KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI VE ESASLARI

Hukuk kuralları, sözleşmelerin yapıldığı andaki şartlar çerçevesinde aynen korunmasını ve edimlerin yerine getirilmesini öngören "Pacta sunt servanda" (ahde vefa) ilkesine dayanır. Ancak hayatın ve ekonominin akışı her zaman öngörülebilir çizgide ilerlemez. Özellikle 10-15 yıl gibi çok uzun süreli kira sözleşmelerinde, zaman içinde ülke çapında yaşanan fahiş ekonomik krizler, döviz kurlarındaki devasa dalgalanmalar, deprem, sel gibi doğal afetler veya küresel salgın hastalıklar (pandemi vb.) sözleşmenin dengesini taraflardan biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozabilir. Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 138. maddesinde "Aşırı İfa Güçlüğü" (hardship/imprevizion) başlığıyla düzenlenen bu durumlarda, ahde vefa ilkesinin katı uygulanması maddi adalete zarar vereceğinden, hakime "sözleşmeyi değişen koşullara uyarlama" (sözleşmenin uyarlanması) yetkisi tanınmıştır. Uygulamada kira bedellerinin güncellenmesi amacıyla açılan "Kira Uyarlama Davaları" (rent adaptation lawsuits) ile "Kira Tespit Davaları" (rent determination lawsuits) alt derece mahkemeleri ve uygulayıcılar tarafından sürekli birbirine karıştırılmakta, uyarlama talepleri basit bir kira tespit hesabı gibi çözüme kavuşturulmaktadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin kira hukuku dogmatiğini koruyan bu tarihi emsal kararı; uzun süreli sözleşmelerde taraflar arasındaki dengenin aşırı bozulması halinde her zaman uyarlama davası açılabileceğini, bu davanın bir kira tespit davası olmadığını, mahkemelerin 3 kişilik uzman bilirkişi heyeti kurarak; bölgesel imar ve ticaret değişikliklerini, döviz dalgalanmalarını, genel ekonomik krizleri ve doğal afetleri tek tek analiz eden bilimsel bir uyarlama raporu alması gerektiğini hükme bağlayarak basit tespit hesabı yapan yerel mahkeme kararını bozmuştur.

Uygulamada mülk sahipleri veya kiracılar, özellikle döviz bazlı veya uzun süreli ticari kira sözleşmelerinde (AVM kiraları, fabrika kiraları vb.) edimler çekilmez hale geldiğinde uyarlama talep etmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu davalarda izlenecek yargısal metodolojiyi harika bir şekilde formüle etmiştir. Hâkim, sadece bölgedeki emsal kiralara bakıp rastgele bir tespit oranı belirleyemez. Kurulacak 3 kişilik uzman bilirkişi kurulu; sözleşmenin yapıldığı tarihteki tarafların sosyo-ekonomik durumunu, paranın alım gücündeki erimeyi, kiralananın bulunduğu bölgedeki imar planı değişikliklerini, vergi ve amortisman yüklerini, döviz kurlarının ani iniş çıkışlarını ve salgın hastalık gibi olağanüstü mücbir sebeplerin ödeme dengesine etkisini matematiksel olarak raporlamak zorundadır. Bu bilimsel rapor sonucunda, sözleşmenin çekilmez hale geldiği ve ifa güçlüğünün objektif olarak doğduğu kanıtlanırsa, sözleşme güncel adil koşullara uyarlanır. Bu karar, keyfi kira artışlarına veya fahiş fiyat baskılarına karşı hem kiracıların ticari varlığını koruyan hem de mülk sahiplerinin enflasyon karşısında ezilmesini önleyen, borçlar hukukunun dengeleyici adaletini yansıtan en yüksek referans belgesidir. Karar, sözleşme adaletinin güvencesidir.

SÖZLEŞMENİN UYARLANMASI VE AŞIRI GÜÇLÜK

TBK m. 138 uyarınca, sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülemeyen olağanüstü durumlar ifayı aşırı derecede güçleştirebilir.

Sözleşmenin yapıldığı andaki dengenin borçlu aleyhine katlanılamayacak derecede değişmiş olması, borçludan kaynaklanmayan objektif nedenlerin varlığı ve borçlunun edimini henüz ifa etmemiş veya hakkını saklı tutarak ifa etmiş olması halinde uyarlama talep edilebilir.

UYARLAMA VE TESPİT DAVASI FARKI

Kira tespit davası (TBK m. 344), 5. yıldan sonra kiranın o günkü rayice göre belirlenmesini amaçlayan olağan bir davadır.

Buna karşın kira uyarlama davası (TBK m. 138), sözleşmenin süresine bakılmaksızın olağanüstü ve öngörülemeyen dışsal kriz anlarında (deprem, devalüasyon vb.) açılan istisnai bir davadır. İkisinin yasal şartları ve yargılama usulleri tamamen farklıdır.

UZUN SÜRELİ SÖZLEŞMELERDE ÇEKİLMEZLİK İLKESİ

10, 15 veya 20 yıl gibi uzun süreli kira ilişkilerinde, ahde vefa ilkesine körü körüne bağlılık taraflardan birinin iflasına yol açabilir.

Bu nedenle, edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez (unbearable) hale gelmesi durumunda, sözleşmenin değişen koşullara uydurulması için her zaman kira bedelinin uyarlanması davası açılması hakkı tanınmıştır.

UYARLAMA DAVASINDA BİLİRKİŞİ İNCELEME KRİTERLERİ

Hâkim, uyarlama davalarında konusunda uzman en az üç kişilik bir bilirkişi kurulundan teknik rapor almak zorundadır.

Bilirkişi kurulu; kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını etkileyen normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar gibi tüm unsurları bilimsel olarak tek tek ortaya koymalıdır.

EKONOMİK KRİZ VE DOĞAL AFETLER

Döviz kurlarındaki ani ve fahiş fırlamalar, ülkeyi sarsan ekonomik krizler ve mücbir sebepler uyarlamanın en temel gerekçeleridir.

Kararda açıkça vurgulandığı üzere; deprem, sel, yangın, salgın hastalık (pandemi) gibi mücbir sebepler ile ani devalüasyonlar, ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektiren olağanüstü olaylar olarak bilirkişi heyeti tarafından raporda mutlaka değerlendirilmelidir.

MAHKEME YANILGISI VE BOZMA KARARI

Yerel mahkeme, uyarlama davasını yanlış yorumlayarak alelade bir kira tespit davası gibi hüküm kurmuştur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu fahiş usul yanılgısını tespit ederek, uyarlama kriterlerini yok sayan mahkeme kararını bozmuştur. Karar, kira uyuşmazlıklarında hangi yasal yola (tespit mi uyarlama mı) başvurulduğunun ve buna göre hangi denetimlerin yapılacağının net sınırını çizmiştir. Karar, usulün esasa üstünlüğüdür.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Yargıtay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir