YENİ MALİKİN KİRA TESPİT TALEP YETKİSİ

Gayrimenkul mülkiyetinin el değiştirmesi, taşınmaz üzerinde daha önceden kurulmuş olan kira ilişkilerini doğrudan etkileyen önemli bir hukuki işlemdir. Türk Borçlar Kanunu sistemi, kiracıyı koruma ve kira ilişkisinde istikrarı sağlama amacı güttüğünden, mülkiyetin devrini sözleşmenin feshi nedeni olarak kabul etmez. Taşınmazı satın alan yeni malik, kanun gereği mevcut kira sözleşmesinin kendiliğinden tarafı haline gelir. Bu durum hukuken "halefiyet" esası olarak adlandırılır. Halefiyet uyarınca yeni malik, eski malikin sahip olduğu tüm hak ve borçları devralmış sayılır ve kira ilişkisinde kendisinden önceki dönemin şartlarıyla bağlı kalır. Dolayısıyla, taşınmazı yeni edinen malik, tapu devir tarihini yeni bir kira sözleşmesinin başlangıcı gibi kabul edip, satın alma tarihinden itibaren serbestçe kira bedelinin tespitini talep edemez. Yeni malikin açacağı kira tespit davasında, mahkemece belirlenecek yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı ve davanın süresinde açılıp açılmadığı belirlenirken, mevcut kira sözleşmesinin asıl başlangıç tarihi ve süresi esas alınır. Yazılı sözleşmenin bulunmadığı durumlarda ise bu başlangıç tarihinin ve süresinin kanıtlanması davanın esasına girilebilmesi için ön şarttır.

YENİ MALİKİN KİRA SÖZLEŞMESİNE HALEFİYETİ ESASI

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca, sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu emredici yasa hükmü, yeni malikin kiracıyla yeniden bir sözleşme yapma zorunluluğunu ortadan kaldırdığı gibi, kiracının da rızası aranmaksızın kiralayan tarafın değişmesini sağlar. Halefiyet, yeni malike sözleşmeyi tamamen sıfırlama veya şartlarını tek taraflı değiştirme hakkı vermez. Yeni malik, eski malik ile kiracı arasında önceden kararlaştırılmış olan kira bedeli, artış oranı, depozito miktarı ve süre gibi tüm esaslı unsurlarla bağlıdır. Bu durum ahde vefa ilkesinin ve sözleşmenin nispiliği kuralının kanuni bir istisnası olarak kiracının hukuki güvenliğini garanti altına alır.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN BAŞLANGIÇ TARİHİ VE SÜRESİNİN İSPATI

Kira tespit davalarında, mahkemenin yeni döneme ilişkin bir belirleme yapabilmesi için uyuşmazlığın kaynağı olan sözleşmenin ne zaman başladığını ve ne kadar süreli olduğunu kesin olarak saptaması gerekir. Sözleşmenin başlangıç tarihi, yeni kira döneminin ne zaman başlayacağını belirlediği gibi, davanın yasal süre sınırları (ihtar ve dava açma süreleri) içinde açılıp açılmadığının denetimi için de zorunludur. Eğer taraflar arasında yazılı bir sözleşme yoksa veya sunulamamışsa, başlangıç tarihi konusunda bir çekişme yaşanması kaçınılmazdır. Bu durumda mahkeme, tarafların bu husustaki beyanlarını almalı ve uyuşmazlığın devam etmesi halinde usulüne uygun bir ispat süreci yürütmelidir. Kira başlangıç tarihi netleştirilmeden doğrudan işin esasına girilerek kira bedeli belirlenemez.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVALARINDA İSPAT YÜKÜMLÜLÜĞÜ

Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca, iddia edilen bir vakıadan kendi lehine haklar çıkaran taraf, o vakıayı ispat etmekle yükümlüdür. Kira tespit davasında da kira başlangıç tarihini ve süresini ispat yükü, davayı açan ve kiralayan sıfatını halefiyet yoluyla kazanan davacı mülk sahibine aittir. Yazılı bir sözleşme ibraz edilemediği takdirde, davacı mülk sahibi başlangıç tarihini kanıtlamak zorundadır. Hukukumuzda kira ilişkisinin varlığı yazılı delille ispat edilmek zorunda olmakla birlikte, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi gibi hususlar "hukuki fiil" niteliğinde kabul edildiğinden, bu unsurlar tanık beyanı dahil her türlü delille kanıtlanabilir. Davacının sunacağı banka dekontları, önceki malikin beyanları, ihtarname tebliğleri ve tanık ifadeleri bu kapsamda mahkemece değerlendirilir.

SATIN ALMA TARİHİNİN KİRA BAŞLANGICI SAYILAMAMASI KURALI

Uygulamada yapılan en büyük hatalardan biri, yeni maliklerin tapuda taşınmazı satın aldıkları tarihi doğrudan doğruya kira ilişkisinin de başlangıç tarihi olarak kabul etmeleridir. Taşınmazın satın alındığı tarih, sadece yeni malikin kiralayan sıfatını kazandığı ve kira bedellerini talep etmeye hak kazandığı andır; kira sözleşmesinin asıl başlangıç tarihi değildir. Yeni malik, taşınmazı satın almakla eski malikin haklarına halef olduğundan, sözleşmenin süresi ve dönemi kaldığı yerden aynen devam eder. Dolayısıyla, satın alma tarihinden itibaren kira tespiti talep edilmesi, ancak o tarihin tesadüfen kira sözleşmesinin de yıl dönümü tarihine denk gelmesi halinde mümkündür. Aksi halde, tespit edilen kira bedeli ancak asıl sözleşmenin yeni döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilir.

SÖZLEŞMESİZ KİRA İLİŞKİLERİNDE DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ

Eşlerin veya tarafların yazılı bir kontrat düzenlemeden, şifahi anlaşmayla kurdukları kira ilişkilerinde ispat sorunları sıklıkla yaşanır. Mahkeme, yazılı belgenin bulunmadığı bu durumlarda taraflara öncelikle iddialarını açıklattırmalıdır. Davacı mülk sahibinin ileri sürdüğü başlangıç tarihine davalı kiracı karşı çıkarsa, mahkeme davacının göstereceği delilleri toplar. Kiracının geçmişte ödediği kira bedellerine ilişkin banka kayıtları incelenerek, ödemelerin hangi aylarda düzenli yapıldığı ve artışların ne zaman yansıtıldığı saptanmaya çalışılır. Ayrıca kiralananın fiilen teslim edildiği tarihi gösteren elektrik, su, doğal gaz abonelik başlangıçları gibi resmi kayıtlar da kira başlangıcının belirlenmesinde güçlü birer yan delil olarak mahkemece göz önünde bulundurulur.

MAHKEMECE YAPILMASI GEREKEN EKSİKSİZ USULİ ARAŞTIRMA

İncelenen Yargıtay kararında vurgulandığı üzere, yerel mahkemenin kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi hakkında hiçbir araştırma yapmaksızın, doğrudan satın alma tarihini esas alarak kira bedeli tespiti kararı vermesi usul hukukuna ağır bir aykırılık teşkil eder. Yargıtay, bu eksik incelemeyi bozma nedeni saymıştır. Mahkemenin yapması gereken iş; öncelikle davacı tarafa kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi hakkında açıklama yaptırmak, kiracının itirazı halinde davacının tanık dahil tüm delillerini toplamak, kira başlangıç tarihini kesin olarak saptamak ve ardından işin esasına (rayiç bedel tespiti ve hakkaniyet indirimine) girmektir. Usul kurallarına riayet edilmeden verilen kararlar, tarafların kazanılmış haklarını ihlal ettiği gibi hukuki öngörülebilirliği de zedelemektedir.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Danıştay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir.