TAHLİYE TAAHHÜDÜ VE BEKLETİCİ MESELE

Kira hukuku, günümüz sosyo-ekonomik şartlarında ev sahibi ve kiracı arasındaki hassas dengeleri korumaya çalışan, toplumsal huzurun sağlanmasında doğrudan etkiye sahip en dinamik özel hukuk dallarından biridir. Türk Borçlar Kanunu, kural olarak kiracıyı koruma felsefesi üzerine inşa edilmiş olsa da, kiraya verenin (ev sahibinin) de mülkiyet hakkını ve meşru menfaatlerini koruyan belirli hukuki enstrümanlar ihdas etmiştir. Bu enstrümanların en güçlüsü ve pratikte en sık kullanılanı "Tahliye Taahhütnamesi"dir. Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını kiraya verene karşı yazılı olarak üstlendiği tek taraflı bir irade beyanıdır. Yasal şartları taşıyan bir tahliye taahhüdü, ev sahibine mahkeme kanalıyla veya icra dairesi aracılığıyla kiracıyı doğrudan tahliye etme yetkisi verir. Ancak bu güçlü hukuki belgenin geçerliliği, mutlak surette kiracının özgür iradesiyle tanzim edilmiş olmasına bağlıdır. Ceza hukuku ve borçlar hukukunun temel prensipleri gereğince, hiçbir sözleşme veya hukuki beyan tehdit, zorlama ya da baskı (hukuki ifadesiyle "ikrah") altında geçerli kabul edilemez. Kira uyuşmazlıklarında sıklıkla kiracıların tahliye taahhüdünü ev sahibinin fiziki veya manevi ağır baskısı altında imzalamak zorunda kaldıkları iddia edilmektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin yerleşik kararlarında vurgulandığı üzere, bir tahliye taahhüdünün geçerliliğine ilişkin derdest bir ceza soruşturması veya davası varsa, tahliye davasına bakan Sulh Hukuk Mahkemesi bu ceza dosyasının sonucunu mutlak surette "Bekletici Mesele" yapmalı ve ceza yargılamasının kesinleşmesini bekleyerek sonucuna göre hüküm kurmalıdır.

KİRA HUKUKUNDA TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ VE YASAL ŞARTLARI (TBK M. 352)

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nuzun 352. maddesinin birinci fıkrasına göre; "Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kendisinin veya eşinin rızasıyla konutu boşaltmayı üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sona erdirebilir." Kanunun bu açık düzenlemesi uyarınca, bir tahliye taahhüdünün hukuken geçerli olabilmesi için şu üç temel şartın bir arada bulunması zorunludur: 1. **Yazılı Olması:** Taahhüt mutlaka adi yazılı veya noterlikçe düzenleme/onaylama şeklinde yazılı olmalıdır. Sözlü taahhütler geçersizdir. 2. **Kira Sözleşmesinden Sonra Verilmesi:** Taahhütname, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte veya taşınmazın tesliminden önce verilemez. Sözleşmeyle aynı gün imzalanan taahhütler, kiracının içinde bulunduğu konut bulma zorluğundan yararlanılarak (müzayede halinden faydalanılarak) alındığı karinesiyle Yargıtay tarafından geçersiz kabul edilir. Taahhüt mutlaka kira sözleşmesi devam ederken serbest iradeyle verilmelidir. 3. **Belirli Bir Tahliye Tarihi İçermesi:** Taahhütnamede kiralananın boşaltılacağı gün, ay ve yıl net olarak belirtilmelidir.

BORÇLAR HUKUKUNDA İRADE SAKATLIĞI VE İKRAH (BASKI/KORKUTMA) (TBK M. 37-38)

Hukuki işlemlerin temel dayanağı, tarafların hür ve sağlıklı irade beyanlarıdır. Bir sözleşmenin kurulması veya bir taahhüdün verilmesi esnasında taraflardan birinin iradesi sakatlanmışsa, o hukuki işlem sakat doğum sayılır. İrade sakatlığı halleri hata, hile ve ikrah (korkutma/baskı) olarak TBK’nın 30 ila 39. maddeleri arasında düzenlenmiştir. TBK’nın 37. maddesine göre; taraflardan biri, diğerinin veya üçüncü bir kişinin korkutması (ikrahı) sonucu bir sözleşme yapmışsa, bu sözleşmeyle bağlı değildir. Korkutmanın geçerli bir irade sakatlığı sayılabilmesi için, maruz kalınan baskının kiracının veya yakınlarının hayatına, vücut bütünlüğüne, namusuna veya malvarlığına yönelik yakın ve ağır bir tehlike oluşturacak nitelikte olması şarttır. Ev sahibinin "bu taahhüdü imzalamazsan seni sokağa atarım, eşyalarını kapının önüne koyarım" şeklinde tehditler savurarak veya zor kullanarak imzalattığı bir tahliye taahhüdü, ikrah nedeniyle hükümsüzdür. İkrah altında taahhüt veren kiracı, bu baskının ortadan kalktığı tarihten itibaren 1 yıl içinde taahhüdün iptalini (iptal hakkını) dava yoluyla veya savunma olarak ileri sürmek zorundadır.

HUKUK DAVALARINDA BEKLETİCİ MESELE KURALI (HMK M. 165)

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 165. maddesinde düzenlenen "Bekletici Mesele" kurumu, yargılamanın sağlıklı yürümesini ve çelişkili kararların önüne geçilmesini amaçlayan çok önemli bir usul kuralıdır. HMK m. 165/1 uyarınca; "Bir davada hüküm verilmesi, başka bir davada kurulacak hükme veya derdest bir idari işleme ya da ceza soruşturmasının sonucuna kısmen veya tamamen bağlıysa, mahkeme o davanın sonuçlanmasını bekleyebilir." Hukuk hakimi, önüne gelen uyuşmazlığın çözümü için başka bir mahkemenin (özellikle ceza mahkemesinin) vereceği kararın bağlayıcı veya aydınlatıcı olacağını tespit ederse, kendi davasını durdurarak o kararın kesinleşmesini beklemek zorundadır. Bu kural, adalet mekanizmasının kendi içinde çelişmeyen, uyumlu kararlar üretmesinin yasal güvencesidir.

BASKI İDDİASINA DAYALI CEZA DOSYASININ HUKUK DAVASINA ETKİSİ

Ceza hukuku ve hukuk davası arasındaki ilişki, Türk Borçlar Kanunu’nun 74. maddesinde (eski Borçlar Kanunu m. 53) düzenlenmiştir. Kural olarak hukuk hakimi, ceza hakiminin beraat kararı ile bağlı olmamakla birlikte, ceza mahkemesinin tespit ettiği "maddi vakıalar" (yani bir olayın gerçekleşip gerçekleşmediği, imzanın zorla attırılıp attırılmadığı gibi olgusal gerçekler) hukuk hakimini kesin olarak bağlar. Bir kiracı, tahliye taahhüdünü ev sahibinin tehdit, şantaj veya cebri altında imzaladığını iddia ederek savcılığa suç duyurusunda bulunmuşsa ve bu hususta bir soruşturma yürütülüyorsa, bu soruşturmanın neticesi tahliye davasının kaderini doğrudan belirler. Savcılık soruşturması sonucunda ev sahibi hakkında dava açılır ve ev sahibi ceza mahkemesinde "tehdit veya cebir" suçundan mahkum edilirse, bu durum tahliye taahhüdünün ikrah altında imzalandığını (maddi vakıayı) kesin olarak kanıtlar. Bu nedenle, hukuk mahkemesinin ceza soruşturmasını görmezden gelerek karar vermesi düşünülemez.

YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ KARARININ HUKUKİ ANALİZİ

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2014/6869 Esas ve 2014/8584 Karar sayılı ilamı, tahliye taahhüdüne dayalı davalarda bekletici mesele kuralının nasıl titizlikle uygulanması gerektiğini gösteren çok önemli bir emsal karardır. Somut olayda kiracı, ev sahibinin icra takibine karşı tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi devam ederken serbest iradesiyle verilmediğini, aksine ağır bir baskı ve tehdit altında (ikrah ile) imzalatıldığını savunmuştur. Kiracı bu iddiasını desteklemek amacıyla, konu hakkında açılmış bir ceza soruşturması olduğunu belirtmiş ve karakol (kolluk) ifade tutanaklarının birer suretini mahkemeye delil olarak sunmuştur. İlk derece mahkemesi ise bu ciddi savunmayı ve sunulan kolluk delillerini araştırmaksızın, ceza soruşturmasının sonucunu beklemeden doğrudan davanın reddine/kabulüne karar vermiştir. Yargıtay, yerel mahkemenin bu uygulamasını ağır bir usul ihlali olarak görmüştür. Üst mahkeme, ceza soruşturma dosyasının sonucunun mutlaka "bekletici mesele" yapılması gerektiğini, davalının iddiaları yönünden tüm delillerin toplanarak ceza dosyası neticesine göre bir karar verilmesi gerekirken eksik incelemeyle hüküm kurulmasının hatalı olduğunu belirterek kararı bozmuştur.

KİRACILAR İÇİN BASKI ALTINDA İMZALANAN TAALİYE TAAHHÜDÜNDE YASAL REHBER

Ev sahiplerinin dayatmasıyla, kiralık ev bulma zorluğundan veya tahliye edilme korkusundan yararlanılarak baskıyla imzalatılan tahliye taahhütnamelerine karşı kiracıların sessiz kalmaması gerekir. Böyle bir durumla karşılaşan kiracıların atması gereken hukuki adımlar şunlardır: 1. **Suç Duyurusunda Bulunmak:** Kendisine yönelik tehdit, şantaj veya zorlama eylemini derhal Cumhuriyet Savcılığına bildirerek şikayetçi olmalı ve delilleri (mesajlar, tanıklar vb.) sunmalıdır. 2. **1 Yıllık İptal Süresine Uymak:** Baskının (korkunun) ortadan kalktığı tarihten itibaren en geç 1 yıl içinde kiraya verene yazılı bir bildirim (noter ihtarı) göndererek veya dava açarak taahhüdü ikrah nedeniyle iptal ettiğini beyan etmelidir. 3. **Hukuk Davasında Savunma Yapmak:** Ev sahibinin taahhüde dayanarak başlattığı tahliye takibine veya açtığı tahliye davasına karşı süresi içinde itiraz ederek, ceza soruşturması dosyasını mahkemeye bildirmeli ve bekletici mesele yapılmasını talep etmelidir.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Yargıtay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir.