Tahliye Taahhüdü ve İtirazın İptali Davası
Tahliye taahhüdünün hukuki niteliği
Kira hukukunda tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte kiralananı kayıtsız şartsız boşaltmayı üstlendiği tek taraflı ve bağlayıcı bir irade beyanıdır. Bu beyan, kiraya verene kira sözleşmesini sona erdirme bakımından güçlü bir hukuki imkân sağlar ve özellikle icra yoluyla tahliye süreçlerinde kritik bir delil niteliği taşır.
Türk Borçlar Kanunu sistematiği içinde tahliye taahhüdü, kiracının serbest iradesine dayanması gereken istisnai bir hukuki işlem olarak kabul edilir. Bu nedenle geçerliliği, irade sakatlığı bulunmaması, yazılı şekil şartına uygunluk ve belirli ve açık bir tahliye tarihinin varlığı gibi unsurlara bağlıdır.
Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinden bağımsız bir borçlandırıcı işlem niteliği taşır. Ancak kira ilişkisiyle sıkı bağlantısı nedeniyle uygulamada çoğu zaman kira sözleşmesiyle birlikte değerlendirilmekte ve bu durum geçerlilik tartışmalarına yol açmaktadır.
Tahliye taahhüdünün şekil ve geçerlilik şartları
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için öncelikle yazılı şekilde düzenlenmiş olması gerekir. Yazılılık şartı, ispat kolaylığı sağlamaktan öte, işlemin ciddiyetini ve bağlayıcılığını güvence altına alan bir geçerlilik unsurudur.
Taahhütte tahliye tarihinin açık, belirli ve tereddüde yer vermeyecek şekilde gösterilmesi zorunludur. Belirsiz veya geleceğe bırakılmış ifadeler, tahliye taahhüdünün geçerliliğini ortadan kaldırabilir.
Bunun yanında en önemli unsurlardan biri de irade serbestisidir. Kiracının baskı altında veya sözleşme kurulurken zorunlu olarak imzaladığı tahliye taahhütleri, hukuken tartışmalı hale gelebilir. Ancak bu durumun ispatı, iddia eden tarafa aittir ve yazılı delille desteklenmesi gerekir.
Tahliye taahhüdü ve kira sözleşmesi ilişkisi
Tahliye taahhüdü çoğu zaman kira sözleşmesiyle birlikte veya kira ilişkisi devam ederken gündeme gelmektedir. Bu noktada en önemli hukuki tartışma, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin doğal bir eki olup olmadığıdır.
Kira sözleşmesi içerisinde geleceğe yönelik tahliye taahhüdü verileceğine ilişkin ifadeler, tek başına geçerli bir tahliye taahhüdü oluşturmaz. Çünkü tahliye taahhüdü, belirli bir tarihte ve serbest iradeyle verilmiş bağımsız bir işlem olmalıdır.
Bu nedenle sözleşme içi genel düzenlemeler, tahliye taahhüdünün yerini tutmaz. Tahliye taahhüdünün hukuki sonuç doğurabilmesi için ayrıca ve somut olarak düzenlenmiş olması gerekir.
İcra takibi ve itirazın iptali
Tahliye taahhüdüne dayalı icra takiplerinde kiraya veren, kiracının taahhüdüne uygun olarak taşınmazı boşaltmaması halinde ilamsız icra yoluna başvurabilir. Kiracının itirazı halinde ise itirazın iptali davası gündeme gelir.
İtirazın iptali davası, icra takibinin devamını sağlayan ve tahliye sürecini yargısal denetime tabi tutan önemli bir hukuki mekanizmadır. Bu davada mahkeme, tahliye taahhüdünün geçerliliğini, imzanın aidiyetini ve irade serbestisini inceler.
İcra hukukunda temel ilke, belgeye dayalı işlemlerin korunmasıdır. Ancak bu belgelerin geçerliliği, sahtecilik iddiaları veya irade sakatlığı iddialarıyla her zaman yargı denetimine açıktır.
İmza incelemesi ve delil değeri
Tahliye taahhüdü uyuşmazlıklarında imza incelemesi büyük önem taşır. İmzanın kiracıya veya yetkili temsilciye ait olup olmadığı, davanın sonucunu doğrudan etkiler.
Adli Tıp Kurumu ve benzeri uzman kuruluşlar tarafından yapılan bilirkişi incelemeleri, mahkemeler açısından güçlü delil niteliği taşır. Bu raporların hüküm kurmaya elverişli olması halinde, mahkeme ayrıca farklı uzman incelemesi yaptırmak zorunda değildir.
İmza incelemesi sonucunda imzanın aidiyeti tespit edildiğinde, tahliye taahhüdünün geçerliliği yönünde önemli bir karine oluşur.
Yazılı delil ve tanıkla ispat sınırı
Kira hukukunda ve özellikle tahliye taahhüdü uyuşmazlıklarında yazılı delil sistemi esastır. Bu nedenle yazılı belge bulunmadıkça tanık beyanlarına başvurulması sınırlıdır.
Tahliye taahhüdünün sonradan doldurulduğu veya değiştirildiği iddiası, kural olarak yazılı delille ispat edilmelidir. Aksi halde tanık deliline dayanılarak bu tür iddiaların kabul edilmesi mümkün değildir.
Bu yaklaşım, hukuki güvenlik ilkesinin korunması ve kira ilişkilerinde belirsizliğin önlenmesi amacı taşır.
Husumet ve aktif dava ehliyeti
Tahliye taahhüdüne dayalı davalarda aktif husumet ehliyeti, kiraya veren sıfatını taşıyan kişiye aittir. Kira sözleşmesinin devri veya alacağın temliki, bu sıfatı her zaman ortadan kaldırmaz.
Alacağın temliki, yalnızca kira alacaklarına ilişkin hakları devreder; ancak kira sözleşmesinin tarafını değiştirmez. Bu nedenle kiraya veren sıfatını haiz kişi, tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi başlatabilir.
Bu ayrım, kira hukukunda sık karşılaşılan kavram karışıklıklarını önlemek açısından büyük önem taşır.
Yargıtay’ın değerlendirme ölçütleri
Yargıtay, tahliye taahhüdü uyuşmazlıklarında şekil şartlarına ve delil sistemine sıkı sıkıya bağlı bir değerlendirme yapmaktadır. Özellikle imza incelemesinin yeterliliği ve yazılı delil bulunup bulunmadığı temel kriterlerdir.
Yüksek Mahkeme’ye göre, tahliye taahhüdünün geçerliliği konusunda iddialar ancak güçlü ve yazılı delillerle ispat edilebilir. Tanık beyanları tek başına yeterli değildir.
Ayrıca Yargıtay, kira sözleşmesi içinde yer alan genel taahhüt ifadelerinin bağımsız tahliye taahhüdü sayılmayacağını açıkça kabul etmektedir.
Soru cevap bölümü
Tahliye taahhüdü nedir?
Kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı üstlendiği yazılı irade beyanıdır.
Kira sözleşmesi içinde tahliye taahhüdü geçerli midir?
Genel ifadeler tek başına geçerli tahliye taahhüdü oluşturmaz.
İmza inkâr edilirse ne olur?
Bilirkişi incelemesi ve Adli Tıp raporlarıyla imza aidiyeti araştırılır.
Alacağın temliki tahliye hakkını etkiler mi?
Hayır, kiraya veren sıfatı devam ettiği sürece tahliye hakkı kullanılabilir.
Sonuç ve hukuki değerlendirme
Tahliye taahhüdü, kira hukukunda kiraya verene güçlü bir tahliye imkânı sağlayan ancak sıkı şekil ve ispat kurallarına tabi olan bir hukuki araçtır. Bu aracın geçerliliği, irade serbestisi, yazılı şekil ve imza aidiyeti gibi temel unsurların varlığına bağlıdır.
Yargıtay’ın yaklaşımı, tahliye taahhüdünün korunması ile kiracının irade özgürlüğü arasında denge kurma yönündedir. Bu nedenle her somut olayda deliller titizlikle incelenmekte, özellikle imza incelemesi ve yazılı delil şartı belirleyici olmaktadır.
Sonuç olarak tahliye taahhüdüne dayalı icra takiplerinde, hukuki güvenlik ilkesi çerçevesinde şekil şartlarına ve ispat kurallarına tam uyum sağlanması zorunludur.
Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Yargıtay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir.
3. Hukuk Dairesi 2024/3413 E. , 2025/3541 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/2326 E., 2024/1238 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Manavgat 1. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/820 E., 2023/1578 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyize konu edilen kararın niteliğinin duruşma istenebilecek davalardan olmadığı anlaşılmakla, davalı tarafın duruşma isteğinin reddine, temyiz dilekçesinin kabulü ile incelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; davalının 24.03.2018 tarihli kira akdi uyarınca davacıya ait 162 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki otelde kiracı olduğunu, kira bedeli ödemeyen davalının tahliye taahhüt etmesine rağmen kiralananı tahliye etmediğini ve halen oteli işletmekte olduğunu, 28.01.2021 tarihinde tahliye taahhüdüne bağlı olarak başlatılan icra takibinde davalının oteli kira bedeli ödemeksizin işletebilmek ve tahliye işlemlerini uzatmak için imzaya itiraz ettiğini, itirazında kötü niyetli olduğunu ileri sürerek; itirazın iptaline ve takibin devamı ile tahliye taahhüdü gereğince davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; davacının aktif husumet ehliyeti bulunmadığını, kira sözleşmesi ve kira haklarını 29.08.2019 tarihli temlik sözleşmesi ile ... Bankası A.Ş.ye temlik ettiğini, davanın hak düşürücü süre nedeniyle reddi gerektiğini, takibe konu edilen 10.07.2020 düzenleme tarihli bir tahliye taahhüdünü müvekkilinin imzalamadığını, tahliye taahhüdünün aslının sunulması halinde imza kontrolünün müvekkili tarafından yapılabileceğini savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 10.07.2020 düzenleme tarihli ve 31.12.2020 tahliye tarihli taahhütnamede; davalının kiracı olarak kullanmakta olduğu kiralananı hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmadan kayıtsız ve şartsız olarak tahliye edeceğine dair taahhütte bulunduğu, alınan Adli Tıp Kurumu Raporu ile imzanın şirketi temsil ve ilzama yetkili gerçek kişiye ait olduğunun belirlendiği, taahhütnamenin rıza hilafına doldurulduğu ve değiştirildiği iddiası yönünden taahhütnamenin öğrenildiği tarihten itibaren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 31. maddesi gereğince iptali yönünde dava açıldığına dair herhangi bir beyanda bulunulmadığı gibi delil de ibraz edilmediği, alacağın temliki sözleşmesiyle yalnızca temlike konu alacağa bağlı yan hakların devralana geçtiği asıl tarafları değişmeyen kira sözleşmesine bağlı olarak alınan tahliye taahhütnamesinden doğan dava açma/takip başlatma hak ve husumeti davacı kiraya verene ait olduğu gerekçesiyle; davanın kabulü ile takibe vaki itirazın iptaline ve davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından istinaf edilmiştir.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; icra takibinin taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde başlatıldığı, Mahkemece alınan 01.09.2022 tarihli bilirkişi raporunda ve rapora itiraz üzerine alınan İstanbul Adli Tıp Kurumu'nun 09.12.2022 tarihli ve ... sayılı raporunda tahliye taahhütnamesindeki imzanın davalı şirket temsilcisinin eli ürünü olduğunun belirlendiği, alacağın temlikinin kira sözleşmesinin taraflarının değişmesi sonucunu doğurmadığı, kira sözleşmesinin "Kiracı tarafından 31.12.2019,31.12.2020, 31.12.2021, 31.12.2022 yıllarında kiraya konu gayrımenkulü tahliye edeceğine dair yazılı tahliye taahhüdü verilecektir.'' şeklindeki hükmünün kira sözleşmesiyle birlikte tahliye taahhüdü verildiği/imzalandığı anlamına gelmeyeceği ve mevcut tahliye taahhüdünün geçerliliğini ortadan kaldırmayacağı, taahhütname aslında düzenleme tarihinin 10.07.2020 olarak belirtildiği, bu hususun aksinin aynı kuvvetle yazılı bir belge veya kesin delille ispat edilemediği, davalı tarafça sunulan ve teslime ilişkin ibareler içeren taahhütnamenin takibe konu edilen taahhütnameden farklı bir taahhütname olmasının yanı sıra kira sözleşmesinin davacı ve davalı şirket yetkilileri tarafından imzalandığı, sunulan belgenin ise dava dışı Avukat ... tarafından imzalandığının iddia edildiği ve dolayısıyla aleyhine ileri sürülen şahıs (şirket temsilcisi) tarafından verilmiş olmadığı gibi hukuki işlemin varlığına delalet etmediği ve yazılı delil başlangıcı niteliğinde de olmadığı, taahhüdün imzalayan kiracıyı bağladığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; istinaf incelemesinin duruşmalı yapılmadığı gibi bu hususta da kararda verilmediğini, kira sözleşmesiyle ilgili hakların dava dışı bankaya temlik edilmesi nedeniyle davacının aktif husumet ehliyetinin bulunmadığını, sulh hukuk mahkemelerinde itirazın iptali ve tahliye davası açılamayacağını ve bu dava sonucunda alınacak ilamla ilamsız tahliye takibine devam edilemeyeceğini, kira sözleşmesinde tahliye taahhütnamesi verileceğine dair şartın tahliye taahhüdünün kira kontratının düzenlenmesi anında, aynı zamanda verildiğini gösterdiğini, sözleşmenin imza tarihinde davacı ve vekili olan, tüm evrakları düzenleyen ve tanık olarak gösterilen dava dışı avukatın tanık olarak dinlenmesi gerektiğini, yemin teklif etme hakkının hatırlatılması gerektiğini, taraflar arasında birçok uyuşmazlık olmakla tahliye taahhüdü verilmesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, icra hukuk mahkemesinde görülen şikayet dosyasının sonucunun beklenmesi gerektiğini, imza bakımından daha donanımlı ... Kriminal Polis laboratuvarınca incelenme yapılması gerektiğini, alınan Adli Tıp Kurumu raporlarının eksik incelemeye dayandığını, taahhütnamenin sonradan doldurulduğunu, davacının örtülü olarak sözleşmeyi sürdüğünü ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
B. Gerekçe ve Değerlendirme
Uyuşmazlık, tahliye taahhütnamesine dayalı olarak kiralananın tahliyesi talepli icra takibine vaki itirazın iptali ile kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.
Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye, imzaya itiraz konusunda alınan Adli Tıp Kurumu raporlarının hüküm kurmaya elverişli bulunmasına tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurulduğunun yazılı delille ispat edilememesine, yazılı delil başlangıcı bulunmadığından bu konuda tanık dinlenemeyecek olmasına, kira sözleşmesinde yer verilen "Kiracı tarafından 31.12.2019,31.12.2020, 31.12.2021, 31.12.2022 yıllarında kiraya konu gayrımenkulü tahliye edeceğine dair yazılı tahliye taahhüdü verilecektir.'' hükmü tahliye taahhütnamesi niteliğinde olmadığı gibi bu hüküm uyarınca da tahliye taahhütnamesinin sonradan düzenleneceğinin öngörüldüğü ve söz konusu hükmün tahliye taahhütnamesinin sözleşme ile aynı anda verildiğine dair ibare içermemesine, kira sözleşmesinden kaynaklı alacak hakkının temlik sözleşmesi ile devrinin kira sözleşmesinin devri niteliğinde olmamasına, davacının kiraya veren sıfatını haiz olmakla aktif husumet ehliyeti bulunmasına istinaf aşamasında ileri sürülmeyen yemin hususunun temyiz aşamasında ileri sürülemeyecek olmasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan nedenlerle;
Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılan bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
25.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
