalet, ortak bütçelerin ve komşuluk ilişkilerinin korunması için Kat Mülkiyeti Kanunu'nu en sıkı ve basiretli şekilde uygulamaya devam edecektir.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Yargıtay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir