KİRA ARTIŞ ŞARTI VE BAĞLAYICILIK

Borçlar hukukunda ve kira ilişkilerinde irade özerkliği ve sözleşmeye bağlılık (pacta sunt servanda) ilkeleri, tarafların serbest iradeleriyle kurdukları yasal bağların korunmasını sağlayan en temel sütunlardır. Kira sözleşmesi kurulurken, özellikle ticari işletmeler veya uzun vadeli konut kiralamaları için sözleşmeler 10 yıl gibi uzun süreli olarak kararlaştırılabilmektedir. Bu uzun süreçte taraflar, her yıl yaşanacak ekonomik dalgalanmaları öngörerek, kira bedelinin hangi oranda artırılacağını sözleşmenin özel koşullarında matematiksel bir formüle veya belirli bir endekse (örneğin ÜFE, TÜFE veya ikisinin ortalamasına) bağlayabilmektedir. Bu artış şartı, hem kiralayanın mülkünün değer kaybetmesini önler hem de kiracının her yıl ne kadar ödeyeceğini bilerek finansal planlama yapmasını sağlar. Ancak kira sözleşmesinin devam ettiği bu uzun süre zarfında, piyasa rayiçlerinin fahiş şekilde değiştiğini iddia eden ev sahipleri, sözleşmedeki artış şartını hiçe sayarak doğrudan mahkemelerden "rayiç bedele göre kira tespiti" talep edebilmektedirler. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin kira hukuku uygulamasında usul ve sözleşme disiplinini koruyan bu tarihi emsal kararı; 10 yıllık kira sözleşmesinde her yıl yapılacak artış oranının açıkça belirlenmiş olması halinde, sözleşme süresi devam ettiği müddetçe (somut olayda 6. dönemde) bu artış şartının tarafları bağlayacağını, mahkemenin bu şartı yok sayarak rayiç bedel tespiti yapamayacağını ve kiranın her yıl sözleşmedeki formüle göre "kademeli olarak artırılarak" hesaplanması gerektiğini hükme bağlamıştır.

Uygulamada bazı alt derece mahkemeleri, 5 yıllık süre dolduğu gerekçesiyle sözleşmedeki açık artış şartını tamamen devre dışı bırakarak doğrudan çevre emsallerine göre rayiç tespiti yoluna gitmektedir. Bu yaklaşım, sözleşme özgürlüğünü ve ahde vefa ilkesini ağır biçimde zedelemektedir. Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesi uyarınca, tarafların kira sözleşmesinde artış oranı kararlaştırmış olmaları durumunda, bu oran yasal üst sınır olan TÜFE artış oranını geçmediği sürece geçerlidir. Eğer 10 yıllık bir sözleşme yapılmış ve her yıl için artış şartı konulmuşsa, bu süre devam ettiği müddetçe tarafların bu formüle uyması zorunludur. Mahkeme, kiralayanın rayiç artış talebi karşısında sözleşmeyi yok sayamaz. Yapılması gereken, kira başlangıcındaki bedelden itibaren her yıl kademeli olarak (step-by-step) sözleşmedeki ÜFE+TÜFE/2 artış oranlarını matematiksel olarak uygulayarak dava konusu 6. yılın kirasını hesaplamaktır. Yargıtay'ın bu emsal bozma kararı, ticari ve hukuki güvenliği koruyan sarsılmaz bir hukuki denetim örneğidir.

SÖZLEŞMEYE BAĞLILIK VE KİRA ARTIŞI

Sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesi, tarafların bir sözleşme yaparken üstlendikleri borç ve taahhütleri, ekonomik koşullar zorlaşsa dahi aynen yerine getirmek zorunda olmalarını ifade eder. Bu kural, hukuki güvenliğin temelidir.

Kira sözleşmelerinde taraflar artış oranını serbest iradeleriyle belirlediklerinde, bu anlaşma yasal sınırlara uymak kaydıyla taraflar arasında adeta kanun hükmündedir. Mülk sahibi, piyasadaki genel kira rayiçlerinin kendi belirlediği formülün üzerinde kalmasını bahane ederek sözleşme süresi bitmeden bu formülden tek taraflı olarak dönemez. Hukuk, güçlü olan tarafın değil, sözleşmenin taahhütlerinin yanındadır.

KADEMELİ KİRA ARTIŞI HESAPLAMA ESASI

Kademeli kira artışı, sözleşmede yer alan artış şartının her yıl bir önceki yılın kira bedeli üzerine zincirleme (kümülatif) olarak uygulanması suretiyle hedef dönemin kira parasının matematiksel olarak hesaplanması yöntemidir.

Örneğin, 10 yıllık bir sözleşmede 1. yıl kirası 10.000 TL ise ve artış şartı her yıl için ÜFE+TÜFE/2 ise; 2. yıl kirası bu formüle göre artırılarak bulunur. 3. yıl kirası ise 2. yıl için bulunan yeni bedel üzerinden aynı formülle artırılır. Mahkemenin dava konusu olan 6. yılın kirasını bulabilmesi için, aradaki tüm yılları bu şekilde tek tek kademeli olarak hesaplayıp 6. yıla ulaşması gerekir. Aradaki yılları atlayarak doğrudan rayiç belirlemek hukuken imkansızdır.

SÖZLEŞME SÜRESİNCE HAKKANİYET TESPİTİ SINIRI

Kira tespit davalarında "hakkaniyet araştırması" veya "rayiç bedel tespiti", kural olarak sözleşmede hiçbir artış şartının bulunmadığı durumlarda veya 5 yıllık yasal sürenin dolmasından sonraki yeni dönemlerde uygulanır.

Ancak taraflar uzun vadeli (örneğin 10 yıllık) bir sözleşme yapmış ve bu sözleşmenin tüm yılları için artış oranını netleştirmişlerse, sözleşme süresi (10 yıl) bitene kadar hakkaniyet veya çevre rayiç araştırması yapılamaz. Çünkü taraflar gelecekteki 10 yılın riskini ve getirisini peşinen paylaşmışlardır. Yargıtay kararında bu husus: "kira parasının bu süre içerisinde ne oranda artırılacağı kararlaştırıldığına göre; bu koşul gözönünde bulundurulmak..." ifadesiyle tescil edilmiştir.

UZUN SÜRELİ SÖZLEŞMELERDE YILLIK ARTIŞ

Uzun süreli kiralama ilişkileri, özellikle fabrika, otel, büyük dükkanlar veya plazalar gibi ticari yatırımlar gerektiren alanlarda hem kiracıyı hem de kiralayanı koruyan yasal güvenceler sunar.

Bu sözleşmelerde yer alan yıllık artış oranları, sözleşmenin en önemli çekirdek hükümleridir. Eğer mülk sahipleri, 5 yıl geçtikten sonra "sözleşme süresi devam etse de rayiç tespiti isterim" diyebilselerdi, uzun süreli sözleşme yapmanın hiçbir esprisi ve kiracı için hiçbir güvencesi kalmazdı. Yargıtay, sözleşmedeki sürenin ve artış şartının bağlayıcılığını koruyarak, ticari hayatın sarsılmasını engellemiştir.

ÜFE VE TÜFE ORTALAMASI UYGULAMASI

Kira sözleşmelerinde artış endeksi olarak devletin açıkladığı resmi enflasyon rakamları esas alınır. Somut olaydaki sözleşmede artış şartı "DİE enflasyon rakamları olan ÜFE+TÜFE/2" olarak belirlenmiştir.

Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) ve Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ortalaması, geçmiş dönemlerde kira artışlarında sıklıkla kullanılan dengeli bir ekonomik formüldür. Kanun koyucu sonradan yaptığı yasal düzenlemelerle kira artış üst sınırını sadece "TÜFE" olarak belirlemiş olsa da, bu yasal sınırdan daha düşük veya dengeli olan ÜFE+TÜFE/2 formülü, tarafların rızasına dayalı olarak geçerliliğini korur. Mahkeme, bu özel ve adil formülü aynen uygulamakla yükümlüdür.

YARGITAYIN EMSEL KİRA ARTIŞ KARARI

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin bu emsal kararı, kira sözleşmelerinin kutsallığını ve matematiksel hesaplama kurallarını koruyan muazzam bir içtihat kılavuzudur. Karar, kira hukuku yargılamalarında hakkaniyeti tesis etmiştir.

Bu karar sayesinde, uzun süreli kira sözleşmesi imzalayan kiracılar, 5 yıl geçse dahi sözleşme süresi bitene kadar ev sahiplerinin keyfi rayiç artış davalarından korunmuşlardır. Mahkemelerin de sözleşmedeki artış şartını kademeli olarak hesaplayıp uygulamak zorunda olduğu kesinleşerek, kira davalarında keyfiyetin önüne geçilmiş ve hukuki belirlilik ilkesi sarsılmaz bir biçimde tahkim edilmiştir.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Yargıtay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir