UZUN DÖNEM KİRACILIKTA KİRA TESPİTİ
Konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflar arasındaki ekonomik dengenin korunması, kira hukukunun en temel amaçlarından biridir. Serbest piyasa ekonomisi şartlarında gayrimenkul değerlerinin ve enflasyon oranlarının hızla değişmesi, uzun süreli kira sözleşmelerinde kiralayan aleyhine ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir. Kanun koyucu, kiracının korunması ilkesi ile kiralayanın mülkiyet hakkı arasındaki dengeyi kurabilmek amacıyla "Kira Bedelinin Tespiti Davası" müessesesini ihdas etmiştir. Bu davalarda en çok tartışılan hukuki mesele, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren uzun yıllar geçmesine rağmen kira bedelinin sadece enflasyon endeksleri (ÜFE/TÜFE) oranında artırılıp artırılamayacağıdır. Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, kira ilişkisinin üzerinden beş yıl veya daha uzun bir süre (özellikle on yıl gibi uzun dönemler) geçmesi halinde, kira bedelinin artık sadece endeks artışıyla belirlenemeyeceğini kabul etmektedir. Zira uzun zaman dilimlerinde, kiralananın bulunduğu bölgedeki imar durumu, ulaşım imkanları, sosyal çevre gelişimi ve ekonomik koşullar tamamen değişmekte ve sözleşmedeki bedel piyasa gerçeklerinin çok altında kalmaktadır. Bu gibi durumlarda mahkemeler, endeks uygulamak yerine, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği rayiç bedeli saptamalı ve eski kiracı indirimi de uygulayarak "hak ve nesafet" kuralına göre hakkaniyetli bir kira bedeli belirlemelidir.
TÜRK BORÇLAR KANUNUNDA KİRA SÖZLEŞMESİNİN YENİLENMESİ VE SÜRELER
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce kiracı tarafından bildirimde bulunulmadığı sürece, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Bu yenilenme süreci, kiracının barınma ve ticari faaliyetini sürdürme hakkını güvenceye alırken, kiralayanın sözleşmeyi kolayca sona erdirmesini engeller. Ancak yasa gereği sözleşmenin uzaması, kira bedelinin de sonsuza kadar başlangıçtaki koşullarla devam edeceği anlamına gelmez. Kanunun 344. maddesinde kira bedelinin belirlenmesi sınırlandırılmıştır. Sözleşmenin ilk beş yılı için yapılacak artışlar tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamaları aşamazken, beşinci yıldan sonra açılacak kira tespit davalarında bu sınır ortadan kalkar. Kanun koyucu, uzun süreli kira ilişkilerinde piyasa rayiçlerine dönülmesini hukuki bir hak olarak düzenlemiştir. Beş yıllık ve özellikle on yıllık sürelerin aşılması, kira ilişkisinde yeni bir dönemin başladığını ve başlangıçtaki bedel kriterlerinin geçerliliğini yitirdiğini gösterir.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN UZAMASI VE KİRA BEDELİNDEKİ YASAL BOŞLUK
18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da açıklandığı üzere, kira süresi sona erdiğinde yasa gereği sözleşme ilişkisi devam etse de, kira parasına ilişkin özel anlaşma hükümleri kendiliğinden geçerliliğini korumaz. Yani, kira bedelinin artış oranına dair sözleşmede yer alan şartlar, uzayan dönemlerde tarafları mutlak olarak bağlayamaz ve sözleşme bir anlamda "kira bedeli belirsiz" bir hal alır. Sözleşmedeki bu boşluğun doldurulması görevi adli yargı hakimine aittir. Hakim, sözleşmenin diğer tüm maddelerini (teslim şartları, kullanım amacı vb.) aynen korurken, kira bedeline ilişkin boşluğu hakkaniyete ve ekonomik koşullara göre doldurmakla yükümlüdür. Hakimin yaptığı bu müdahale, kira ilişkisinin taraflar arasında adil bir şekilde sürdürülebilmesini sağlayan yasal bir sınırlamadır. Bu sınırlandırma sayesinde hem kiracının fahiş artışlarla karşılaşması engellenmekte hem de kiralayanın mülkünden elde edeceği gelirin enflasyon karşısında tamamen erimesinin önüne geçilmektedir.
KİRA TESPİTİNDE ON YILLIK SÜRENİN HUKUKİ ÖNEMİ
Kira hukukunda "on yıllık" süre, hem sözleşmenin tahliyesi hem de kira bedelinin tespiti yönünden milat niteliğindedir. Kira ilişkisinin kurulmasından itibaren on yıl gibi uzun bir sürenin geride kalmış olması, tarafların başlangıçtaki iradelerinden bağımsız olarak gayrimenkulün değerinde olağanüstü değişikliklerin meydana geldiğine dair güçlü bir karine oluşturur. On yıl önce belirlenen kira bedeli, ne kadar yüksek endekslerle artırılırsa artırılsın, bölgedeki popülasyon artışı, yeni metro hatları, alışveriş merkezlerinin yapılması gibi çevresel faktörler nedeniyle güncel değerin gerisinde kalacaktır. Bu nedenle Yargıtay, on yılı aşan kira ilişkilerinde mahkemenin endeks hesaplamasını tamamen bir kenara bırakarak rayiç bedel incelemesi yapmasını zorunlu kılmaktadır. On yılı doldurmuş bir kiracıya karşı hala endeks artışı uygulanarak karar verilmesi, mülkiyet hakkının özüne dokunan ve kiralayanı cezalandıran hatalı bir uygulama olacaktır. On yıllık sürenin aşılmasıyla birlikte, adil bir bedel tespiti için piyasa araştırması yapılması yasal bir zorunluluk haline gelir.
ENDEKS SINIRININ AŞILMASI VE RAYİÇ KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ
Kira tespit davalarında endeks sınırının aşılması, mahkemenin serbest piyasa koşullarına göre araştırma yapmasını gerektirir. Serbest koşullarda boş olarak kiraya verilmesi halinde taşınmazın getirebileceği kira bedelinin belirlenmesi amacıyla mahkemece uzman bilirkişiler marifetiyle keşif ve inceleme yapılmalıdır. Bilirkişi heyeti, taşınmazın büyüklüğünü, konumunu, yıpranma payını, cephesini ve benzer özelliklere sahip çevre emsal taşınmazların güncel kira bedellerini tek tek inceleyerek somut bir "rayiç bedel" raporu hazırlar. Bu raporda belirlenen rakam, taşınmazın o günkü piyasa şartlarında tamamen boş olarak kiraya verilmesi durumunda elde edilecek geliri yansıtır. Ancak bu rayiç bedel, doğrudan dava konusu kira bedeli olarak hükme esas alınamaz. Tespit edilecek yeni kira bedelinin yasal sınırlar içinde kalması ve kiracının mağdur edilmemesi için hakimin bu rayiç bedel üzerinden belirli oranlarda indirim yapması yasal bir zorunluluktur.
HAK VE NESAFET İLKESİ KAPSAMINDA ESKİ KİRACI İNDİRİMİ
Hak ve nesafet (hakkaniyet ve adalet) ilkesi, kira tespit davalarının en önemli dengeleyici unsurudur. Mahkemece saptanan boş rayiç kira bedeli üzerinden, davalının "eski kiracı" olması gerçeği göz önünde bulundurularak hakkaniyete uygun bir indirim yapılmalıdır. Eski kiracı indirimi olarak adlandırılan bu oran, genellikle Yargıtay uygulamalarında %10 ile %20 arasında değişmektedir. Bu indirimin yapılma gerekçesi, kiracının düzenli ödeme yapması, emlakçı komisyonu ödenmemesi, taşınmazın boş kalma riskinin bulunmaması ve taraflar arasındaki geçmişe dayalı güven ilişkisidir. Hakim, bilirkişinin belirlediği boş rayiç bedelden bu hakkaniyet indirimini düşerek yeni dönem kira bedeline hükmeder. Örneğin, boş rayici 2.000 TL olan bir taşınmaz için %15 eski kiracı indirimi uygulanarak kira bedelinin 1.700 TL olarak tespit edilmesi, hem kiralayanın mülkünün değerini korur hem de kiracının taşınma ve yeni sözleşme maliyetlerinden kurtulmasını gözetir. Hak ve nesafet indirimi yapılmaksızın doğrudan rayiç bedele hükmedilmesi bozma nedenidir.
YARGITAY İÇTİHADI BİRLEŞTİRME KARARLARININ KİRA HUKUKUNA ETKİSİ
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları, aynı hukuki konuda farklı dairelerin veya genel kurulların verdiği çelişkili kararları ortadan kaldırmak amacıyla alınan, alt mahkemeleri ve Yargıtay dairelerini yasal olarak bağlayan en üst düzey yargısal yorumlardır. Kira hukukunun şekillenmesinde 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı hayati bir role sahiptir. Bu karar, kira sözleşmesi bittiğinde yasa gereği uzayan dönemlerde kira bedelinin belirlenmesinde hakimin müdahale yetkisinin sınırlarını çizmiştir. Karar, kira sözleşmelerinin sürekliliğini sağlarken, bedel unsurunun hak ve nesafet kurallarına göre yeniden belirlenmesini yargısal bir zorunluluk haline getirmiştir. Günümüzde uygulanan Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedeline ilişkin maddeleri de doğrudan bu içtihadı birleştirme kararının getirdiği ilkeler üzerine inşa edilmiştir. Dolayısıyla adli mahkemeler, kira tespiti uyuşmazlıklarında sadece kanun metinlerini değil, bu köklü içtihadı birleştirme kararlarının ruhunu ve Yargıtay’ın uzun süreli kiracılık durumlarına ilişkin yerleşik pratiklerini de eksiksiz uygulamakla yükümlüdür.
SORU – CEVAP BÖLÜMÜ
Evet. Kira ilişkisinin başlangıcından itibaren 5 yılın (ve özellikle 10 yılın) aşılması durumunda, kira bedeli sadece endeks (TÜFE) oranında artırılamaz. Piyasa rayiçleri esas alınarak hak ve nesafete göre bedel belirlenir.
Yargıtay uygulamalarında eski kiracı indirimi, somut olayın özelliklerine göre genellikle bilirkişinin belirlediği boş rayiç bedel üzerinden %10 ile %20 arasında bir indirim olarak uygulanmaktadır.
Sözleşmedeki artış şartları ilk 5 yıl için bağlayıcıdır ancak 5 yılı ve özellikle 10 yılı aşan kira tespit davalarında bu şartlar hakimi mutlak olarak bağlamaz. Hakim boş rayici tespit edip kendi hakkaniyet indirimini uygular.
Çünkü uzun sürede gayrimenkulün değerindeki artış enflasyon endekslerinin çok üzerinde veya gerisinde kalabilir. Endeks uygulamak piyasa gerçeklerini yansıtmayacağından Yargıtay tarafından bozma sebebi sayılır.
Kira tespiti davası kira bedelini güncel şartlara uyarlamayı amaçlar ve her zaman açılabilir. Tahliye davası ise 10 yıllık uzama süresinin sonunda (toplam 11 yıl) belirli usul şartlarıyla kiracının çıkarılmasını hedefler.
Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Danıştay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir.